Mietkauf: Per Mietvertrag zum Eigentum

Mietkauf: Per Mietvertrag zum Eigentum
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Sie interessieren sich für eine bestimmte Eigentumswohnung, ein Haus oder eine Geschäftsimmobilie, können aber den Kaufpreis zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht in voller Höhe aufbringen? Dann könnte der Mietkauf eine Alternative zum herkömmlichen Immobilienkauf sein. Bei diesem Modell wird aus dem anfänglichen Mieter nach Ablauf einer vertraglich geregelten Frist der Käufer, aus dem Vermieter der Verkäufer. Doch Achtung: Es gibt zwei Varianten des Mietkaufs – wir erläutern die Vor- und Nachteile.

Finanzierungsrechner

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Das klassische Mietkaufmodell

Beim klassischen Mietkaufmodell legen Mieter und Vermieter bei Vertragsabschluss fest, zu welchem Zeitpunkt und zu welchen Konditionen das zunächst gemietete Objekt endgültig den Besitzer wechselt. Das heißt in der Praxis: Interessenten kaufen die Immobilie sofort, doch der Verkäufer stundet den Kaufpreis für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum. Die neuen Eigentümer zahlen ihre Miete, wobei ein Teil der Miete als Zinsen, ein Teil als Tilgung des Kaufpreises angerechnet wird. Nach Ablauf der Mietkaufzeit zahlen die Käufer den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer.

Der Optionskauf

Bei der zweiten Variante des Mietkaufs sichert sich der Mieter und potenzielle Käufer lediglich die Möglichkeit, das Objekt nach einer vertraglich vereinbarten Laufzeit käuflich zu erwerben. In der Regel kauft eine Genossenschaft oder ein Bauträger die Immobilie und vermietet diese an Interessenten. Gleichzeitig bekommen diese die Option eingeräumt, die Immobilie in bis zu 25 Jahren zu einem heute festgelegten Preis vom Eigentümer zu kaufen. Diese Option können sie wahrnehmen, müssen es aber nicht. Die Mieter bleiben also bis zum Ende der Vertragslaufzeit völlig ungebunden.

Vorteile des Mietkaufs

Die Vorteile des Mietkaufmodells liegen für den Käufer auf der Hand: Er muss zwar in der Regel einen Mietzins zahlen, der höher ausfällt als die reine Miete – doch im Gegenzug gewährt ihm der Verkäufer eine Art Kredit. Banken bleiben dabei außen vor. Die Mietzahlungen werden auf den Kaufpreis angerechnet – wenngleich nicht in voller Höhe. Ein Teil der Mietzahlungen wird als Zinsen gewertet. Weiterer Vorteil: Das sogenannte wirtschaftliche Eigentum geht von Anfang an sofort auf den Käufer über. Für gewerbliche Immobilien bedeutet das: Das Objekt muss von Anfang an im Anlagevermögen aktiviert werden.

Vorteil für den Vermieter: Er erzielt vergleichsweise höhere Mieten. Dieses Geld sichert er sich auch dann, wenn der Vertrag einmal platzen sollte.

Der Mietkauf ist vor allem für Personen mit geringem Eigenkapital interessant, zum Beispiel junge Familien. Man muss jedoch eine Doppelbelastung einkalkulieren, denn zusätzlich zum vergleichsweise höher liegenden Mietzins muss auch der Kaufpreis für die Immobilie angespart werden. Deswegen sollte beim Abschluss eines Mietkaufvertrages immer darauf geachtet werden, dass ein angemessenes Verhältnis zwischen Eigenkapital, Mietzahlungen, Kaufpreis und Laufzeit besteht.

Auch der Optionskauf bietet viele Vorteile: Hier tragen die potenziellen Käufer nicht das Risiko, dass sich der Wert der Immobilie verschlechtert oder schlechter entwickelt als gedacht – dieses Risiko trägt die Genossenschaft oder der Bauträger. Auch bleiben die Interessenten unter dem Strich flexibler, weil sie die Immobilie kaufen können, aber nicht müssen.

Nachteile des Mietkaufs

Es gibt auch Nachteile beim Mietkauf: Interessenten zahlen am Ende in aller Regel mehr, als wenn sie die Immobilie direkt kaufen. Wenn eine Baufinanzierung möglich ist, sollten Interessenten also lieber selbst finanzieren und kaufen. Zudem müssen die potenziellen Käufer so solvent sein, dass sie zeitgleich neben der erhöhten Miete den verbleibenden Kaufpreis ansparen können. Eine weitere Fußangel: Geht der Verkäufer in den ersten Jahren Pleite, haben Mieter keine Sicherheiten – die gezahlte Miete ist verloren und ob ein Kauf jemals zustande kommt, bleibt offen.

Nachteil Nebenkosten: Ein Mietkäufer zahlt aufgrund der Umlage den eventuell höheren Heizenergieverbrauch des Nachbarn anteilig mit. Ebenso muss er sich an  Handwerkerrechnungen für Instandsetzungen, Reparaturen und Modernisierungen am Haus beteiligen. Wer juristisch noch nicht als Eigentümer betrachtet wird, hat kein Mitspracherecht bei vielen baulichen Entscheidungen, die das gesamte Objekt betreffen.

Ob Mietkäufer ein gutes Geschäft machen, hängt vor allem davon ab, wie viel von der gezahlten Miete und Tilgung auf den Kaufpreis angerechnet wird. Nur wenn dieser Anteil höher als 80 Prozent ist, lohnt sich das Geschäft in der Regel für den Käufer. Wird eine geringere Tilgung angerechnet, entsteht für die Käufer unter dem Strich ein so hoher Aufwand, dass sie genauso gut weiterhin zur Miete wohnen könnten.

Rechtlich werden beim Mietkauf oft Fehler gemacht, indem der Vertrag nicht notariell beurkundet wird. Die Folge: Der Vertrag ist unwirksam, weil die notarielle Beurkundung als Formerfordernis zwingend vorgeschrieben ist.

Rechtliche Grundlage

Die rechtliche Grundlage des Mietkaufs bildet zunächst das Mietrecht, da der Vertrag bis zum Mietkauf wie ein ganz normaler Mietvertrag gehandhabt wird. Das kann beim Optionsmodell ein sehr langer Zeitraum sein. Sobald sich der Vertrag in einen Mietkaufvertrag ändert, sind die rechtlichen Grundlagen mit einem Kaufvertrag gleichzusetzen. Das bedeutet: Dem Verkäufer stehen beim Mietkauf von Beginn an im Grundbuch vermerkte Eigentumsrechte zu.

Rat vom Notar einholen

Vorsicht ist beim Mietkauf in jedem Fall geboten. Manche Immobilienfirmen nutzen das Modell, um schwer vermittelbare Objekte an den Mann zu bringen. Für den Fall einer Insolvenz des Käufers oder Verkäufers sollten beide Seiten vor der Vertragsunterzeichnung eine Regelung vereinbaren. Bevor Sie einen Mietkaufvertrag unterschreiben, informieren Sie sich über aktuelle Finanzierungsangebote von Banken. Bei einer günstigen Zinsentwicklung kann sich ein Mietkauf möglicherweise von vornherein erübrigen. Grundsätzlich sollte der Käufer immer den Rat eines Notars einholen und sich von Vertragsabschluss bis -ende gründlich beraten lassen.

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