Rechtssichere Mietverträge zum kostenlosen Download

Bei Immonet finden Sie juristisch geprüfte Mietverträge zum kostenlosen Download als PDF
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Der Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Bei uns erfahren Sie, welche Angaben im Mietvertrag enthalten sein müssen, welche Arten von Mietverträgen es gibt und worauf Mieter vor der Unterschrift achten sollten. Außerdem bieten wir Ihnen rechtssichere Mietvertrags-Vorlagen zum kostenlosen Download an.

Was muss in einem Mietvertrag stehen?

Ein Mietvertrag kann wie jeder andere Vertrag formal frei geschlossen werden. Damit Mieter und Vermieter auf der sicheren Seite sind, sollte der Vertrag schriftlich festgehalten werden und mindestens folgende Angaben enthalten:

  • Die vollständigen Namen und Anschriften aller Mieter und Vermieter. Sämtliche Personen müssen den Mietvertrag eigenhändig unterschreiben.
  • Die genaue Anschrift der Mietsache, bei Mehrfamilienhäusern auch die genaue Lage (z.B. „2. OG links“ oder „Wohnung Nr. 10“).
  • Alle Räume, die der Mieter neben der eigentlichen Wohnung mitbenutzen darf, z.B. Dachboden, Waschküche, Abstellkammer oder Garten.
  • Die Grundmiete („Kaltmiete“) muss genau festgelegt sein. Die Grundmiete ist der Betrag, der für die Nutzung der Mietsache zu zahlen ist.
  • Die Nebenkosten bzw. Betriebskosten müssen exakt aufgelistet werden. Diese Kosten bezeichnen die Aufwendungen, die laut Betriebskostenverordnung auf Mieter umgelegt werden dürfen und zur Kaltmiete hinzukommen, wodurch sich die sogenannte Warmmiete ergibt. Dazu zählen etwa die Kosten für (Warm-)Wasserversorgung und Heizung, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, allgemeine Beleuchtung, Hausmeister-Service, Reinigung, Gartenpflege und die Abwassergebühren.
  • Beginn und – falls absehbar – Ende des Mietverhältnisses. Wird im Vertrag nichts anderes vereinbart, läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Der Mieter kann dann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen, der Vermieter nur bei Vorliegen eines triftigen Grundes, z.B. im Falle von Eigenbedarf oder bei schwerwiegendem Fehlverhalten des Mieters.

In der Praxis sind Mietverträge wesentlich detailreicher ausgestaltet und führen weitere Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern auf. Regelungen zu beispielsweise der Kaution, Schönheitsreparaturen, Instandhaltungen oder Tierhaltung sind zwar nicht zwingend vorgeschrieben, sollten aber im Interesse beider Parteien vertraglich festgelegt werden.

Drei Arten von Mietverträgen

Es gibt den Standard-Mietvertrag, den Staffel-Mietvertrag und den Index-Mietvertrag. Die Vertragsarten unterscheiden sich vor allem in Bezug auf das Prozedere bei Mieterhöhungen.

Variante 1: Der Standard-Mietvertrag

Die häufigste Form des Mietvertrages ist der sogenannte Standard-Mietvertrag. Hierbei handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, der vom Mieter jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden kann. Mieterhöhungen sind bei einer Standard-Vermietung nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Zudem darf der Vermieter frühestens 15 Monate nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung mehr Geld vom Mieter fordern. Auch das Ausmaß der Mieterhöhung ist begrenzt – auf maximal 20 Prozent in drei Jahren.

Variante 2: Der Staffel-Mietvertrag

Im sogenannten Staffel-Mietvertrag wird vorab festgelegt, wann und in welcher Höhe die Miete in Zukunft steigen wird. Eine solche Staffelung der Miete ist maximal vier Jahre lang zulässig, danach gelten die Bestimmungen eines Standard-Mietvertrages.

Ein Vertrag mit festgeschriebenen Mieterhöhungen gibt Planungssicherheit, denn der Vermieter weiß schon heute, mit welchen Einnahmen er über die gesamte Vertragslaufzeit rechnen kann. Und der Mieter wird nicht von einer plötzlichen Mieterhöhung überrascht. 

Es gibt allerdings auch Nachteile für beide Seiten: Solange der Staffel-Mietvertrag läuft, darf der Vermieter die Miete nicht stärker erhöhen als vereinbart, selbst wenn er die Wohnung modernisiert. Und der Mieter ist bei einem Staffel-Mietvertrag nicht durch die Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete geschützt. Das bedeutet, dass die Mieten nach der Erhöhung um bis zu 20 Prozent darüber liegen dürfen.

Variante 3: Der Index-Mietvertrag

Als dritte Variante gibt es den sogenannten Index-Mietvertrag, bei dem sich die künftige Miete an den Veränderungen der Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland orientiert und folglich mit der Inflation steigt. Die Grundlage für die Mieterhöhung ist der Verbraucherpreisindex (VPI), den das Statistische Bundesamt monatlich neu berechnet. Ein Index-Mietvertrag kann auf unbestimmte Zeit geschlossen werden.   

