• Das öffentliche Verzeichnis wird in allen Bundesländern außer Bayern geführt.
• Baulasten sind Verpflichtungen gegenüber einer öffentlichen Behörde, auf einem Grundstück etwas zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.
• Am häufigsten sind: Abstandsflächen des Nachbargrundstücks übernehmen und Freiflächen unbebaut lassen, um zum Beispiel eine Zufahrt für Feuerwehr und Rettungskräfte zu ermöglichen.
• Das Baulastenverzeichnis ist vom Grundbuch zu unterscheiden. Letzteres enthält Grunddienstbarkeiten, dabei handelt es sich um privatrechtliche Verpflichtungen.
• Vor dem Kauf eines Grundstücks oder Hauses sollten Sie unbedingt einen Blick in das Baulastenverzeichnis werfen, auch für Verkäufer ist dies relevant.

Das Baulastenverzeichnis kann jeder einsehen, der ein begründetes Interesse nachweist. In der Regel sind dies der Eigentümer und ein Makler mit entsprechender Vollmacht. Meist kümmert sich der Verkäufer um einen Auszug und legt diesen dem Exposé bei. In der Behördensprache ist von Abschrift die Rede. Sie kann beim Bauamt der Stadt oder Gemeinde beantragt werden – oft auch schon online.

Die Kosten für eine Einsicht ins Baulastenverzeichnis hängen davon ab, wie viele Baulasten eingetragen sind. In der Regel können Sie mit circa 50 Euro rechnen. Falls keine Baulasten bestehen, liegt die Gebühr in der Regel unter 30 Euro. 

Baulastenverzeichnis und Grundbuch sind – außer in Bayern – zwei unterschiedliche öffentliche Verzeichnisse. Im Grundbuch befinden sich neben Informationen zum Eigentümer und Grundschulden auch sogenannte Grunddienstbarkeiten, die den Baulasten sehr ähneln. Der Unterschied: 

• Baulasten sind dauerhafte Verpflichtungen gegenüber einer öffentlich-rechtlichen Behörde und somit der Allgemeinheit.
• Grunddienstbarkeiten sind privatrechtliche Verpflichtungen, zum Beispiel ein mit dem Nachbarn beschlossenes Wegerecht.

Vor dem Grundstückskauf sollten Bauherren unbedingt einen Blick ins Baulastenverzeichnis werfen. Vor allem vorgeschriebene Frei- und Abstandsflächen können dazu führen, dass Sie Ihr Traumhaus nicht wie ursprünglich geplant realisieren können. Lassen Sie sich vor dem Kauf von Ihrem Baupartner oder Sachverständigen beraten.

Als Käufer eines Hauses oder einer Wohnung sollten Sie Baulasten auf dem dazugehörigen Grundstück kennen, weil diese den Gesamtwert mindern oder erhöhen können. Daher verlangen oft auch Banken einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, ehe sie grünes Licht für die Baufinanzierung geben. Zudem sind Sie als Eigentümer verantwortlich dafür, dass die öffentlichen Verpflichtungen eingehalten werden. So kann es zum Beispiel passieren, dass eine bestehende Garage gegen die eingetragene Abstandsbaulast verstößt und abgerissen werden muss.

Auch Verkäufer sollten sich darum bemühen, Baulasten vor der Transaktion offenzulegen. Wenn Sie eine Baulast nachweislich verschweigen, kann dies bis zur Rückabwicklung des Kaufvertrags führen. Der Notar prüft das Baulastenverzeichnis in der Regel nicht und sichert sich mit einem entsprechenden Passus im Kaufvertrag ab.

Im Prinzip kann jeder Eigentümer eine Baulast eintragen lassen. Er oder sie muss dafür einen Antrag bei der Baubehörde stellen. Genauere Auskunft erteilt die jeweilige Stadt oder Gemeinde. Die Löschung dagegen ist nicht mehr so leicht. Damit die Behörde diese genehmigt, müssen Sie nachweisen, dass kein öffentliches Interesse mehr besteht. 

Überlegen Sie sich daher die Eintragung einer Baulast ganz genau. Ein mögliches Szenario: Ein Nachbar will bis an die Grenzen seines Grundstücks bauen und bietet Ihnen eine hübsche Summe dafür, dass Sie die Abstandsfläche übernehmen. Bedenken Sie, dass diese eine deutliche Wertminderung zur Folge haben kann. Auch ein späterer Anbau – zum Beispiel für erwachsene Kinder – kann dadurch unmöglich werden.