Einige Menschen bieten mit einem Schild auf einer Versteigerung

Ablauf einer
Zwangsversteigerung

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Geht einem Immobilien- oder Grundstücksbesitzer das Geld aus und kann er seinen Verbindlichkeiten nicht mehr nachkommen, muss er mit einer Zwangsversteigerung seines Objektes rechnen. Dabei bringt in der Regel der Gläubiger, zumeist die Bank,  das Verfahren beim zuständigen Amtsgericht auf den Weg.

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Entscheidet sich das Amtsgericht für die Zwangsversteigerung, muss das sogenannte Vollstreckungsgericht den Verkehrswert des Objektes festlegen. Denn nur so lässt sich verlässlich klären, ob das später gebotene Geld im Wesentlichen dem Wert der Immobilie oder des Grundstücks entspricht. Üblicherweise ermittelt ein vom Gericht eingeschalteter Sachverständiger, welcher Wert für das Objekt anzusetzen ist. Alle Verfahrensbeteiligten können das Verkehrswertgutachten einsehen. Auch Biet-Interessenten können beim Amtsgericht um Einsicht bitten.

Geduld bis zum Biet-Termin

Ist der Wert ermittelt, legt das Gericht den Versteigerungstermin fest. Dabei brauchen Gläubiger und Bieter Geduld. Denn von der Anordnung zur Zwangsversteigerung bis zur Bestimmung des Termins können – je nach Region – zwischen neun Monate und zwei Jahre vergehen. Wichtig: Die Zwangsversteigerung und der Termin werden in den amtlichen Bekanntmachungen des Gerichtes veröffentlicht. Dabei wird auch das sogenannte „Geringste Gebot“ aufgestellt. Es bezeichnet das Mindestgebot, das erreicht werden muss, damit der Zuschlag überhaupt erteilt werden kann. Darin enthalten sind etwaige Rechte aus Grundbucheintragungen. Häufig kommen auch offene öffentlich-rechtliche Belastungen wie Grundsteuern sowie Nebenleistungen der bestehenbleibenden Rechte hinzu.

Kommt es zum Zwangsversteigerungstermin, liest der Rechtspfleger des Amtsgerichtes noch einmal die Bekanntmachung vor und nennt auch die Zuzahlungs- oder Ersatzbeträge. Das sind Geldleistungen, die ein Bieter unter Umständen zusätzlich zu seinem Gebot zahlen muss.

Dann hat der Gläubiger ein letztes Mal die Chance, seine Ansprüche anzumelden. Der Rechtspfleger fordert schließlich zur Abgabe der Gebote auf. Mindestens 30 Minuten lang muss die sogenannte Biete-Stunde sein, also die Zeit, in der Interessierte ihre Gebote abgeben können.

Gläubiger können Sicherheiten verlangen

Der Bieter nennt im Termin den Betrag, den er zahlen möchte. Er muss zu diesem Gebot noch die bestehen bleibenden Rechte, also das geringste Gebot, hinzurechnen. Denn auch dieser Betrag ist vom Bieter zu zahlen. Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbieten will, braucht ein solides Finanzierungskonzept. Klären Sie deshalb vor dem Versteigerungstermin die Gesamtfinanzierung des Objekts. Sie müssen nach Ihrem ersten Gebot die Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswerts hinterlegen. Das geht per vorheriger Überweisung an die Gerichtskasse, selbstschuldnerischer Bankbürgschaft oder mit einem von Ihrer Bank ausgestellten Verrechnungsscheck. Der volle Kaufpreis ist nach vier bis sechs Wochen fällig.

Wichtig: Wer für eine Immobilie oder ein Grundstück bieten möchte, muss sich ausweisen können. Personalausweis oder Reisepass sind unbedingt zum Termin mitzubringen.

Gläubiger und Gericht fordern Mindestgebote

Gibt im Termin kein Bieter ein wirksames Gebot ab, stellt das Gericht das Verfahren von Amts wegen ein. Gläubiger haben dann die Möglichkeit, die Fortsetzung des Verfahrens zu beantragen.

Liegt im ersten Termin das höchste Gebot unter 7/10 des Verkehrswerts, können Gläubiger oder deren Vertreter einen Antrag auf Zuschlagsversagung stellen. Wenn es gar nur unter 5/10 des Verkehrswerts liegt, muss das Gericht von Amts wegen den Zuschlag verweigern. Muss ein neuer Biete-Termin anberaumt werden, gelten weniger strenge Richtlinien für die Höchstgebote.

Das Gericht kann entweder im Termin oder während eines gesonderten Zuschlagstermins seine Entscheidung über den Zuschlag bekanntgeben. Wenn es einem Bieter den Zuschlag erteilt, ist dieser ab Verkündung des Beschlusses rechtmäßiger Eigentümer des Objektes. Dazu bedarf es formaljuristisch keiner Grundbucheintragung.

Wohnt der säumige Immobilienbesitzer noch in dem Gebäude, muss der neue Besitzer, die Räumung beantragen. Dazu stellt er einen gesonderten Antrag beim Amtsgericht.

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