Mit einem Index-Mietvertrag kann der Vermieter die Miete theoretisch jedes Jahr erhöhen, als Begründung genügt der Hinweis auf den gestiegenen Verbraucherpreisindex. Doch in der Praxis ist das Prozedere etwas komplizierter: Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich aussprechen und eine exakte Berechnung beifügen. Einen Anspruch auf die höhere Miete hat der Vermieter zudem erst zu Beginn des übernächsten Monats. Umgekehrt kann der Mieter von einem Index-Mietvertrag aber auch profitieren: Sollte der Verbraucherpreisindex fallen, also Deflation herrschen, hat der Mieter Anspruch auf eine Mietsenkung.

Mietvertrag aus Mietersicht: Worauf ist vor der Unterschrift besonders zu achten?

Mieterhöhungen sind immer wieder ein Streitthema zwischen Mietern und Vermietern, doch auch andere Fragen sorgen häufig für Unmut und Diskussionen. Um späteren Ärger zu vermeiden, sollten Mieter den Vertrag vor der Unterschrift gründlich prüfen und am besten von dritter Seite begutachten lassen, beispielsweise vom örtlichen Mieterschutzbund. Wir haben Ihnen im Folgenden eine Checkliste mit den wichtigsten Fragen zusammengestellt.

  • Ist die Wohnungsgröße korrekt angegeben?
    Die Quadratmeterzahl ist keine Muss-Angabe, dennoch sollten Mieter darauf bestehen. Denn die Wohnungsgröße wird oft als Maßstab für die Verteilung der Betriebskosten herangezogen und ist zudem ein Faktor für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer geplanten Mieterhöhung.
  • Darf die Wohnung untervermietet oder gewerblich genutzt werden?
    Beide Fälle bedürfen der schriftlichen Einwilligung des Vermieters. Fehlt die Erlaubnis zur Untervermietung im Vertrag und der Mieter stellt die Wohnung dennoch anderen Mietern zur Verfügung, stellt dies einen Kündigungsgrund dar.
  • Darf der Mieter Haustiere halten?
    Tierhaltung in der Mietwohnung sorgt sehr häufig für Streit und auch Prozesse zwischen Vermietern und Mietern. Kleintiere wie Hamster, Wellensittiche oder Meerschweinchen darf man ohne Erlaubnis halten, Katzen oder Hunde dagegen muss der Vermieter genehmigen. Es gibt allerdings auch Fälle, in denen bei bestimmten Hunderassen zu Gunsten der Mieter entschieden wurde, weil die Hundeart aufgrund ihrer Größe und/oder ihres Charakters eher zu den Kleintieren zu zählen war. Bei uns finden Sie zu diesem Thema ein Interview mit einer Mietrechtsexpertin.
  • Welche Regelungen werden zu Schönheitsreparaturen und Renovierarbeiten im Vertrag getroffen?
    Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag sind der Dauerbrenner bei Rechtsstreitigkeiten. Grundsätzlich muss der Mieter eine Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in der er sie beim Einzug erhalten hat. Er kann auch zu Renovierarbeiten verpflichtet werden – starre Fristen im Mietvertrag allerdings machen die gesamte Klausel unwirksam. Weiche Fristen sind nach aktueller Rechtsprechung zulässig. Man erkennt sie an Zusätzen wie „im Allgemeinen“, „in der Regel“ oder „üblicherweise“. Kleinere Reparaturen wie wackelnde Türgriffe oder tropfende Wasserhähne kann der Vermieter dem Mieter auferlegen. Im Mietvertrag sollte aber geregelt sein, bis zu welcher Höhe der Mieter für die Kosten selbst aufkommt. Sie dürfen in der Regel 100 Euro pro Reparatur und 200 Euro pro Jahr nicht übersteigen.
  • Muss eine Mietkaution bezahlt werden?
    Die Mietkaution zur Sicherheit des Vermieters darf höchstens das Dreifache der Kaltmiete betragen. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einer Bank aufbewahren und zum üblichen Satz verzinsen.
  • Hat der Vermieter einen Energieausweis vorgelegt?
    Spätestens beim Setzen der Unterschrift unter den Vertrag muss der Vermieter eine Kopie des Energieausweises an den Mieter aushändigen.
  • Besteht eine Pflicht zum Winterdienst oder Putzen des Treppenhauses?
    Für viele Mieter ist es wichtig zu wissen, ob sie in der neuen Wohnung Arbeiten wie das Putzen des Treppenhauses oder das Schneeschippen im Winter selbst übernehmen müssen. Alternativ kann der Vermieter oder Hausverwalter für diese Tätigkeiten eine externe Firma beauftragen. Die Kosten für diesen Service tauchen dann üblicherweise in der Nebenkostenrechnung auf.

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