Wohnflächenberechnung: So messen Sie die Wohnung exakt aus

Wohnflächenberechnung:
So messen Sie die Wohnung aus

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Eine Wohnflächenberechnung dient aus Vermietersicht dazu, die Wohnung exakt auszumessen, um die entsprechende Wohnungsgröße im Exposé angegeben zu können. Die Wohnfläche wird zudem zur Berechnung der Miete und teilweise der Nebenkosten benötigt, die sich nach der vorhandenen Quadratmeterzahl bemessen. Die Wohnflächenberechnung wird allerdings nicht immer gewissenhaft genug durchgeführt, gelegentlich werden sogar bewusst falsche Werte angegeben. Immer mehr Mieter überprüfen die angegebene Wohnfläche daher, denn ab einer gewissen Abweichung dürfen sie die Miete mindern. Bei uns erfahren Sie, wie Sie die Wohnfläche exakt berechnen und worauf Sie bei der Messung achten sollten.

Zur Wohnflächenberechnung verwenden Architekten zwei unterschiedliche Verfahren. Der Vermieter hat die freie Wahl zwischen den beiden Berechnungsmethoden.

Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) gelten alle Räume innerhalb der Wohneinheit als Wohnfläche. Räumlichkeiten, die sich außerhalb der Wohnung befinden – etwa Keller, Abstellräume, Hausflure und Garagen – werden für die Berechnung nicht herangezogen. Ebenso unberücksichtigt bleiben Flächen unter Schrägen mit einer Höhe von unter einem Meter, Treppen mit mehr als drei Stufen und Wandnischen mit einer Tiefe von weniger als dreizehn Zentimetern.

Flächen mit einer Höhe von ein bis 1,99 Metern werden zu 50 Prozent als Wohnfläche angerechnet. Bei Balkonen, Loggien und Terrassen dürfen 25, maximal 50 Prozent der Fläche als Wohnfläche angegeben werden. Ausnahme: Die Flächen von beheizten Wintergärten werden komplett angerechnet, ungeheizte nur zur Hälfte.

Bei dem Verfahren nach der Deutsche Industrienorm (DIN) 277 dagegen geht es um die Berechnung von Nutzflächen. Balkone, Terrassen und Loggien sowie Keller- und Heizungsräume werden hier komplett angerechnet, folglich ergibt sich bei diesem Berechnungsverfahren stets eine größere Wohnfläche. Für Mieter ist diese Methode im Vergleich zur Wohnflächenverordnung eher nachteilig.

Wohnflächenberechnung: So messen Sie nach

Falls Sie sich unsicher sind, ob die Angaben des Vermieters zur Wohnfläche stimmen, können Sie eine eigene Messung durchführen. Erkundigen Sie sich nach der angewandten Methode und führen Sie die entsprechende Wohnflächenberechnung durch, um die Werte danach auch vergleichen zu können. Wurde die Messvariante nach der Wohnflächenverordnung verwendet, sollten Sie genau darauf achten, welche Flächen zum Teil oder komplett abgezogen werden.

Möchten Sie bei der Wohnflächenberechnung auf Nummer sicher gehen oder befinden Sie sich bereits in einem Rechtsstreit mit Ihrem Vermieter, sollten Sie besser einen Gutachter hinzuziehen. Der Experte kennt die Berechnungsvorschriften ganz genau und liefert Ihnen exakte Werte – darüber hinaus hat sein Urteil vor Gericht bestand. Je nach Wohnungsgröße entstehen Ihnen dabei Kosten von etwa 150 bis 250 Euro.

Wohnflächenberechnung: Was tun bei Abweichungen?

Den Erfahrungen von Mietervereinen nach zu urteilen stimmt bei einer Vielzahl von Mietverträgen die angegebene Wohnfläche nicht mit der tatsächlich vorhandenen Fläche überein. Falls Sie den Mietvertrag bereits unterschrieben haben und erst im Nachhinein feststellen, dass die Wohnfläche nicht den Angaben des Vermieters entspricht, ist das Ausmaß der Abweichung entscheidend: Beträgt die Abweichung der Werte mehr als zehn Prozent, sind eine Mietminderung oder sogar eine fristlose Kündigung laut Bundesgerichtshof (BGH) gerechtfertigt.

