Betriebskosten: Jede zweite Abrechnung ist fehlerhaft

Betriebskostenabrechnung: Jede zweite Abrechnung ist fehlerhaft
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Die Betriebskostenabrechnung, auch Nebenkostenabrechnung genannt, ist oft ein heikles Thema zwischen Mieter und Vermieter. Schließlich wird erst nach einem Jahr klar, ob die Nebenkosten tatsächlich in ausreichender Höhe veranschlagt worden sind. Falls nicht, drohen dem Mieter empfindliche Nachzahlungen. Immonet sagt Ihnen, wie Sie Ihre Nebenkostenabrechnung überprüfen können und welche Rechte und Pflichten Sie haben.

Der richtige Verteilerschlüssel

Eine korrekte Abrechnung enthält neben dem Abrechnungszeitraum eine Zusammenstellung der Gesamtkosten und den Abzug der Vorauszahlung des Mieters. Zudem muss der Vermieter Anfangs- und Endzählerstände vermerken und sich an den Verteilerschlüssel halten, der im Mietvertrag vereinbart worden ist. Ist hier explizit kein Verteilerschlüssel vereinbart, werden die Nebenkosten per Gesetz nach Wohnfläche auf die einzelnen Mietparteien umgelegt.

Ausnahme Heizung: Heizkosten müssen zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche abgerechnet werden. Auch die Wasserkosten können verbrauchsgenau erfasst und abgerechnet werden.

Mieter muss mitdenken

Mieter sind nicht davor geschützt, dass sie zunächst sehr niedrige monatliche Abschläge für Strom, Heizung und Wasser zahlen, am Jahresende aber empfindlich zur Kasse gebeten werden. Mancher Vermieter mag diese Lücke im Gesetz ausnutzen und seine Mieter mit vermeintlich günstigen Nebenkosten locken.

Die gesetzlichen Regelungen des § 556 Abs. 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) schützen den Mieter zwar vor allzu hohen Vorauszahlungen, sie verbieten einem Vermieter aber nicht, die monatlichen Abschläge für die Miete deutlich zu niedrig anzusetzen. Unstrittig ist, dass ein Vermieter Überzahlungen in jedem Fall erstatten muss. Andererseits nimmt der Gesetzgeber den Mieter aber auch in die Pflicht, seine Nebenkostenabrechnung kritisch zu prüfen und selbst ein Auge darauf zu werfen, ob die Zahlen stimmen (Entscheidung des Bundesgerichtshofes, BGH NJW 2004, 1102 und 2624).

Wer Schwierigkeiten dieser Art aus dem Weg gehen möchte, sollte sich vom Vermieter die letzte Betriebskostenabrechnung zeigen lassen oder den Vormieter über eventuelle Nachforderungen befragen.

Fehler in der Betriebskostenabrechnung: Wann Sie von der Nachzahlung befreit sind

Der Deutsche Mieterbund geht davon aus, dass jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist. Wir haben die häufigsten Fehler zusammengestellt:

  • Reparaturkosten und Ersatzanschaffungen werden in Wartungsrechnungen „versteckt“.
  • Bankgebühren, Zinsen, Porto, Telefon und andere Verpflichtungen des Vermieters haben in der Rechnung nichts zu suchen.
  • Die Kosten für leerstehende Wohnungen werden auf die übrigen Mieter verteilt.
  • Die Quadratmeterzahlen stimmen nicht.
  • Einzelne Posten werden doppelt abgerechnet.
  • Unter der Rubrik „Sonstiges“ sammeln Vermieter alle denkbaren Kosten. Das ist unzulässig, denn es muss exakt festgelegt werden, welche Posten darunter fallen.
  • Die Reinigungsfirma putzt dreimal die Woche. Eine Reinigung pro Woche ist ausreichend.
  • Unnötige Mülltonnen müssen abgeschafft werden.
  • Bei Bruttomietverträgen gibt es keine Nachzahlungen.
  • Alte Rechnungen liegen bei.

Tipps für Mieter

Wer seine Betriebskostenabrechnung bekommt, sollte folgende Dinge genau prüfen:

  • Sind die Nebenkostenabrechnungen auf den Namen des Vermieters ausgestellt? Belege, die auf einen anderen Namen ausgestellt sind, sollten Sie sich genau anschauen und im Zweifel beim Vermieter nachfragen.
  • Mietobjekte müssen eigene Wirtschaftseinheiten bilden. Werden mehrere Häuser, die in keinem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, zusammengefasst, so kann die Abrechnung als fehlerhaft moniert werden.
  • Wurden die im Mietvertrag eventuell vereinbarten Umlage- bzw. Verteilerschlüssel der Abrechnung zugrundegelegt und bei den einzelnen Kostenarten auch angewendet? Bei Eigentumswohnungen werden hier häufig Fehler gemacht.
  • Wurde im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart? Wenn ja, sind mit den monatlichen Zahlungen alle Betriebskosten abgedeckt.
  • Ist die Abrechnung übersichtlich? Die entstandenen Kosten müssen den 17 Nebenkostenarten detailliert zugeordnet sein. Eine einfache Auflistung ist nicht ausreichend.

Der Mieter kann zusätzlich zur Kontrolle Einsicht beim Vermieter vor Ort in die dazugehörigen detaillierten Unterlagen nehmen.

Kündigung als letzter Ausweg

Kommt es wegen der Betriebskostenabrechnung zum Ärger, bleibt dem Mieter als letztes Mittel oftmals nur die Kündigung. Oder aber er stellt sich von vornherein auf die Nachforderungen des Vermieters ein und spart diese über die Monate verteilt an.

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