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Budgetrechner: Wie viel Haus können Sie sich leisten?

Budgetrechner:
Wie viel Haus können Sie sich leisten?

© mapodile - iStock

Der Budgetrechner ist ein Online-Tool zur Ermittlung des Budgets, das Sie für die Finanzierung einer Immobilie monatlich zur Verfügung haben. Die Ergebnisse geben eine Vorstellung davon, was für Sie finanziell realisierbar sein könnte – und lassen Sie Ihre Suche nach einem konkreten Objekt von vornherein realistisch angehen.

Wie viel Haus können Sie sich mit Ihrem Einkommen leisten? Diese zentrale Frage stellen sich alle Immobilienkäufer in spe. Das Wunschobjekt muss zum Budget passen, damit es über die gesamte Laufzeit des aufzunehmenden Darlehens sicher abgezahlt werden kann. Manche Immobilienkäufer oder Bauherren wollen das Objekt möglichst schnell schuldenfrei stellen und entscheiden sich für hohe Raten, andere bevorzugen eine Finanzierung mit niedrigerer Monatsrate über einen längeren Zeitraum. Je langsamer Sie das Darlehen zurückzahlen, desto mehr Zinsen müssen Sie dafür zahlen.

Die Frage „Was darf meine Immobilie kosten?“ lässt sich auf zwei Wegen beantworten:

Einen ersten Orientierungswert liefert Ihre aktuell noch zu zahlende Kaltmiete. Diesen Betrag können Sie auf jeden Fall für die Darlehensfinanzierung einplanen. Denken Sie aber auch an die Nebenkosten, die bei einem eigenen Haus höher ausfallen als bei einer Miet- oder Eigentumswohnung. Dazu gehört etwa die Grundsteuer, die Hausbesitzer jährlich zahlen müssen und die meist vierteljährlich in Teilbeträgen fällig wird.

Beim zweiten Weg zur genaueren Berechnung Ihres verfügbaren Budgets können Sie unseren Haushaltsrechner einsetzen, bei dem vielfältigere Informationen zu Einkommen und Ausgaben abgefragt werden. Diese Angaben müssen Sie übrigens auch bei den konkreten Darlehensverhandungen mit der Bank machen.

Optimale Konditionen für Ihre Finanzierung sichern

Der Budgetrechner arbeitet mit nur wenigen Angaben. Zuerst geht es um die Eckdaten Ihres Projektes:

  • Art des Finanzierunsgvorhabens: Hier geben Sie an, ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung, einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt
  • Nutzung: Möchten Sie die Immobilien selbst bewohnen (Eigennutzung) oder (teilweise) vermieten?
  • Dauer der Sollzinsbindung: In dem hier zu wählenden Zeitraum sind Sie vor einer Zinserhöhung sicher – wählen Sie ihn daher möglichst lang.
  • Anfängliche Tilgung: Setzen Sie 3 Prozent an – im konkreten Darlehensverlauf lässt sich die Tilgung oft erhöhen oder bei Bedarf auch reduzieren.
  • Sollzinssatz: Der wird zwar erst in den konkreten Darlehensverhandlungen festgelegt, dürfte in der aktuellen Niedrigzinsphase aber um 1 Prozent liegen. Arbeiten Sie hier sicherheitshalber mit 1,1 Prozent.
  • Verfügbarer Betrag pro Monat: Wählen Sie hier als Ansatzpunkt Ihre derzeitige Kaltmiete oder lassen Sie das Budget berechnen.
  • Verfügbares Eigenkapital: Geben Sie hier den aktivierbaren Vermögenswert ein – jeder hier einsetzbare Euro spart Zinsen. Sie können die weitere Berechnung aber auch ohne Eigenkapital durchführen.

Immobilienkäufer übersehen in ihrer ersten Planung oft die mit dem Erwerb verbundenen Nebenkosten. Die können – je nach Bundesland – zusammen bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Kreditgeber erwarten, dass diese Kosten aus Eigenkapital aufgebracht werden und nicht Teil der Darlehenssumme sein sollen.

