Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

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Für's Alter vorsorgenPflegeimmobilien als weitsichtige Kapitalanlage

In der Finanzbranche gilt die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage bereits seit geraumer Zeit als eine weitsichtige und sichere Form der Investition.

In Zeiten unsicherer Finanzmärkte und spekulativer Anlageprodukte ist dieser Umstand durchaus nachvollziehbar, denn diese Art der Altersvorsorge verfügt über überdurchschnittlich hohe Renditen und vergleichsweise geringe Risiken. Waren Pflegeeinrichtungen früher häufig gänzlich in den Händen von Pensionskassen, Versicherungen oder Fonds, so werden sie heute immer häufiger in einzelne Einheiten bzw. Appartements aufgeteilt und privaten Investoren zugänglich gemacht.

Den Aussagen führender Experten folgend, wird die Nachfrage in den kommenden Jahren deutlich ansteigen. Aber woran liegt das? Und welche konkreten Vorteile bzw. Risiken birgt eine Geldanlage in Pflegeimmobilien?

Wenn Sie in Pflegeimmobilien investieren wollen, erfahren Sie hier alles Wichtige und Wissenswerte.

Was ist eine Pflegeimmobilie und wie wird das Geld angelegt?

Bei Pflegeimmobilien handelt es sich weitestgehend um einzelne Appartements, welche an Pflegeeinrichtungen wie Alters- oder Pflegeheime, sowie Wohnheime mit inbegriffener Pflege angeschlossen sind. Diese können von Privatanlegern, wie andere Eigentumsimmobilien auch, gekauft und anschließend vermietet werden.

Die Mietverträge werden dabei jedoch im Unterschied zur Eigentumswohnung in der Regel nicht direkt mit dem Bewohner, sondern mit dem Betreiber der Institution geschlossen. Dieser kümmert sich folglich um den Kontakt zum Mieter und viele der potenziell anfallenden Instandhaltungsarbeiten. Für Sie als Investor bedeutet dies eine erhebliche Erleichterung des Verwaltungsaufwands.

Der demographische Wandel und die aktuelle Marktsituation

Unter Finanzexperten ist man sich über die Zukunft von Pflegeimmobilien weitestgehend einig: Es handelt sich um einen starken Wachstumsmarkt. Der wohl gewichtigste Grund hierfür ist die demographische Entwicklung. Durch sie wird sich der Bedarf an Pflegeplätzen und -einrichtungen in den kommenden Jahren deutlich erhöhen. Besonders die geburtenreiche Generation der sogenannten "Baby-Boomer", also die Jahrgänge von etwa 1950 bis 1970, wird mit ihrem Renteneintritt stark zu Buche schlagen. Laut einer Studie des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie werden im Jahr 2030 rund 3,5 Millionen Menschen in Deutschland pflegebedürftig sein – das bedeutet einen Anstieg von sage und schreibe 33 Prozent. Das statistische Bundesamt prognostiziert auf dieser Grundlage etwa 320.000 zusätzlich benötigte Plätze in Pflegeimmobilien.

Für eine entsprechende Renovierung des Pflegesystems fallen bundesweit somit Investitionssummen von circa 60 Milliarden Euro an. Da gemeinnützige Betreiber bzw. öffentliche Träger nicht imstande sind, diese monetären Mittel aufzubringen, steigt die Anzahl privat betriebener Pflegeeinrichtungen seit der Jahrtausendwende stark an. Aus diesem prinzipiellen Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ergeben sich gute Möglichkeiten der Geldanlage – und diese ist gleichermaßen ein Investment in den zukunftsträchtigen Pflegemarkt.

Ist eine Eigennutzung des Pflegeappartements möglich?

Die Investition in eine Pflegeimmobilie ist deutlich mehr als lediglich eine schlichte Geldanlage. Wenn Sie Pflegeimmobilien kaufen, investieren Sie in die Gesellschaft. Denn wer pflegebedürftigen Menschen die Möglichkeit bietet, ihr Leben in einer hochwertigen Pflegeeinrichtung weiterzuführen, leistet einen entscheidenden Beitrag.

Wer unter Umständen später einmal selbst in die gekaufte Immobilie einziehen möchte, muss sich im Vorfeld einiger wichtiger Punkte bewusst sein. Eine Eigennutzung wie man sie von herkömmlichen Eigentumswohnungen kennt, gibt es in dieser Form bei Pflegeimmobilien nämlich nicht. Der aktuelle Mieter kann nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden und ein direktes Beziehen der gekauften Pflegeimmobilien ist auch nicht möglich, da der Betreiber diese in der Regel mit einem 20-Jahres-Vertrag anmietet. In diesem Zeitraum zahlt die Betreibergesellschaft Ihnen eine monatliche Miete aus, die festen Regeln folgend und in regelmäßigen Abständen an die Inflationsentwicklung angepasst wird. Ferner trägt der Betreiber als Pächter alle Kosten für Strom, Wasser, Heizung, laufende Ausgaben, sowie Instandhaltung und etwaige Schönheitsreparaturen. In seinen Aufgabenbereich fallen darüber hinaus auch die Vermietung und der Mieterkontakt, was den Aufwand des Investors auf ein Minimum reduziert.