Als Faustregel gilt: Bei einer falschen Angabe der Wohnfläche um mehr als zehn Prozent können Sie die Miete um den Prozentsatz der Abweichung mindern. Rechtliche Grundlage dafür ist ein Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe, das im Jahr 2001 entschied, dass jedes Prozent Abweichung ein Prozent Mietminderung rechtfertigt (OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.12.2001, Az. 17 U 176/00). Beträgt die Abweichung beispielsweise 15 Prozent, gilt eine Mietminderung von 15 Prozent als angemessen. Die Mietminderung kann in diesem Fall sogar rückwirkend erfolgen und ist auch auf zu viel gezahlte Nebenkosten anwendbar.

Beträgt die Abweichung hingegen maximal zehn Prozent, haben Sie als Mieter keine rechtliche Handhabe und müssen die Abweichung akzeptieren. Gerichte werden eine Mietminderung in diesem Fall als nicht gerechtfertigt ansehen. Die 10-Prozent-Grenze habe der Bundesgerichtshof im Jahr 2004 „mehr oder weniger willkürlich zugunsten der Vermieter festgelegt“, schreibt Stiftung Warentest. Streit um kleinste Flächenabweichungen solle so vermieden werden (BGH, Urteil vom  24.03.2004, Az. VIII ZR 295/03). Ist die Wohnfläche größer als im Vertrag angegeben, darf der Vermieter wiederum keine Nachzahlung verlangen.

Aber: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die 10-Prozent-Toleranzgrenze in Bezug auf Mieterhöhungen und Betriebskosten gekippt, sie gilt lediglich bei Abschluss des Mietvertrags. Nachdem der BGH bereits 2015 entschieden hatte (Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14), dass es bei einer Mieterhöhungen stets auf die tatsächliche und nicht auf die vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße ankommt, gilt dies seit 2019 auch bei der Betriebskostenabrechnung. Mehr dazu lesen Sie im nächsten Abschnitt.

Die tatsächliche Größe einer Wohnung weicht von der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl ab – das ist oft ein Fall für die Gerichte, insbesondere wenn es um Mieterhöhungen geht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diesbezüglich entschieden: Bei einer ordentlichen Mieterhöhung kommt es nur auf die tatsächliche Wohnfläche an, die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl ist unerheblich.

BGH-Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14

Was war geschehen?

In dem verhandelten Fall ging es um eine Fünf-Zimmer-Wohnung in Berlin. Im Mietvertrag angegeben war eine Größe von 156,95 Quadratmetern. Tatsächlich war die Wohnung jedoch 210,43 Quadratmeter groß, ein Plus von rund 33 Prozent. Die Vermieterin wollte die Miete deshalb um rund 48 Prozent von 629,75 Euro auf 937,52 Euro erhöhen.

Ihre Begründung: 94,46 Euro sollte die allgemeine Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze von 15 Prozent betragen. Weitere 213,31 Euro wurden mit der deutlichen Flächenabweichung gerechtfertigt. Der Mieter wehrte sich dagegen, der Fall landete vor dem Bundesgerichtshof.

Die Richter entschieden daraufhin: Im Rahmen des Mieterhöhungsanspruchs der Vermieterin laut § 558 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) komme es nur auf die tatsächliche Größe der Wohnung an. Die vertraglich vereinbarte Fläche spielt bei der Mieterhöhung keine Rolle.

Mieterhöhung: Ende der Zehn-Prozent-Regel

Der BGH verabschiedete sich mit dem Urteil auch explizit von seiner bisherigen Rechtsprechung. Der zufolge galt bisher die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche als Basis, solange die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent betrug. Man sprach folglich von einer Zehn-Prozent-Toleranzgrenze. Mit dem Urteil von 2015 stellte der BGH klar, dass bei Mieterhöhungen die tatsächliche Wohnungsgröße zählt – egal, wie hoch die Abweichung von der im Mietvertrag aufgeführten Quadratmeterzahl ist.

„Für den Vergleich ist allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können. Denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt“, begründete das Gericht seine Entscheidung. Der Vermieter soll so in die Lage versetzt werden, auch im laufenden Mietverhältnis eine angemessene und am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen.

Das Ende der Zehn-Prozent-Regel gilt auch für den umgekehrten Fall: Ist die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben, kann der Vermieter die Miete auf Grundlage des § 558 BGB ebenfalls nur auf Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche erhöhen.

