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Immobilienrente: Haus verkaufen aber wohnen bleiben

Immobilienrente: Haus verkaufen aber wohnen bleiben

© InnerVisionPRO / iStock

Für viele Ruheständler ist die Immobilienrente die Lösung für ein Dilemma: In ihrem Eigenheim steckt ein Vermögen, das sie zur Aufbesserung der Rente gut brauchen könnten, doch ihr Zuhause wollen sie nicht aufgeben. Erfahren Sie hier, wie Sie Ihr Haus verkaufen und dennoch darin wohnen bleiben können, welche Risiken das birgt und was Sie beachten sollten.

  • Mit der Immobilienrente können Sie schon zu Lebzeiten aus Ihrem Eigenheim Kapital schlagen, indem Sie es verkaufen aber dennoch darin wohnen bleiben.
  • Je nachdem, wie die Verrentung gestaltet ist, erhalten Sie eine Einmalzahlung oder monatliche Rente bis zu einem festgelegten Zeitpunkt, bis zum Umzug in eine Pflegeeinrichtung oder bis zum Lebensende.
  • Gängig sind vor allem zwei Modelle: Bei der Leibrente geht die Immobilie sofort an den Käufer über, bei der Umkehrhypothek bleiben Sie vorerst Eigentümer. Sie oder Ihre Erben können die Immobilie in diesem Fall auch „zurückkaufen“.
  • Da sich Käufer das lebenslange Wohnrecht etwas kosten lassen, fällt die monatliche Immobilienrente meist eher mager aus und es ist oft lukrativer, die Immobilie konventionell zu verkaufen.
  • Da viele Detailfragen zu klären sind – beispielsweise die Absicherung Ihrer Ansprüche oder wer für laufende Kosten wie Hausgeld und Instandhaltungen aufkommt – sollten Sie sich vor einer Immobilienverrentung von unabhängigen Profis beraten lassen.
  • Mit der Immobilienrente erhalten Sie ein zusätzliches Einkommen. Sie können mit dieser Zusatzrente zum Beispiel eine größere Reise unternehmen oder sich andere Annehmlichkeiten leisten, die den Ruhestand verschönern.

  • Sie erhalten ein lebenslanges Wohnrecht und können trotz Verkauf in Ihrem Eigenheim wohnen bleiben. Anders als bei Mietwohnungen müssen Sie auch keine Angst vor einer Kündigung haben.

  • Ihr Eigenheim geht in fremde Hände über, Erben gehen leer aus.

  • Die Immobilienrente fällt fast immer geringer aus als der Erlös, den Sie bei einem Immobilienverkauf erzielen würden.

  • Es gibt viele rechtliche und finanzielle Detailfragen zu klären, die für Laien nicht immer leicht zu durchdringen sind. 

Hierzulande gibt es vor allem zwei Modelle der Immobilienrente: die Leibrente und die – anders als in den USA – noch nicht so weit verbreitete Umkehrhypothek.

Leibrente

Bei der Leibrente geht das Wohneigentum sofort an den Käufer über. Als Verkäufer erhalten Sie den Kaufpreis in Ratenzahlungen sowie ein lebenslanges Wohnrecht. Die Leibrente gilt hierzulande als klassisches Model der Immobilienverrentung. Das Prinzip ist im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert (§ 759ff BGB) und wird auch in anderen Bereichen angewendet, zum Beispiel beim Verkauf eines Unternehmens. Auch bei der gesetzlichen Rente handelt es sich um ein Leibrenten-Modell.

Bei der Leibrente im Immobilienbereich gibt es verschiedene Varianten. Sie können sich einen Teil der Immobilienrente als Einmalzahlung auszahlen lassen, um zum Beispiel eine noch laufende Baufinanzierung oder einen anderen Kredit zu begleichen. Zudem haben Sie die Möglichkeit, eine Mindestlaufzeit für die Zahlung zu vereinbaren. Falls Sie vor deren Ablauf sterben, geht die Rente an Ihre Erben. Auch eine Höchstzeitrente ist möglich: Dabei wird Ihr lebenslanges Wohnrecht begrenzt, was am Ende doch noch zu einem Umzug führen kann. Sie sollten die Vertragsbedingungen daher genau studieren und am besten juristischen Rat suchen. 

Beachten Sie: Die meisten Anbieter lassen sich das lebenslange Wohnrecht etwas kosten, sodass die Summe der monatlichen Immobilienrente deutlich geringer ausfällt als der Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung.

Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek bleiben Sie Eigentümer Ihrer Immobilie. Dieses Modell funktioniert – wie schon der Begriff sagt – wie eine Hypothek, nur umgekehrt: Sie beleihen Ihr Eigenheim, erhalten Geld von der Bank, die wiederum Ansprüche an der Immobilie als Sicherheit erwirbt. Nur dass Sie anders als bei einem Hypothekendarlehen die Schuldenlast nicht abtragen, sondern anhäufen. Tilgung und Zinsen werden bis zum Schluss gestundet. Das Ziel ist kein schuldenfreies Haus, sondern dass die Immobilie am Ende an die Bank geht.