Im Falle der eigenen Pflegebedürftigkeit kommt allerdings ersatzweise das "bevorzugte Belegungsrecht" zum Tragen. Dieses zielt auf eine schnellstmögliche Aufnahme in eine Pflegeimmobilie ab und gilt für sämtliche Einrichtungen des Betreibers. Darüber hinaus wirkt dieses besondere Recht nicht nur für den Investoren persönlich, sondern ebenfalls für seine Familienangehörigen.

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Vorteile von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Pflegeimmobilien zählen in der Bundesrepublik zu den verlässlichsten finanziellen Anlagen. Jedoch trägt nicht nur die Sicherheit zu ihrer Beliebtheit bei, sie bieten obendrein noch einige weitere erhebliche Vorteile für Investoren:

  • Geringer Verwaltungsaufwand: Der Betreiber kümmert sich sowohl um die Vermietung, den Mieterkontakt als auch um die Verwaltung und Instandhaltung des Objekts. Ihnen obliegt in den meisten Fällen lediglich die Teilnahme an den Eigentümerversammlungen.
  • Ortsunabhängigkeit: Als Eigentümer müssen Sie nicht ständig vor Ort sein, da der Betreiber die regulären Verwaltungsprozesse übernimmt. Hierdurch ist es problemlos auch möglich, beispielsweise in Berlin zu wohnen und eine Pflegeimmobilie in Bayern zu kaufen.
  • Mietsicherheit: Bei Pflegeimmobilien wird der Mietvertrag in der Regel nicht mit dem Bewohner, sondern mit dem Betreiber der Einrichtung geschlossen. Der Vertrag läuft hierbei häufig über 20 Jahre und der Betreiber kommt auch dann für die Miete auf, wenn das Appartement gerade nicht vermietet sein sollte.
  • Solide Renditen: Allgemein geht man bei Pflegeimmobilien von einer jährlichen Rendite zwischen 4 und 6 Prozent auf den Kaufpreis aus.
  • Geringe Konjunkturabhängigkeit: Da die Frage nach Pflegeeinrichtungen und -plätzen in den kommenden Jahren deutlich ansteigen wird, sind Pflegeimmobilien im Unterschied zu Gewerbe- oder Wohnimmobilien weniger konjunkturabhängig.
  • Gewinnbringender Verkauf: Aufgrund der prognostizierten Entwicklung des Bedarfs und des Markts sind Preissteigerungen der Pflegeimmobilien wahrscheinlich. Im Fall eines Verkaufs können so erhebliche Gewinne entstehen.
  • Grundbucheintrag: Wie auch bei einer Eigentumswohnung, können Sie Ihr Pflegeappartement jederzeit veräußern. Ihr angelegtes Kapital ist nicht fest gebunden und für den Fall, dass Sie es einmal benötigen sollten, direkt verfügbar. Um die Fälligkeit der Spekulationssteuer zu umgehen, empfiehlt es sich allerdings, die entsprechenden Fristen zu wahren.
  • Steuerliche Vorteile: Die Pflegeimmobilie wie auch das Inventar können steuerlich geltend gemacht und die Finanzierungszinsen abgesetzt werden. Wie bei anderen Eigentumsimmobilien ist ein steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren möglich.
  • Staatliche Förderung: Bestimmte Pflegeimmobilien erfahren staatliche Unterstützung. Hierzu zählen Hospize, stationäre Pflegeeinrichtungen, Behindertenwohnheime sowie psychiatrische Einrichtungen. Tritt eine Zahlungsunfähigkeit des Bewohners ein, übernimmt der Staat die Mietkosten, was für den Betreiber wiederum ein geringeres Insolvenzrisiko mit sich führt.

Selbst, wenn statistische Vorhersagen immer mit einem gewissen Maß an Unsicherheit verbunden sind, ist der Trend der Pflegeimmobilien nicht von der Hand zu weisen. Wer in sie investiert, investiert ein einen Wachstumsmarkt. Die derzeitige durchschnittliche Auslastung der Pflegeeinrichtungen in Deutschland liegt bei etwa 90 Prozent.

Welche Nachteile und Risiken gibt es?

