Mietrecht: Bei Mietschulden droht die fristlose Kündigung

Fristlose Kündigung - Tipps von Immonet
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Wer seine Miete immer pünktlich überweist, erspart sich Ärger mit dem Vermieter und beugt einer Kündigung vor. Denn ständige unpünktliche Mietzahlungen berechtigen den Vermieter, fristlos zu kündigen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt (Az.: VIII ZR 296/15). Immonet verrät, wann ein Vermieter das Recht hat, eine fristlose Kündigung auszusprechen und welche Rechtsmittel einem als Mieter zur Verfügung stehen.

Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung

Voraussetzung ist, dass der Mieter wiederholt den gesetzlich vorgegebenen oder vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermin überschritten hat. In diesem Fall kann der Vermieter eine Abmahnung erteilen. Schludert der Mieter dann weiterhin mit seinen Zahlungen, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Denn wiederholte unpünktliche Mietzahlungen gelten als schwerwiegender Verstoß gegen Vermieterinteressen. Doch kein Grund zur Beunruhigung: Eine einmalige unpünktliche Zahlung ist noch lange kein Kündigungsgrund.

Aktuelle Rechtsprechung

Bislang war unklar, ob eine fristlose Kündigung möglich ist, wenn der Vermieter bereits seit Längerem von den Mietschulden weiß. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dies nun bejaht.

Im aktuellem Fall vermietete eine Kirchengemeinde eine Wohnung. Der Mieter zahlte für die Monate Februar und April 2013 nicht. Die Gemeinde mahnte den Mieter zunächst – nachdem dieser aber weiterhin nicht zahlte, kündigte sie das Mietverhältnis im November 2013. Der Mieter wehrte sich gegen die Kündigung und argumentierte, dass laut Paragraph 314 des Bürgerlichen Gesetzbuches eine fristlose Kündigung nur innerhalb einer angemessenen Frist möglich sei. Diese beginne zu laufen, sobald der Gläubiger vom Kündigungsgrund erfahre – im vorliegenden Fall also Ende April 2013.

Der BGH sah das jedoch anders. Der Paragraph 314 komme nicht zum Tragen, weil in speziellen Mietrechtsparagraphen ausdrücklich steht, dass es im Mietrecht keine zeitliche Schranke für eine Kündigung gibt. Die fristlose Kündigung ist damit wirksam – der Mieter muss die Wohnung räumen.

Was zählt zu Mietschulden?

Wichtig: Als Mietschulden gelten dabei nicht nur ausstehende Mietzahlungen, sondern auch ausstehende Nebenkosten oder Nachzahlungen nach der jährlichen Nebenkostenabrechnung.

Bevor es zu einer fristlosen Kündigung kommt, ist eine vorherige Abmahnung seitens des Vermieters erforderlich. Die Abmahnung – so sagt der Deutsche Mieterbund – soll dem Mieter noch einmal Gelegenheit geben, sein Verhalten zu überprüfen und zu korrigieren. Nach der Abmahnung darf sich deshalb eine unpünktliche Zahlung auch nicht mehr wiederholen.

Tipps für Mieter

Mietminderungen sind keine Mietschulden: Wer seine Miete berechtigterweise wegen Mängel der Wohnung mindert, braucht eine Kündigung wegen Mietschulden nicht zu fürchten. Vorausgesetzt, die Mietminderung ist rechtsgültig, die Mängel als solche anerkannt.

Der Deutsche Mieterbund empfiehlt: Wer eine fristlose Kündigung erhalten hat, sollte rasch den örtlichen Mieterverein einschalten. Der hilft zu klären, ob oder mit wessen Hilfe Mietrückstände kurzfristig ausgeglichen werden können oder ob es eine ausreichende Begründung für die verspäteten Zahlungen gibt.

Ansonsten gilt: Wer in Verzug mit den Mietzahlungen gerät, sollte ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter suchen. Möglicherweise finden beide Parteien gemeinsam einen Weg, wie die Mietschulden schnellstmöglich wieder abgebaut werden können.

Tipp: Am besten rechtzeitig einen Dauerauftrag einrichten und im Fall der Fälle stets freundlich miteinander reden. Denn so geht man nicht so rasch miteinander ins Gericht.

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