Mietspiegel: Wie er funktioniert und genutzt werden kann

Schicke Mietwohnungen in begehrten Lagen sollen durch den Mietspiegel für Normalverdiener bezahlbar bleiben
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Ob eine Mieterhöhung angemessen ist oder nicht, darüber kann ein sogenannter Mietspiegel Auskunft geben. Doch was genau ist eigentlich ein Mietspiegel? Wie setzt er sich zusammen? Und wie hilft er Mietern und auch Vermietern? Immonet fasst zusammen, was Sie über den Mietspiegel wissen sollten.

Übersicht über ortsübliche Vergleichsmiete.

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er ist daher immer auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde beschränkt. Bei der Berechnung der Vergleichsmiete werden nur die Mieten berücksichtigt, die in den vergangenen vier Jahren erhöht wurden oder aus neu geschlossenen Mietverträgen resultieren. Der Mietspiegel gibt folglich einen Überblick über den Ist-Zustand. Mieten aus dem sozialen Wohnungsbau fließen nicht mit ein, ebenso wenig wie länger als vier Jahre bestehende Mietverhältnisse ohne Erhöhung.

Mietspiegel soll für Transparenz sorgen

Wohnungssuchende können den Mietspiegel als Orientierung für die ortsüblichen Mieten nutzen. „Der Mietspiegel ist in erster Linie ein Transparenz-Instrument, da er sowohl für Mieter als auch Vermieter leicht einsehbar ist“, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes.

Besondere Bedeutung kommt dem Mietspiegel bei Mieterhöhungen zu. „Er ist für den Vermieter nämlich das einfachste Mittel, um eine Mieterhöhung zu begründen“, erklärt Ropertz. Für den Mieter wiederum stellt er die simpelste Möglichkeit dar, zu prüfen, ob eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Denn: „Der Vermieter darf die Miete nur auf die Höhe der Vergleichsmiete anheben. Beruft sich der Vermieter bei der Erhöhung der Miete auf den örtlichen Mietspiegel, ist die Akzeptanz des Mieters meistens hoch“, so Ropertz. Der Mietspiegel habe deshalb in den meisten Fällen eine befriedende Wirkung auf das Vermieter-Mieter-Verhältnis.

Einfacher Mietspiegel versus qualifizierter Mietspiegel

Es gibt zwei Arten von Mietspiegeln: den einfachen Mietspiegel und den qualifizierten Mietspiegel.

„Der einfache Mietspiegel wird im Grunde ermittelt, indem Mieter- und Vermieterverbände ihre Daten offenlegen und sich auf dieser Basis auf entsprechende Vergleichsmieten einigen“, sagt Ropertz. Tatsächliche statistische Daten sind dabei nicht zwingend, der einfache Mietspiegel entspricht eher einer Einigung von Interessenvertretern unter Mitwirkung der Gemeinde.

Ein qualifizierter Mietspiegel muss gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) auf der Basis von wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelt werden. „Er wird in der Regel von der Stadt in Auftrag gegeben und von Sachverständigen erarbeitet“, so Ropertz. Interessenverbände und Gemeinde müssen ihn anerkennen, die Gemeindevertretung beschließt ihn. Qualifizierte Mietspiegel müssen alle zwei Jahre neu erhoben werden, in Ausnahmefällen alle vier Jahre – dann wird nach zwei Jahren eine Anpassung mit Hilfe des Lebenshaltungsindex vorgenommen. Der Mietspiegel wird von der Gemeinde veröffentlicht.

Qualifizierte Mietspiegel werden bei Auseinandersetzungen vor Gericht als Beweismittel anerkannt. „Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, dann muss der Vermieter dies bei einer Erhöhung der Miete berücksichtigen, die entsprechenden Werte als Vergleich mit angeben und den Mietspiegel beilegen“, so Ropertz. Meist genügt auch ein Verweis, wo der Mietspiegel online zu finden.

Kritik am Mietspiegel

Da lediglich die Vertragsabschlüsse über Neuvermietungen aus den vergangenen vier Jahren einfließen, wird dem Mietspiegel eine Verzerrung vorgeworfen: „Es besteht eine Diskrepanz zwischen den Miethöhen aus Altverträgen und den neu vermieteten Wohnungen. Die Durchschnittsmiete der bereits seit längerer Zeit vermieteten Objekte spielt für einen Vergleich überhaupt keine Rolle“, erklärt Ropertz. Das heißt, dass die in den Mietspiegeln erfassten Werte aller Wahrscheinlichkeit höher liegen als die tatsächliche Durchschnittsmiete. Der Mietspiegel ist demzufolge eher ein Mieterhöhungsspiegel. „Das treibt langfristig alle Mieten nach oben“, so Ropertz.

