Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sieht Ausnahmen vor. So müssen Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen, wenn der Kaufpreis unter 2.500 Euro liegt. Außerdem entfällt die Steuer bei Verkauf unter Verwandten in gerader Linie, Schenkung oder Erbschaft.

In gerader Linie miteinander verwandt sind:

• Kinder (auch Adoptiv- und Stiefkinder)
• Eltern
• Großeltern
• Ehegatten
• Eingetragene Lebenspartner

Wird nach Scheidung oder Auflösung der Lebenspartnerschaft eine Immobilie an den Ex-Partner verkauft, entfällt die Grunderwerbsteuerpflicht nur dann, wenn die Scheidung der Grund für den Verkauf ist.

Achtung: Bei Erbschaft und Schenkung fällt zwar keine Grunderwerbsteuer an, dafür aber Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Bei diesen gibt es allerdings hohe Freibeträge.

Bei einem Immobilien- oder Grundstückskauf kommen Sie um die Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht herum, denn sie ist fester Bestandteil des Kaufprozesses. Sobald Verkäufer und Käufer den Kaufvertrag unterzeichnen, meldet der Notar dies dem Finanzamt. Dieses erstellt daraufhin einen Grunderwerbsteuerbescheid, den der Käufer innerhalb von vier Wochen begleichen muss. Nach Zahlungseingang erstellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erst dann ist eine Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch möglich.

Die Grunderwerbsteuer ist in der Regel der größte Anteil der Kaufnebenkosten und treibt den Preis spürbar in die Höhe. Je nachdem, was Sie erwerben und wie Sie es nutzen, ergeben sich verschiedene Sparmöglichkeiten.

Tipp 1: Immobilienkauf – Bewegliche Gegenstände abziehen

Je geringer der Wert von Grund, Boden und der bestehenden Immobilie ist, desto weniger Steuern müssen Sie zahlen. Ziehen Sie deshalb alles ab, was nicht fest dort verankert ist. Vieles, das Sie in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus ausbauen und an anderer Stelle wieder einbauen können, fällt unter die Kategorie Zubehör. Dazu gehören:

• Kamine
• Markisen und anderer Sicht- und Sonnenschutz
• Möbel
• Einbauküche
• Einbauschränke
• Sauna
• Gartenhaus
• Photovoltaikanlage (Nur, wenn sie gewerblich betrieben wird, also der erzeugte Strom an einen Energieversorger verkauft wird)

Diese Gegenstände erwerben Sie als Immobilienkäufer mit und können ihren Wert vom Kaufpreis abziehen – und somit die Grunderwerbsteuer verringern. Aber Vorsicht: Übersteigt ihr Kaufpreisanteil mehr als 15 Prozent, horchen Finanzbeamte auf. Der Wert der beweglichen Gegenstände sollte im Vertragswerk gesondert aufgeführt werden. Fragen Sie den Verkäufer nach Rechnungen und weiteren Belegen für den Wert des Zubehörs. So haben Sie im Zweifelsfall einen Nachweis gegenüber dem Finanzamt.

Tipp 2: Wohnungskauf – Rücklagen herausrechnen

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung können Sie den Kaufpreis um einen weiteren Posten mindern und so bei der Grunderwerbsteuer zu sparen: die Rücklagen, welche die Eigentümergemeinschaft für Instandhaltungen am Gebäude gebildet hat. Auch der vorherige Eigentümer hat in diesen Topf einbezahlt. Mit dem Kauf lösen Sie diesen Anteil ab. Lassen Sie auch die Höhe des Kaufpreisanteils der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert aufführen.

Tipp 3: Hausbau – Getrennte Verträge

Ein bebautes Grundstück hat in den meisten Fällen einen höheren Wert als ein unbebautes Grundstück. Der Staat lässt es sich nicht nehmen, an dem Mehrwert durch das Haus teilzuhaben. Das gilt auch für Häuser, die noch nicht errichtet, aber zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs bereits gekauft sind. Ein Beispiel: Sie kaufen ein Grundstück inklusive Hausbau von einem Bauträger. Die Grunderwerbsteuer wird dann für den Gesamtbetrag (Grundstück plus Hausbaukosten) fällig.

Aus steuerlicher Sicht günstiger ist es, zuerst ein Baugrundstück zu kaufen und erst dann den Hausbau in Angriff zu nehmen. In diesem Fall wird nur der Grund und Boden besteuert. Aber Achtung: Viele Hausanbieter vermitteln auch Grundstücke und bieten alles aus einer Hand. Ist der Kaufvertrag des Grundstücks mit dem späteren Hausbau untrennbar verbunden, könnte das Finanzamt ein sogenanntes Kuppelgeschäft darin sehen und auch das Haus besteuern. Es ist sinnvoll, Rat bei einem Steuerexperten zu suchen.

Tipp 4: (Teil-)Gewerbliche Nutzung – Grunderwerbsteuer als Betriebsausgaben geltend machen

Damit lässt sich die Grunderwerbsteuer zwar nicht mindern, aber immerhin wieder von der Steuer absetzen: Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung (teilweise) gewerblich nutzen, können Sie einen Teil der Grunderwerbsteuer als Betriebsausgaben abschreiben. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie ein Büro, eine Praxis, eine Werkstatt, einen Laden oder andere Gewerbeflächen in Ihrem Haus unterbringen. Absetzen können Sie den Teil der Grunderwerbsteuer, der für das Gebäude anfällt. Bei einer teilgewerblichen Nutzung gilt dies nur für die Fläche, die Sie tatsächlich gewerblich nutzen. 

Tipp 5: Vermietete Immobilien – Grunderwerbsteuer absetzen

Sie wollen nicht selbst in die Immobilie ziehen, sondern sie vermieten? Auch dann können Sie die Grunderwerbsteuer geltend machen. Als Teil der Kaufnebenkosten zählt sie zu den Anschaffungskosten und kann über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Im Steuerrecht heißt dieser Posten „Absetzung für Abnutzung“ (AfA).