Kappungsgrenze gilt auch bei Wohnflächenabweichung

Im diesem vor dem BGH verhandelten Fall unterlag die Vermieterin aber dennoch: Zwar durfte sie die tatsächliche Wohnungsgröße als Berechnungsgrundlage nehmen. Diese setzt aber nicht die Bestimmungen zur Kappungsgrenze außer Kraft. In Berlin liegt diese bei 15 Prozent – folglich durfte die Vermieterin die Miete auch lediglich um 15 Prozent erhöhen. 

„Die Beschränkung der Mieterhöhung ergibt sich allein aus der Kappungsgrenze“, erklärt Dietmar Wall, Jurist beim Mieterbund. Mit der Kappungsgrenze wird festgelegt, dass Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent der vor der Erhöhung bestehenden Miete überschreiten dürfen (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). In Städten mit kritischer Wohnraumversorgung liegt die Grenze bei 15 Prozent. „Der Vermieter muss also drei Jahre warten, bis er die Miete wiederum um 15 Prozent anheben kann“, so Wall.

Bedeutung des Urteils

Das Urteil dürfte Folgen für andere Fälle von Mieterhöhungen haben, denn es passiert gar nicht selten, dass die tatsächliche Wohnungsgröße mit der Angabe im Mietvertrag nicht übereinstimmt. „In der Praxis ist aber meistens die umgekehrte Situation anzutreffen“, sagt Wall. So würde die Größe einer Wohnung im Vertrag tatsächlich häufig größer angegeben als sie in Wirklichkeit ist.  

Gültig ist das Urteil für alle Fälle von Mieterhöhungen. Spätestens dann sollten Mieter also prüfen, ob die angegebene Wohnungsgröße stimmt. „Ist sie tatsächlich kleiner, muss eine Neuberechnung erfolgen. Zahlt ein Mieter zum Beispiel sechs Euro pro Quadratmeter, dann ergibt sich folgende Rechnung: Die tatsächliche Quadratmeterzahl mal der bisherigen Miethöhe plus maximal 15 beziehungsweise 20 Prozent“, rechnet Wall vor.

Wichtig: In all diesen Fällen dürfe der Vermieter aber keinesfalls eine höhere Miete beanspruchen als die ortsübliche Miete, wie sie zum Beispiel im Mietspiegel festgelegt sei. „Dazu, ob die neue Rechtsprechung auch für Mietminderungen anwendbar ist, hat der BGH ausdrücklich Stellung genommen. Er hat klargestellt, dass weiterhin die Zehn-Prozent-Regelung gilt“, sagt der Jurist, der sich in diesem Punkt Nachbesserungen wünscht.

Immobilien-Experten beobachten, dass auch Fachleute bei der Vermessung der gleichen Wohnung zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen können. Deshalb sind Auseinandersetzungen auch bei kleinen Abweichungen wahrscheinlich.

Wohnfläche: Ausmessen lohnt sich

Wer Zweifel an den Angaben zur Wohnungsgröße in seinem Mietvertrag hat, sollte ruhig zum Zollstock greifen. „Es lohnt sich auf jeden Fall, seine Wohnung nachzumessen. Das kann zunächst einmal grob geschehen, um einen Wert zur Orientierung zu erhalten“, sagt Wall.

Schwierig sei die Wohnflächenberechnung vor allem dort, wo Dachschrägen vorhanden sind. Die Fläche wird anteilig und abhängig von der Deckenhöhe berechnet. Deshalb werden in der Regel auch nur Messungen von Fachleuten anerkannt.

Sobald der Abweichungswert zehn Prozent erreicht, ist es auf jeden Fall sinnvoll, auf den Vermieter zuzugehen und einen Fachmann für die Ausmessung zu beauftragen. „Weicht die Größe nur um zwei oder drei Prozent ab, lohnt sich die Konfrontation mit dem Vermieter um eine Mietminderung derzeit nicht“, so Wall.

