Wohnflächenberechnung

Wohnfläche
© Fotolia / psdesign1

In zwei kürzlich ergangenen Entscheidungen hat sich der Bundesgerichtshof („BGH“) (erneut) mit Wohnflächenabweichungen beschäftigt (BGH Urteile vom 22.04.2009 – Az. VIII ZR 86/08 – und vom 08.07.2009 – Az. VIII ZR 205/08 –).

Die Hintergründe eines Streits um die korrekte Wohnflächenangabe im Mietvertrag können unterschiedlich sein. Häufig spielen vorangegangene Mieterhöhungsverlangen oder Betriebskostenabrechnungen eine Rolle, aufgrund derer ein Mieter Zweifel an der Richtigkeit der im Mietvertrag vereinbarten Fläche entwickelt. Zudem spielt die Rechtsprechung eine Rolle, nach der eine erhebliche Wohnflächenabweichung einen Grund zur Mietminderung oder sogar zur Kündigung des Mietvertrags darstellen kann. Ob die tatsächlich vorhandene Wohnfläche erheblich von der Wohnflächenangabe des Mietvertrags abweicht, richtet sich auch danach, mit welchem Flächenanteil Balkone, Terrassen und Loggien sowie sonstige Nebenflächen berücksichtigt werden dürfen, denn zur Berechnung gibt es zumindest drei gängige Rechtsgrundlagen sowie abweichende örtliche Gebräuchlichkeiten.

Was war geschehen?

Mit seinem Urteil vom 22.04.2009 - Az. VIII ZR 86/08 - hat der BGH nun entschieden, dass bei zahlreichen Bestandsmietverträgen, die vor dem 31.12.2003 abgeschlossen wurden, Balkone und ähnliche Flächen zur Hälfte in die Wohnfläche einfließen dürfen. Der Entscheidung des BGH liegt der Streit um einen Wohnraummietvertrag über eine Maisonettewohnung zu Grunde, in dem eine Wohnfläche von "ca. 120 m²" angegeben ist. Die Innenräume der Wohnung haben unstreitig eine Wohnfläche von 90,11 m². Ebenso unstreitig haben die beiden Dachterrassen der Wohnung eine Grundfläche von 25,2 m² und 20 m². Die Mieterin meinte nun, die Grundfläche der Dachterrassen dürfe nur zu einem Viertel in die Wohnflächenberechnung einfließen, der Vermieter war der Auffassung, die Dachterrassenflächen dürften zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung einfließen. Amts- und Landgericht Köln gaben der Mieterin Recht. Der BGH hat dies anders beurteilt.

Aus rechtlicher Sicht

liegt ein erheblicher Mangel der Mietsache nur dann vor, wenn die tatsächliche Mietfläche von der mietvertraglich vereinbarten Mietfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht. Erst ab dieser Bagatellgrenze kann ein Mieter Rechte wegen der Abweichung geltend machen. Ist die Grenze überschritten, kommen aus Mietersicht die Zustimmungsverweigerung zur Mieterhöhung (vgl. BGH Urteil vom 08.07.2009 – Az. VIII ZR 205/08 – ), die Rüge der Betriebskostenabrechnung (BGH Urteil vom 31.10.2007 – Az. VIII ZR 261/06 – ), die (rückwirkende!) Minderung der Miete (vgl. BGH Urteil vom 23.05.2007 – Az. VIII ZR 231/06 – ) und sogar die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen eines – möglicherweise – unbehebbaren Mangels (vgl. BGH Urteil vom 29.04.2009 – Az. VIII ZR 142/08 – ) in Betracht. Zieht der Vermieter bei der Wohnflächenberechnung eine falsche Berechnungsgrundlage heran, ergibt sich leicht eine erhebliche Flächenabweichung von mehr als 10% mit den hier dargestellten Folgen:

  1. Wohnflächenabweichung
  2. Wohnflächenberechnungsgrundlage