Betriebskostennachzahlung: „Zweite Miete“ zu niedrig angesetzt – was tun?

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Wenn der Vermieter die Vorauszahlungen zu gering kalkuliert hat, erhält der Mieter mit der Abrechnung eine böse Überraschung: Hohe Nachzahlungen fallen an, mit denen er nicht gerechnet hat. Für den Mieter stellt sich die Frage, ob und wie er dagegen vorgehen kann.

Nebenkosten: Beweislast liegt beim Vermieter

Die Nebenkosten werden oft als „zweite Miete“ bezeichnet. Doch die tatsächliche Höhe stellt sich für den Mieter erst heraus, wenn ihm Ende des Jahres die Betriebskostenabrechnung zukommt. Bis dahin hat er als Anhaltspunkt nur die vom Vermieter angesetzte Höhe der monatlichen Vorauszahlung.

Welche Rechte hat ein Mieter, der nach Erhalt der Abrechnung erkennt, dass seine „zweite Miete“ deutlich höher als erwartet ausfällt? In seinem jüngsten Urteil von Februar 2018 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die Beweislast für die Nebenkostenabrechnung beim Vermieter liegt (BGH, VIII ZR 189/17). Daher sollte die Abrechnung übersichtlich, klar und detailliert genug gestaltet werden. Denn im Zweifel müssen die Eigentümer die Zuverlässigkeit der vorgenommenen Verbrauchserfassung darlegen. Insofern ist es für beide Seiten von Vorteil, wenn die Nebenkostenabrechnung keine Fragen offen lässt.

Gemäß dem BGH-Urteil kann der zweifelnde Mieter zudem auch Einsicht in die Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer hinsichtlich der Heizkosten verlangen. Die Richter gestehen den Mietern damit zu, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte plausibel sind und ob sonstige Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen.

Auf Berechnungen nicht vertrauen

Zwar darf ein Vermieter nur „angemessene“ Vorauszahlungen verlangen, das ist in § 556 Abs. 2 Satz 2 des BGB festgelegt. Das bedeutet allerdings nur, dass ein Eigentümer nicht zu hohe, wohl aber zu niedrige Vorauszahlungen verlangen darf. Die Überzahlungen muss er dem Mieter zurückerstatten. Laut Bundesgerichtshof (BGH NJW 2004, 1102 sowie 2624) darf jedoch kein Mieter darauf vertrauen, dass die Kalkulation des Vermieters exakt ist. Muss er also wegen zu niedrig angesetzter Nebenkosten kräftig nachzahlen, so hat er keine rechtlich Grundlage, die Zahlung zu verweigern. Begründung: Genau zu berechnen, wie viel Strom, Wasser oder Gas ein Mieter verbrauchen wird, ist für den Vermieter meist nicht möglich. 

Eine Ausnahme gilt allerdings dann, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert hat. Dies ist auch der Fall, wenn die Kosten bewusst zu niedrig bemessen wurden, um den Mieter über die tatsächliche Mietbelastung zu täuschen. Nur wenn der Mieter nachgefragt hat und der Vermieter die ausreichende Bemessung fälschlicherweise bestätigt, steht Ersterem ein Schadensersatzanspruch zu. Allerdings ist es oft schwierig nachzuweisen, dass eine bewusste Täuschung stattgefunden hat.

Letztes Mittel: Kündigung

Ärgert sich ein Mieter über die ungenauen Berechnungen des Vermieters, bleibt ihm meist nur, sich in Zukunft auf höhere Zahlungen einzustellen oder den Mietvertrag zu kündigen. Diese Möglichkeit hat ein Mieter von Gewerbeimmobilien bei fest abgeschlossenen Zeitmietverträgen nicht. Auch bei "knapp" kalkulierten Nebenkostenvorauszahlungen bleibt er in der Regel an seinen Vertrag gebunden.

Tipps für Mieter

  • Lassen Sie sich vom Vermieter die letzten Betriebskostenabrechnung zeigen.
  • Fragen Sie, wenn möglich, Ihre Vormieter nach eventuellen Nachzahlungen.
  • Nennen Sie Ihre Schmerzgrenze und lassen Sie sich vom Vermieter zusichern, dass die Betriebskosten reell kalkuliert wurden.

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