BGH kippt Zehn-Prozent-Regel auch bei Nebenkosten

Die Quadratmeterzahl ist jedoch nicht nur für die Miethöhe wesentlich. „Für die Betriebskostenabrechnung können bereits kleine Abweichungen entscheidend sein. Schließlich werden die Kosten anhand der Quadratmeterzahl auf die Mieter umgelegt“, sagt Wall. Die Richter am Bundesgerichtshof haben 2018 entschieden (Urteil vom 30.05.2018, Az. VIII ZR 220/17), dass die zuvor geltende Zehn-Prozent-Toleranzgrenze auch bezüglich der Nebenkosten keine Anwendung mehr finden darf. Bereits 2015 wurde die Regel in Bezug auf Mieterhöhungen aufgehoben (Urteil vom 18.11.2015, Az.VIII ZR 266/14) .

Mit anderen Worten: Vermieter müssen bei ihrer Nebenkostenabrechnung stets die tatsächliche Wohnungsgröße berücksichtigen, die offizielle Angabe im Mietvertrag ist obsolet. Stellen Mieter eine Wohnflächenabweichung zu ihren Ungunsten fest, dürfen sie klagen und haben im Erfolgsfall auch einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel geforderten Nebenkosten.

Wohnflächenabweichung: Rückforderungen sind möglich

Wer bei der Wohnflächenberechnung eine größere Abweichung zur Angabe im Mietvertrag feststellt, kann auf eine Mietminderung hoffen – das gilt auch dann, wenn nach der Unterschrift schon sehr viel Zeit vergangen ist: „Wenn die tatsächliche Wohnungsgröße abweicht, können Mieter ihre Forderungen auch rückwirkend geltend machen. Sie können zu viel gezahlte Miete für bis zu zehn Jahre zurück verlangen“, sagt Wall. 

So könnten sich aus Mietersicht mitunter recht hohe Beträge an Rückzahlungen ergeben. „Aber Achtung: Ab Entdeckung des Mietmangels bleiben dafür nur drei Jahre Zeit“, so Wall. Nach dieser Zeit sind die Rückzahlungsansprüche verjährt. Die Dreijahresfrist beginnt erst am Ende des Jahres, in dem der Mieter den Mangel entdeckt hat – selbst wenn er zu diesem Zeitpunkt bereits seit Jahren aus der Wohnung ausgezogen ist (LG München I, Urteil vom 12.12.2013, Az. 31 S 6768/13).

Wer in seinem Mietvertrag lediglich eine ungefähre Quadratmeterangabe – meist wird ein „circa“ vorangestellt – stehen hat, wird rechtlich nicht anders gestellt: „Die Gerichte ignorieren das circa und gehen von der angegeben Größe aus.“ Maßgeblich für diese rechtliche Handhabe ist ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 23.06.2010, Az. VIII ZR 256/09), das im nächsten Absatz zusammengefasst wird.

Manche Mietverträge schließen Messfehler als Mietminderungs- oder Erhöhungsgrund per Klausel aus. Wer in seinem Vertrag eine solche Formulierung findet, sollte vor der Unterschrift darauf bestehen, dass die Wohnung korrekt ausgemessen wird, rät Wall. Schließlich sei die Wohnungsgröße bei Auseinandersetzungen mit dem Vermieter häufig höchst relevant.

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Liegt bei einer Wohnflächenabweichung auch dann ein Mangel an einer Mietwohnung vor, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angabe zur Wohnfläche enthält? Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof bereits im Jahr 2010 befasst.

BGH-Urteil vom 23.06.2010, Az. VIII ZR 256/09

Was war geschehen?

Der schriftliche Mietvertrag einer Dachgeschosswohnung enthielt keine Angabe zur Größe der Wohnung, auch in einem verwendeten Vordruck waren keine entsprechenden Angaben vermerkt. Allerdings enthielt die Annonce einer Immobilienmaklerin neben anderen detaillierten Informationen auch den Hinweis „ca. 76 m²“. Bevor es zum Abschluss des Mietvertrages kam, wurden der Mieterin noch eine Grundriss-Skizze sowie eine detaillierte Wohnflächenberechnung übergeben, in der die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 m² ausgewiesen wurde.

Zu einem späteren Zeitpunkt konnte die Mieterin allerdings eine Wohnfläche von lediglich 53,25 m² feststellen und verlangte eine entsprechende Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete. Erstinstanzlich wurde der Zahlungsklage teilweise stattgegeben, das Landgericht Mannheim jedoch hob auf Berufung des Beklagten das Urteil auf und wies die Klage ab. Daraufhin mussten sich die Richter am Bundesgerichtshof mit dem Fall befassen.