Dennoch bleiben Sie bei diesem Modell flexibler: Sie oder vielmehr Ihre Erben haben die Möglichkeit, die angehäuften Schulden am Ende doch noch zu begleichen und die Immobilie zu behalten. Die Umkehrhypothek hat aber auch einen großen Haken: Da Zinsen und Tilgungen vom Immobilienwert abgezogen werden, bleibt meist nur eine sehr geringe Immobilienrente.

In Deutschland gibt es für dieses Modell noch wenige Anbieter. Als Reverse Mortgage ist es aber vor allem in den USA weit verbreitet.

Besonderheiten der Immobilienrente in Deutschland

Das Prinzip der Immobilienrente stammt aus den USA. Dort übernimmt aber der Staat einen Teil des Finanzrisikos. Das ist in Deutschland anders. Hiesige Finanzinstitute müssen für etwaige Verluste – etwa, wenn der Empfänger länger lebt und entsprechend länger Rente bezieht – selbst einstehen. Deswegen kalkulieren Banken sehr zurückhaltend, was sich auf die Höhe der von ihnen angebotenen Rente auswirkt.

Je nach Anbieter wird die Immobilienrente anders berechnet. Wir haben uns das Modell der Deutschen Leibrenten Grundbesitz AG genauer angesehen, die sich selbst als führendes Unternehmen für Immobilienrenten in Deutschland bezeichnet.

Immobilienwert

 300.000 Euro

Gesamtwert des Wohnrechts

- 173.000 Euro

Gesamtwert der Immobilienrente

- 127.000 Euro

Restlebenserwartung in Monaten

/ 169 Monate

Monatliche Immobilienrente

= 750 Euro

In dem Rechenbeispiel wird davon ausgegangen, dass ein 75-jähriges Paar seine Immobilie verrentet. Die Restlebenserwartung bemisst der Anbieter an der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes. Demnach hätte das Paar statistisch gesehen noch 14,1 Jahre zu leben.

Die noch zu erwartende Lebenserwartung bestimmt auch den Gesamtwert des Wohnrechts. Den monatlichen Wohnwert berechnet der Anbieter mit 1.020 Euro – Reparaturen und Instandhaltungen sind in diesem Betrag schon inklusive, müssen von dem Paar also nicht mehr übernommen werden.

Lohnt sich das? 

Vorausgesetzt das Paar hält sich an die Statistik und stirbt nach exakt 14,1 Jahren, so hätte es mit 127.000 Euro lediglich 42 Prozent des tatsächlichen Immobilienwerts als Rente erhalten. Sterben beide Partner früher, ist es noch weniger, lebt einer der beiden länger, steigt die tatsächlich ausbezahlte Immobilienrente. Das Modell der Leibrente ist daher immer auch eine Wette auf den Todeszeitpunkt: Je länger Sie leben, desto eher profitieren Sie von dem Modell. Je früher Sie sterben, desto größer ist der Gewinn für den Anbieter.

Sehen wir uns den Wohnwert in Höhe von 1.020 Euro pro Monat an, den der Anbieter berechnet: In München wäre dies für zwei Personen inklusive Instandhaltung der Wohnung ein durchaus lohnenswerter Deal. In einer Region mit niedrigen Mietpreisen würden die Wohnkosten dagegen weit niedriger ausfallen.

Bevor Sie sich für eine Immobilienverrentung entscheiden, sollten Sie die Alternativen zumindest kennen. Folgende Optionen sind möglich:

Eigenheim verkaufen

Würde das Paar aus unserem Rechenbeispiel sein Haus verkaufen, würde es abzüglich der Kosten für Makler, Grundschuldlöschung und andere Verkaufskosten einen Erlös von etwa  280.000 Euro erzielen, also weitaus mehr als die errechnete Verrentung in Höhe von 127.000 Euro. Von dem Geld könnten sich die beiden zum Beispiel eine kleinere Wohnung kaufen oder mieten und mit der Differenz die Rente aufstocken. Wie viel am Ende bleibt, hängt natürlich wieder von den Kauf- und Mietpreisen der jeweiligen Region ab. Und es bleibt ein Problem: In dieser Variante könnten die Rentner nicht in ihren vertrauten vier Wänden bleiben.

Immobilie verkaufen und Nießbrauch sichern

Die Lösung: Das Paar könnte sein Eigenheim unter der Bedingung verkaufen, dass es das Nießbrauchrecht behält. Unter Nießbrauch versteht man, dass die Nutznießer in der Immobilie wohnen und Gewinne erzielen können – zum Beispiel durch Vermietung. Das Nießbrauchrecht wird ins Grundbuch eingetragen. Der Nachteil: Wie ein lebenslanges Wohnrecht senkt auch der Nießbrauch den Verkaufswert, da neue Eigentümer mit der Immobilie nicht machen können, was sie wollen. Vor allem in begehrten Regionen und angesichts der begrenzten Lebenszeit von Senioren ist diese Variante für Kapitalanleger aber durchaus interessant.

