Tipps zum lebenslangen Wohnrecht

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Wohnrecht© goodluz - Fotolia.com

Viele Eltern möchten ihr Haus bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder verschenken, um die Erbschaftssteuer zu sparen. Häufig haben sie aber nicht die Absicht gleich auszuziehen, sondern verknüpfen ihre Schenkung mit einem lebenslangen Wohnrecht. Damit es für keine der beiden Seiten ein böses Erwachen gibt, hat Immonet die wichtigsten Tipps zusammengestellt.

Lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch eintragen

Das „lebenslange Wohnrecht“ besagt, dass eine Partei ein Haus oder eine Wohnung bis an ihr Lebensende bewohnen darf, auch wenn sie selbst nicht der Besitzer der Immobilie ist. Das Wohnrecht ist dabei fest an die jeweilige Immobilie gebunden. Muss also ein Haus oder eine Wohnung z.B. zwangsversteigert werden, dürfen Bewohner mit einem lebenslangen Wohnrecht auch bei einem Wechsel des Besitzers in der Immobilie verbleiben.

Besonders beliebt ist das lebenslange Wohnrecht zum Beispiel, wenn Eltern ihr Haus schon zu Lebzeiten an ihre Kinder verschenken wollen (z.B. um die Erbschaftssteuer zu umgehen), aber noch selbst in dem Haus wohnen bleiben möchten. Ein anderer Fall wäre die Vererbung einer Immobilie an die Kinder im eigenen Todesfall, jedoch mit Überlassung des lebenslangen Wohnrechts an einen nichtehelichen Lebenspartner. Auch wenn sich beide Parteien gut verstehen, sollte unbedingt ein Vertrag geschlossen werden. Denn wird beispielsweise einer der neuen Besitzer insolvent oder gerät in finanzielle Schwierigkeiten, steht schnell der Verkauf der Immobilie zur Diskussion.

Das lebenslange Wohnrecht sollte zudem in das Grundbuch eingetragen werden. Nur so ist gewährleistet, dass die Bewohner bei einem Eigentümerwechsel oder nach Auseinandersetzungen mit den Besitzern in der Wohnung oder dem Haus wohnen bleiben können.

Welche Rechte und Pflichten haben Bewohner mit lebenslangem Wohnrecht?

  • Aufnahmerecht: Die Basis für das Wohnrecht ist der Paragraf 1093 des BGB. Er erlaubt den Wohnberechtigten, die Familie oder Pflegepersonal im Haushalt aufzunehmen. Das gilt auch für nichteheliche Lebensgemeinschaften: So kann auch der Partner mit in das lebenslange Wohnrecht einbezogen werden. Zudem sollte vorher festgelegt werden, ob die Kinder das Haus finanziell belasten können.
  • Nutzungsrecht: Auch wenn vereinbart worden ist, dass die Bewohner nur für einen Teil der Immobilie das lebenslange Wohnrecht besitzen, dürfen  Anlagen wie Heizungen mitbenutzt werden. Will eines der Kinder die Räume der Eltern sehen, muss es dies vorher vereinbaren. Einen juristischen Anspruch auf Besichtigung hat der Eigentümer nämlich nicht.
  • Reparaturen und Nebenkosten: Die Wohnberechtigten müssen für Reparaturen aufkommen und die Nebenkosten für Heizung sowie Strom zahlen. Der Eigentümer ist nur bei außergewöhnlichen Sanierungen zur Finanzierung verpflichtet. Wird das Haus verkauft, muss der neue Besitzer das lebenslange Wohnrecht akzeptieren. Änderungen sind nicht mehr möglich.

Wann verfällt das Wohnrecht? Nießbrauchrecht statt Wohnrecht

Anders sieht es aus, wenn die Eltern pflegebedürftig werden und in ein Heim ziehen müssen. Dann können sie von ihrem lebenslangen Wohnrecht nicht mehr profitieren. Manchmal ist es daher besser, ein lebenslanges Nießbrauchrecht zu vereinbaren. 

Das lebenslange Nießbrauchrecht hat den Vorteil, dass man sich entscheiden kann: Entweder Sie leben selbst in der Immobilie oder Sie vermieten die Wohnung und profitieren von den  Mieteinnahmen. Das ist dann attraktiv, wenn man zu Hause nicht mehr alleine leben will und in ein Pflegeheim zieht. Die Miete kann so für die Kosten der Betreuung verwendet werden. Auch das Nießbrauchrecht sollte unbedingt von einem Notar ins Grundbuch eingetragen werden. 

Ebenfalls sinnvoll ist, ein Rückforderungsrecht zu vereinbaren. Denn ist eines der Kinder pleite und es droht eine Zwangsversteigerung, kann mit Hilfe des Rückforderungsrechts das Haus wieder auf die Eltern überschrieben werden – andernfalls sind Haus und Wohnrecht weg.

    • Tipp: Lassen Sie sich gemeinsam von einem Notar beraten, welche Klauseln in einem Schenkungsvertrag nötig sind. Zudem kann der Jurist klären, welche Vereinbarungen sich am besten für beide Parteien eignen.

Achtung! Wann das Finanzamt zuschlagen darf

Da das Finanzamt davon ausgeht, dass man durch das Wohnrecht Mietkosten spart, wird das Wohnrecht in einigen Fällen wie eine Schenkung oder eine Erbschaft behandelt und besteuert. Wie hoch der Kapitalwert des Wohnrechts ist, errechnet das Finanzamt im Einzelfall. In der Regel zieht es dafür den lokalen Mietspiegel heran. Sprechen Sie am besten mit Ihrem Anwalt und Steuerberater.

Weiterlesen: Lesen Sie hier, wie Sie am besten Omas Häuschen verkaufen

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