Wohnfläche nicht angegeben: Rechtliche Konsequenz?

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs, der die Revision der Mieterin zugelassen hat, ist nicht nur für den konkreten Fall von Bedeutung: Die Richter haben sich damit befasst, welche rechtlichen Konsequenzen entstehen, wenn Angaben zur Wohnungsgröße im Vertragstext fehlen und auch nicht vorgesehen waren. Die Geschehnisse bis zur Unterzeichnung des Mietvertrages legten in diesem Fall jedoch nahe, dass sich die Parteien bei Abschluss des Vertrages bezüglich der Wohnfläche vertraglich binden wollten.

Die Gesamtumstände des Falles lassen nach Auffassung der Richter des BGH darauf schließen, dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung geschlossen hatten, die Wohnung weise die in der Annonce sowie in der detaillierten Wohnflächenberechnung zuvor angegebene Wohnfläche auf.

Dadurch sei eine konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße getroffen worden – mit der Konsequenz, dass zu viel gezahlte Miete zurückgefordert werden könne, weil die Wohnflächenunterschreitung mehr als zehn Prozent betrage. Dieser Tatbestand führe zum Anspruch auf eine Mietminderung, wie die Richter am BGH bereits zuvor in einem anderen Fall (Urteil vom 10.03.2010, Az. VIII ZR 144/09) entschieden hatten.

Praxishinweis

Die BGH-Entscheidung ist rechtlich nicht angreifbar, der Tatbestand wurde von den Bundesrichtern zutreffend gewürdigt. Wozu wurden die Angaben im Exposé des Maklers gemacht und eine Grundriss-Skizze mit detaillierter Wohnflächenberechnung ausgehändigt, wenn sie im schriftlichen Mietvertrag keine Rolle spielen sollten?

Grundsätzlich sollte man vorsichtig sein bei der vorschnellen Annahme einer konkludenten Vereinbarung. Der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall ist nach dem festgestellten Sachverhalt als Einzelfall zu werten, der jeweils eine neue rechtliche Beurteilung erfordert.

Nach wie vor ist deshalb auf Vermieterseite große Vorsicht bei Angaben zur Wohnfläche im Mietvertrag geboten. Nur dann, wenn der Vermieter ein konkretes Vermessungsergebnis der Wohnung vorliegen hat, kann in der Regel risikolos eine Wohnflächenangabe in Verbindung mit der zugrunde gelegten Berechnungsmethode vereinbart werden. Anderenfalls bleibt es bei der Empfehlung, Angaben zur Wohnfläche nicht zu vereinbaren oder einen – möglichst individualvertraglichen – Haftungsausschluss im Mietvertrag aufzunehmen.

Ricarda Breiholdt, Fachanwältin für Immobilienrecht

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Wie die Wohnfläche zu berechnen ist, richtet sich laut BGH in erster Linie danach, ob die Mietvertragsparteien einen konkreten Flächenberechnungsmaßstab vereinbart oder zugrunde gelegt haben. Zunächst muss also der Mietvertrag genau auf das Vorliegen einer ausdrücklichen oder schlüssig vereinbarten, quasi „zwischen den Zeilen gelesenen“ Vereinbarung über die Berechnungsgrundlage geprüft werden. In einem zweiten Schritt wird untersucht, ob eine so genannte „örtlich übliche Berechnungsmethode“ vorherrscht, welche die gesetzlichen Berechnungsmethoden ausschließt.

BGH-Urteil vom 22.04.2009, Az. VIII ZR 86/08
BGH-Urteil vom 08.07.2009, Az. VIII ZR 205/08

Berechnung: Spielraum für Mieter und Vermieter

Für Mieter und Vermieter respektive Juristen ergeben sich auf Grundlage dieser BGH-Urteile große Argumentationsspielräume. Insbesondere in Süddeutschland soll die Anwendung der DIN 283 von 1962 „ortsüblich“ sein, die rechnerisch zu einer geringeren Wohnfläche führen kann. Die DIN 283 (Blatt 2) dient der Berechnung von Wohn- und Nutz­flächen und kommt nur dann zur Anwendung, wenn sie von den Parteien ausdrücklich vereinbart wurde. Offiziell wurde die DIN 283 (Blatt 2) bereits im August 1983 ersatzlos zurückgezogen.

