Abstand und Ablöse – was ist das und wer darf was?

Ablöse
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Endlich: Sie haben eine Mietwohnung gefunden. Doch die Sachen hat einen Haken. Es gibt Abstands- und Ablöseforderungen seitens des Vermieters oder Vormieters. Hier gilt es, ganz genau hinzuschauen und beide Forderungen zu unterscheiden. Denn Abstand und Ablöse sind keineswegs ein und dasselbe. Lesen Sie hier, was sich hinter den Begriffen verbirgt.

Nicht zulässig: die Abstandsforderung

Abstand ist in der Regel ein Geldbetrag, den der Vormieter vom neuen Mieter dafür verlangt, dass er die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt räumt. Er bietet zum Beispiel an, bereits vor Ende des Mietvertrages auszuziehen und dem Nachmieter die Räumlichkeiten früher zu überlassen. Als entsprechende Gegenleistung schlägt er eine Abstandszahlung vor. Dabei handelt es sich um eine Auszugsprämie, die nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz nicht zulässig ist und weder vom Vor- noch vom Vermieter erhoben werden darf. Lassen Sie sich also nicht auf eine derartige Vereinbarung ein.

Aufgepasst: Auch wenn sich der Vormieter den Auszug nicht mit einer Sondervergütung „vergolden“ lassen darf, kann er sich vom Nachmieter durchaus den Umzug bezahlen lassen. Diese Kostenerstattung bei vorgezogener Räumung ist rechtlich legitim. In diesem Fall müssen Sie aber nur die tatsächlich entstandenen Umzugskosten tragen.

Tipp: Lassen Sie sich vorab die Kostenaufstellung des Umzugsunternehmens zeigen und vereinbaren Sie schriftlich, ausschließlich diesen Rechnungsbetrag zu zahlen.

Anspruch auf Ablösezahlungen

Ein anderes Thema ist die Ablöse. Diese kann der ausziehende Mieter vom Vermieter oder vom Nachmieter verlangen – je nachdem, ob er sich wertsteigernde Maßnahmen oder angeschaffte Möbel bezahlen lassen will.

Hat der Vormieter in den letzten Jahren in die Wohnung investiert, steht ihm dafür mitunter eine finanzielle Entschädigung zu – und zwar vom Vermieter. Voraussetzung dafür ist, dass es sich bei den Investitionen um Ein- und Umbauten handelt, die den Wert der Wohnung nachweisbar gesteigert haben. Dies trifft zum Beispiel zu, wenn in den Räumlichkeiten neues Parkett verlegt, ein neues Bad eingerichtet oder die Heizung überholt wurde.

Aufgepasst: Ablöseforderung dieser Art können nicht an Nachmieter gestellt werden. Hier ist der Eigentümer der Wohnung in der Verantwortung.

Anders liegt der Fall, wenn der Vormieter für Möbel oder seine Einbauküche Geld sehen möchte. Dann kann er die Ablöse nicht vom Vermieter verlangen, sondern muss diese mit seinem Nachmieter verhandeln. Das ist mitunter im Interesse beider Seiten – etwa dann, wenn ein Mobiliar noch gut in Schuss ist und perfekt in die Räumlichkeiten passt.

Nicht selten kaufen Nachmieter den Vormietern die Küche ab, um nicht auf eigene Kosten eine neue einbauen zu müssen. Gemeinsam wird über den Kaufpreis eine Ablösevereinbarung getroffen, die nicht willkürlich vom Verkäufer festgelegt werden darf. Denn: Stehen Preis und Leistung nicht in einem angemessenen Verhältnis, ist die Ablösevereinbarung – so erklärt es der Deutsche Mieterbund – unzulässig. Das ist etwa der Fall, wenn der Kaufpreis für Mobiliar oder Einbauten mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert des Kaufgegenstandes liegt. In diesem Fall kann der Nachmieter das zu viel gezahlte Geld zurückfordern.

Ein Beispiel: Weist die für 10.000 Euro gekaufte Gebrauchtküche so starke Abnutzungserscheinungen auf, dass sie nicht mehr als 5.000 Euro wert ist, hätte der Verkäufer nicht mehr als 7.500 Euro verlangen dürfen. Der Käufer darf also 2.500 Euro von der gezahlten Ablöse zurückverlangen. Die Verjährungsfrist hierbei beträgt drei Jahre.

Tipp: Wenn Sie eine hohe Ablöse zahlen sollen, nehmen Sie das entsprechende Mobiliar vor Abschluss des Vertrages gründlich unter die Lupe. Vergessen Sie nicht, bei Einbauküchen Zustand und Funktion der Elektrogeräte zu überprüfen. Außerdem: Halten Sie die Ablösesumme in jedem Fall schriftlich fest, damit es im Nachhinein nicht zu Diskussionen kommt.

Was Sie noch wissen sollten

Eine Ablösevereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter kann nur dann getroffen werden, wenn der Vermieter damit einverstanden ist, dass Möbel oder andere Einbauten in der Wohnung verbleiben. Zudem kann der Nachmieter nicht gezwungen werden, etwas vom Vormieter zu übernehmen.

Nur in Ausnahmefällen kann letzterer einen Kaufvertrag erzwingen – etwa dann, wenn er berechtigt oder verpflichtet ist, einen Nachmieter zu suchen und quasi das Vorschlagsrecht gegenüber dem Vermieter hat. Nur in solchen Fällen hat der Vormieter eine so starke Position, dass er eine verhältnisgemäße Geldforderung durchsetzen kann.

Achtung: Bei Medienanschlüssen, die der Vormieter zusätzlich gelegt hat, geht er leer aus. Es sei denn, er trifft eine entsprechende Ablösevereinbarung mit Ihnen, auf die Sie sich aber nicht einlassen müssen.

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