Unterschiede zwischen Renovierung, Modernisierung und Instandsetzung
Eine Renovierung ist nicht gleichzusetzen mit einer Modernisierung oder Instandsetzungsarbeiten, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund: „Instandsetzungsarbeiten sind dann notwendig, wenn in der Wohnung etwas defekt oder nicht in ordnungsgemäßem Zustand ist.“ Der Vermieter ist zur Instandsetzung verpflichtet und muss sie auf seine Kosten durchführen.
Davon zu unterscheiden sind Modernisierungen. Sie führen zu einer Wohnwertverbesserung. Sprich: Die Wohnung ist danach schöner oder attraktiver als zu Beginn der Mietzeit, etwa wenn nachträglich ein Balkon, ein Lift oder eine zusätzliche Dusche installiert werden.
Zu Modernisierungen ist kein Vermieter verpflichtet. Ein Mieter kann seinen Vermieter also nicht zwingen, mit einer Maßnahme den Wohnstandard deutlich über den ursprünglichen Zustand beim Einzug zu heben. „Über Modernisierungen entscheidet allein der Vermieter“, sagt Ropertz. Nach einer Modernisierung – auch gegen den Wunsch des Mieters – kann der Vermieter allerdings elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen.
„Unter Renovierungen versteht man Schönheitsreparaturen, zum Beispiel mit Farbe und Tapete“, so Ropertz. Sie werden je nach Raum in unterschiedlichen Jahresabständen fällig. Laut Gesetz ist der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, sofern er sich davon nicht im Mietvertrag befreit oder die Pflicht auf den Mieter übertragen hat.
Doch auch wenn im Vertrag solch eine Formulierung enthalten ist, lohnt es sich, genau nachzulesen: „Viele Klauseln in Mietverträgen sind rechtlich unwirksam. In den vergangenen drei Jahren hat es auch viele gerichtliche Entscheidungen in verhandelten Fällen gegeben, bei denen den Mietern Recht gegeben wurde“, so Ropertz.
Renovierung: Mieter haben berechtigten Anspruch
Mieter können von ihrem Vermieter folglich verlangen, während ihrer Mietzeit die Wohnung zu renovieren. Dennoch beobachtet Ropertz, dass nur eine Minderheit von dieser Möglichkeit Gebrauch macht. Er rät dazu, den berechtigten Anspruch mit einem freundlichen Brief an den Vermieter und der Bitte um Terminabsprache einzufordern.
Die für Renovierungen als angemessen betrachtete Abstände haben sich in der jüngeren Vergangenheit allerdings verändert. Galten früher Drei-Jahres-Abstände zwischen den Arbeiten in Bad und Küche und Fünf-Jahres-Intervalle für die übrigen Räume als angebracht, muss heute seltener renoviert werden: Alle fünf Jahre in Bad und Küche und alle acht Jahre in Wohnräumen.
Renovierung: Instandhaltungspflicht vs. Sorgfaltspflicht
Neben vergrauten Wänden können in einer Wohnung zahlreiche störende Faktoren auftreten. Oft ist Mietern nicht klar, mit welchen Aspekten ihrer Wohnung sie leben müssen und welche Arbeiten sie von ihren Vermietern einfordern können. Dabei spielt auch die Frage nach dem Verursacher eine große Rolle: „Vermieter müssen ihre Gebäude instand halten, Mieter müssen damit sorgfältig umgehen“, erklärt Rita Maria Jünnemann von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Was das konkret bedeutet, erfahren Sie in den folgenden Fallbeispielen aus der Praxis.