Wohnflächenberechnung nach DIN 283

Zur Wohnfläche gehören gemäß DIN 283 (Blatt 2) die anrechenbaren Grundflächen folgender Räume:

  • Wohn/Schlaf­räume (auch Wohn­dielen und aus­reichend beheizbare Wintergärten): Abhängig von der Größe wird unterschieden in Wohn- und Schlafzimmer (mind. 10 m²) sowie eine Mischform aus Wohn- und Schlafzimmern (mind. 6 m² und weniger als 10 m²).
  • Küchen, die in Wohnküchen (mind. 12 m²) und Kochküchen unterteilt werden.
  • Nebenräume wie beispielsweise Dielen, Schrank-, Abstell- und Vorräume. Dazu zählen aber auch Flure, Treppen innerhalb der Wohnung einschließlich Treppen­absätze, Galerien, Aborte sowie Wasch-, Dusch- und Baderäume. Auch Spülküchen, Speisekammern, Besen­kammern, Veranden, nicht ausreichend beheizbare Winter­gärten, Haus­lauben (Loggien), Balkone und gedeckte Freisitze werden als Nebenräume bezeichnet.

Wie die Grundflächen angerechnet werden, richtet sich danach, ob sich die Räume in- oder außerhalb der Wohnung befinden, wie hoch die Räume sind und welche Funktion die Räume erfüllen.

Für Hamburg kann nach Meinung von Immobilienanwältin Ricarda Breiholdt eine vorsichtige Prognose gewagt werden, dass eine solch abweichende, örtlich übliche Berechnungsmethode wie DIN 283 nicht existiert. Allerdings werden die Gerichte im Zweifelsfall ein Sachverständigengutachten über die ortsübliche Berechnungsmethode einholen. Ist weder im Mietvertrag eine Berechnungsmethode vereinbart noch eine ortsübliche Berechnungsmethode erkennbar, sollen laut BGH grundsätzlich für alle Wohnungen – preisgebunden oder preisfrei – die gesetzlichen Berechnungsarten nach den §§ 42 bis 44 II. BV (II. BV steht für Zweite Berechnungsverordnung) oder der Wohnflächenverordnung (WoFlV) gelten.

Wohnflächenberechnung: Wie funktioniert die DIN 277?

Die DIN 277 nimmt die komplette Grundfläche einer Immobilie als Berechnungsgrundlage. Sie unterscheidet dabei zwischen Nutzflächen (etwa Lager- und Sanitärräume), Verkehrsflächen (beispielsweise Aufzüge, Flure, Eingänge) sowie Funktionsflächen wie den Heizungsraum.

Überblick der wichtigsten Unterschiede von DIN 277 im Vergleich zur Wohnflächenverordnung (WoFlV):

  • Die Grundfläche entspricht bei der DIN 277 der Wohnfläche, bei der WoFlV ist das nicht automatisch der Fall.
  • Die Raumhöhe hat gemäß DIN 277 keine Auswirkungen auf die Wohnflächenberechnung. Bei der WoFlV dürfen beispielsweise Flächen unterhalb von Dachschrägen nicht komplett angerechnet werden, wenn sie unterhalb einer festgelegten Höhe bleiben. 
  • Die Flächen von Terrassen, Loggien und Balkonen werden bei der DIN 277 ohne Abzüge in die Berechnung übernommen. Gemäß der WoFlV werden nur zwischen 25 und 50 Prozent dieser Flächen berechnet.
  • Auch Räume außerhalb der Wohnung wie beispielsweise ein Keller, eine Waschküche oder ein Heizungsraum zählen gemäß DIN 277 zur Wohnfläche – bei der WoFlV ist das nicht der Fall.
  • Ob beheizt oder unbeheizt: Wintergärten und Schwimmbäder werden bei der DIN 277 komplett als Wohnfläche berücksichtigt. Gemäß der WoFlV werden die Flächen von Schwimmbädern und Wintergärten nur zur Hälfte berücksichtigt. Können sie allerdings beheizt werden, fließt auch bei der WoFlV die gesamte Fläche in die Berechnung ein.

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