Mietspiegel und Mietpreisbremse

Bei Neuvermietungen ist der Einfluss des Mietspiegels gering – die Höhe der Miete hängt weitestgehend von Angebot und Nachfrage ab. In angesagten und beliebten Vierteln kann der Vermieter den Quadratmeterpreis durchaus über dem der Vergleichsmiete ansetzen. Allerdings ist der Mietspiegel entscheidend für die Mietpreisbremse. Das heißt: Überall dort, wo die Mietpreisbremse gilt, darf ein Vermieter auch bei einer Neuvermietung den Mietzins nicht höher als 10 Prozent über der im Mietspiegel festgelegten Vergleichsmiete veranschlagen. Liegt die Vergleichsmiete beispielsweise bei 8 Euro pro Quadratmeter, dürfen die Vermieter höchstens 8,80 Euro verlangen.

Mietspiegel richtig lesen

Jeder Mietspiegel ist anders, ein einheitliches Format existiert nicht. Die Optik unterscheidet sich teils von Stadt zu Stadt erheblich. „Während der Mietpreisspiegel in Köln die Größe einer doppelten Postkarte hat, liegt er in Berlin im Umfang eines Taschenbuches vor“, so Ropertz. In der Regel muss jeder Mietspiegel zumindest nach Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung unterscheiden. Auch das Alter und der energetische Zustand eines Gebäudes können eine Rolle spielen, schließlich entscheiden sie über die anfallenden Heiznebenkosten.

Zusätzlich können Mietspiegel auch eine ganze Reihe zusätzlicher Faktoren berücksichtigen, die über den Standard einer Wohnung Auskunft geben, wertsteigernde oder wertmindernde Wirkung haben und mit entsprechend höheren oder niedrigeren Mieten korrelieren. Schließlich sind Luxusobjekte nicht mit einfach ausgestatteten Standard-Wohnungen vergleichbar.

Wer einen Vergleichswert finden möchte, muss zunächst seine eigene Wohnung nach den vorgegebenen Kriterien beurteilen. Das kann unter Umständen schwierig sein. „Wer bei komplizierten Mietspiegeln nicht durchblickt, kann sich an einen Mieterverein wenden und mit dessen Experten die entsprechende Vergleichsmiete ermitteln“, sagt Ropertz.

Wenn der Mietspiegel fehlt

In Deutschland gibt es aktuell 565 Mietspiegel, so Ropertz. Vor allem in Metropolen mit mehr als 500.000 Einwohnern ist das Instrument beliebt – nur in Bremen gibt es bislang keinen Mietspiegel. Auch in rund 80 Prozent der Städte mit mehr als 50.000 beziehungsweise 100.000 Einwohnern existieren Mietspiegel. In den Kleinstädten dagegen zeigt sich ein anderes Bild, in mehr als jedem zweiten Ort fehlt eine entsprechende Übersicht.

„Existiert kein Mietspiegel haben sowohl Mieter als auch Vermieter ein Problem. Es ist dann schwer, die Höhe einer akzeptablen Miete auszumachen“, sagt Ropertz. In einem solchen Fall kann der Vermieter versuchen, die Miete ohne entsprechende Belege zu erhöhen. Zudem kann er sich auf drei Vergleichswohnungen berufen und in seinem Schreiben auf deren Werte verweisen. Diese sind aber je nach Wahl der Objekte beliebig, denn ein Vermieter kann sich etwa auf besonders teure Immobilien aus seinem eigenen Bestand beziehen.

„Bei einem Mieter können da schon die Alarmglocken schrillen“, sagt Ropertz. Eine weitere Möglichkeit ist die Beauftragung eines Sachverständigen-Gutachtens durch den Vermieter. Dieses ist aber mit hohen Kosten verbunden und lohnt sich in der Regel nicht. Sollte der Fall vor Gericht kommen, bietet es jedoch eine hohe Sicherheit.

Mieter muss Erhöhung zustimmen

Eine Mieterhöhung erfolgt nicht automatisch. Vielmehr muss der Mieter ihr zustimmen. Dafür steht ihm eine Frist bis Ende des zweiten Monats nach Eingang des Schreibens zu. Geht die schriftliche Erhöhung beispielsweise am 5. Juli ein, kann der Mieter bis Ende September überlegen und muss ab Oktober die erhöhte Miete zahlen.

Stimmen die Mieter der Erhöhung nicht zu, kann der Vermieter diese vor Gericht einklagen. „Es kann sich auch lohnen, mit dem Vermieter über die Erhöhung zu verhandeln. Wer einen Euro pro Quadratmeter zusätzlich für zu hoch hält, kann dem Vermieter das zum Beispiel mitteilen und anbieten, sich mit einer Erhöhung um 50 Cent einverstanden zu erklären“, so Ropertz. Im Zweifel würde der Vermieter vielleicht lieber den einfachen Weg wählen statt vor Gericht zu ziehen.

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