Immobilie mit Mietvertrag verkaufen

Alternativ könnte das Paar den Verkauf auch an einen Mietvertrag knüpfen, sodass es fortan als Mieter in der Immobilie lebt. Auch hier müssten sie genau durchrechnen, wie viel vom Kaufpreis sie für Miet- und Nebenkosten zurücklegen müssten und inwieweit sich diese Variante lohnt. Zudem würden die Bestimmungen des Mietrechts gelten und ohne juristische Vorkehrungen könnte der neue Immobilienbesitzer zum Beispiel aufgrund von Eigenbedarf kündigen.

Teilverkauf der Immobilie

Ebenfalls ein Modell, das in Deutschland noch nicht weit verbreitet aber im Kommen ist, ist der Teilverkauf: In diesem Fall würde das Rentnerpaar zum Beispiel 20 Prozent seines Eigenheims verkaufen und könnte gegen Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts weiter darin wohnen bleiben. Der Nachteil: Es müsste die Kosten für die Instandhaltung weiterhin alleine tragen und beim späteren kompletten Verkauf fallen in der Regel hohe Gebühren an.

Teil des Eigenheims vermieten

Glück hat das Ehepaar, wenn es in einem Haus mit einer Einliegerwohnung wohnt oder die Immobilie grundsätzlich so gestaltet ist, dass ein Teil davon vermietet werden kann. Oft kommen Bewohner im Alter mit weniger Platz aus, zum Beispiel weil die Kinder ausgezogen sind. Ein (Unter-)Mieter könnte die Rentenkasse auffüllen und frischen Wind ins Haus bringen. Allerdings müsste sich das Paar mit Mitbewohnern arrangieren.

Gut zu wissen: Sobald ein Haus über zwei voneinander getrennte Wohneinheiten verfügt, gilt es als Zweifamilienhaus und Sie können als Besitzer von einem vereinfachten Kündigungsrecht Gebrauch machen. Das heißt: Sie könnten den Mietvertrag auch ohne Begründung kündigen. Allerdings würde sich die Kündigungsfrist um drei Monate verlängern.

Bevor Sie sich für eine Immobilienrente entscheiden, sollten Sie – am besten mit Hilfe unabhängiger Finanzberater und eines Rechtsexperten – folgende Fragen klären:

  • Wie viel ist das Eigenheim wert? Wäre eine andere Variante günstiger?
  • Wer trägt die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen?
  • Bei Eigentumswohnungen: Wer zahlt das Hausgeld?
  • Was passiert bei einem frühzeitigen Tod eines Immobilienrentners? Wird die Rente an die Erben gezahlt?
  • Sollen Erben die Möglichkeit erhalten, die Immobilie zurückzukaufen?
  • Was passiert, wenn der Käufer zahlungsunfähig wird, die Rente nicht mehr zahlen kann und die Immobilie verkaufen muss?
  • Was passiert, wenn der Rentner in ein Senioren- oder Pflegeheim zieht?

Finanzierungsrechner

/mtl.

In Deutschland bieten vor allem Banken, Finanzinstitute und Versicherungen eine Immobilienverrentung an. Aber auch Privatunternehmen entdecken diese Investitionsmöglichkeit für sich. Unter den Anbietern finden sich zudem gemeinnützige Institutionen wie die Caritas mit der Hausstifterrente oder die Stiftung Liebenau.

Das Konzept der Immobilienrente kann vor allem dann eine gute Wahl sein, wenn Sie

  • keine Erben haben oder diesen nicht Ihr Eigenheim überlassen möchten.
  • weiterhin in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung leben wollen.
  • sich mit der Immobilienrente die Altersbezüge aufbessern oder einen Wunsch, zum Beispiel eine große Reise im Rentenalter, finanzieren möchten.
  • kein Problem damit haben, dass Ihr Wohneigentum in fremde Hände fällt.

Wenn Sie sich für eine Immobilienverrentung entscheiden, sollten Sie sich das lebenslange Wohnrecht und die monatlichen Rentenzahlungen als Reallast an die erste Stelle im Grundbuch eintragen lassen. So bleiben diese zum Beispiel auch dann bestehen, wenn der Immobilienkäufer das Haus weiterverkauft.

Ja, Sie müssen in der Regel einen Teil der Immobilienrente versteuern – und zwar den sogenannten Ertragsteil, der mit zunehmendem Alter kontinuierlich sinkt: So müssen 65-Jährige 18 Prozent der Leibrente versteuern, 70-Jährige 15 Prozent, 75-Jährige 11 Prozent, 80-Jährige 8 Prozent und 90-Jährige 5 Prozent.

Solange ihr lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch verankert ist, müssen Sie zumindest darum nicht bangen. Selbst wenn es zur Zwangsversteigerung der Immobilie kommt, können die neuen Eigentümer Sie nicht vor die Tür setzen. Schwieriger ist es mit den Rentenzahlungen, wenn der Käufer diese nicht mehr leisten kann. Im schlimmsten Fall müssen Sie sich mit weiteren Gläubigern vor Gericht darum streiten. Daher gilt: Prüfen Sie mögliche Käufer genau und lassen Sie sich deren Bonität bescheinigen.