Im Einzelnen handelt es sich um

  • Notargebühr
  • Grundbucheintrag
  • Grunderwerbsteuer
  • Maklercourtage

Im Budgetrechner werden diese Kosten berücksichtigt – auch ohne, dass Sie dazu den Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie wissen müssen. Die Nebenkosten werden dafür als Teil der Gesamtdarlehenssumme betrachtet und von dem maximal verfügbaren Betrag abgezogen. Außerdem nimmt der Immobilien-Budgetrechner noch einen Sicherheitsabschlag von 5 Prozent vor.

Wenn Sie nach Eingabe aller gefragten Werte auf „Berechnen“ klicken, gibt Ihnen der Budgetrechner ein erstes Ergebnis: Sie erhalten sowohl den möglichen Darlehensbetrag als auch den nach Abzuzg der Nebenkosten möglichen maximalen Kaufpreis. Und ganz wichtig: Sie erfahren die Höhe der Restschuld nach Ende der von Ihnen angegebenen Sollzinsbindung.

Ein paar Rechenbeispiele zeigen, wie Sie die Eingaben variieren und damit unterschiedliche Ergebnisse erzielen können (der Sollzinssatz von 1,1 % , der Tilgungssatz von 3 % sowie ein Eigenkapitalanteil von 0 Euro bleiben in allen Beispielen gleich):

Monatlich verfügbbarer Betrag

1.000 €

Sollzinsbindung 

20 Jahre

Verfügbarer Betrag

292.682,93 €

max. Kaufpreis

254.926,91 €

Restschuld

96.358,17 €

Monatlich verfügbbarer Betrag

1.000 €

Sollzinsbindung 

25 Jahre

Verfügbarer Betrag

292.682,93 €

max. Kaufpreis

254.926,91 €

Restschuld

40.152,11 €

Monatlich verfügbbarer Betrag

1.200 €

Sollzinsbindung 

20 Jahre

Verfügbarer Betrag

351.219,51 €

max. Kaufpreis

305.912,29 €

Restschuld

115.629,92 €

Monatlich verfügbbarer Betrag

1.200 €

Sollzinsbindung 

25 Jahre

Verfügbarer Betrag

351.219,51 €

max. Kaufpreis

305.912,29 €

Restschuld

48.182,65 €

Monatlich verfügbbarer Betrag

1.400 €

Sollzinsbindung 

20 Jahre

Verfügbarer Betrag

409.756,10 €

max. Kaufpreis

356.897,68 €

Restschuld

134.901,59 €

Monatlich verfügbbarer Betrag

1.400 €

Sollzinsbindung 

25 Jahre

Verfügbarer Betrag

409.756,10 €

max. Kaufpreis

356.897,68 €

Restschuld

56.213,14 €

Die Restschuld bei Ende der Sollzinsbindung ist ein wichtiger Aspekt – denn dafür wird eine Anschlussfinanzierung mit neuen Darlehensbdingungen nötig. Hier kann jedoch niemand vorhersehen, wie hoch das dann herrschende Zinsniveau sein wird. Darum sind Sie gut beraten, die Dauer der Sollzinsbindung so lang zu wählen, dass keine oder nur eine geringe Restschuld offenbleibt.

Auch wenn der Sollzins höher ausfällt, wenn Sie eine längere Sollzinsbindung wählen ­– es handelt sich nur um geringe Nachkommastellen. Um welchen Betrag die Gesamtfinanzierung dann entsprechend teurer wird, können Sie sich in den konkreten Darlehensverhandlungen ausrechnen lassen.

Der Budgetrechner für Ihren Hauskauf liefert Ihnen eine gute Grundorientierung, was Sie mit Ihrem monatlich verfügbaren Budget erreichen können. Sie bekommen auch ein Gefühl für die Dimensionen Ihres Projektes – von einer hohen Darlehenssumme über eine lange Zinsbindungsphase bis zu einer möglichen (und möglicherweise noch hohen) Restschuld. Sie können diese Berechnungen mit dem Budgetrechner online jederzeit und unverbindlich durchführen und gehen im Anschluss mit einer ersten Orientierung in Ihre konkreten Darlehensverhandlungen mit Ihrem Baufinanzierer.

Finanzierungsrechner

/mtl.