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage bergen wie jede andere Investition auch gewisse Risiken. Diese fallen im Vergleich zwar verhältnismäßig gering aus, sollten jedoch trotzdem berücksichtigt und minimiert werden:

  • Insolvenz des Betreibers: Das vermutlich größte Risiko beim Investieren in Pflegeimmobilien ist die Insolvenz des Betreibers. Die Wahrscheinlichkeit hierfür ist zwar nicht sehr hoch, sollte jedoch bedacht werden. In einem solchen Insolvenzfall kann es für den Eigentümer zu Mietausfällen kommen, bis ein neuer Betreiber die betreffende Einrichtung übernimmt.
  • Standortrisiken: Wie bei anderen Immobilien, spielt für die Rentabilität einer Pflegeimmobilie auch ihre Lage eine entscheidende Rolle. Zunächst sollte auf eine gewisse Größe des Einzugsgebiets sowie eine tatsächliche Unterdeckung der Region geachtet werden. Als Investor sollten Sie sich versichern, dass eine verlässliche Bedarfsermittlung erstellt wurde. Informationen hierzu können auch beim zuständigen Landratsamt eingeholt werden.
  • Größe der Pflegeeinrichtung: Das Pflege- oder Altersheim sollte über eine wirtschaftliche Größe verfügen und einen entsprechenden Geschäftsprozess gewährleisten. Zu kleine Institutionen sind auf lange Sicht wenig rentabel, zu große Einrichtungen hingegen bergen das Risiko von Überkapazitäten. Einrichtungen mit 80-120 Einheiten gelten unter Experten als besonders sicher.
  • Rechtliche Risiken: Die rechtlichen Rahmenbedingungen, die für den Betrieb von Pflegeeinrichtungen gelten, werden von der Politik stetig angepasst. Sollte ein Betreiber nicht imstande sein, mit aktuellen Veränderungen Schritt zu halten, kann es zu Einschränkungen der nutzbaren Kapazität und somit wiederum zu finanziellen Schwierigkeiten seinerseits kommen.
  • Zinsrisiko: Sollten Sie zur Finanzierung von Pflegeimmobilien einen Kredit aufnehmen, müssen Sie beachten, dass dieser nach Ablauf der Zinsbindung mit einem höheren Zinssatz fortgeführt werden kann. Dies wäre mit entsprechend höheren Kosten für Sie verbunden.
  • Keine kurzfristigen Gewinne: Die Kapitalanlage in Pflegeimmobilien ist auf einen jahrzehntelangen Investitions-Horizont ausgerichtet, denn es dauert einige Zeit, bis sich die Kaufnebenkosten tilgen. Sind Sie lediglich an kurzfristigem Gewinn interessiert, sollten Sie eher kein Pflegeappartement kaufen.

Eine professionelle Beratung kann im Vorfeld bereits viele dieser Risiken minimieren oder beseitigen. Falls Sie also auf der Suche nach einem Objekt sind, das zukunftssicher ist und Ihnen lange Zeit Profit und Sorgenfreiheit garantiert, sollten Sie die Experten-Tipps im nachfolgenden Absatz beherzigen.

Wie lässt sich die Qualität von Pflegeimmobilien einschätzen?

Um die perspektivisch langfristige Qualität von Pflegeimmobilien einzuschätzen, sollte auf einige Indikatoren geachtet werden. Neben der bereits erwähnten Größe der Einrichtung und einer verlässlichen Bedarfsermittlung der Region sind dies vor allem folgende Punkte:

  • Lage und Infrastruktur: Das direkte Umfeld der Einrichtung spielt eine wichtige Rolle für ihre Attraktivität. Gibt es ausreichend Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken etc. für die Pflegebedürftigen? Gewährleistet eine gute Infrastruktur, dass auch Angehörige problemlos die Immobilie aufsuchen können? Gibt es darüber hinaus Möglichkeiten für Spaziergänge in der Natur? Dies sind nur einige beispielhafte Fragen, die zur Entscheidungsfindung beitragen können.
  • Renommierter Betreiber: Die Zahlungsfähigkeit des Betreibers und sein unternehmerisches Talent entscheiden letzten Endes über die Verlässlichkeit der Mietzahlungen. Größere, renommierte und finanzstarke Betreiber verfügen diesbezüglich in der Regel über ein geringeres Insolvenzrisiko.
  • Etablierter Bauträger: Sollte die Pflegeimmobilie, in welche Sie investieren möchten, sich gerade im Bau befinden, oder gerade erst fertiggestellt worden sein, empfiehlt sich ein Blick auf die Referenzen des Bauträgers. Hat er im Bereich der Pflegeimmobilien Erfahrungen? Welche Projekte hat er bereits verwirklicht und wie funktionieren diese? Erfahrene Bauträger sind hier eher ein Garant für Zukunftssicherheit als "Neulinge".
  • Energiestandards beachten: Zusätzlich sollten Sie vor einer Investition prüfen, ob die Pflegeimmobilie den Energiestandard KfW 40 oder KfW 70 erfüllt. Dies lässt nicht nur Schlüsse über den perspektivischen Erfolg Ihres Investments zu, sondern ermöglicht Ihnen auch zusätzliche Finanzierungsvorteile.

Natürlich bestimmen immer auch individuelle Faktoren den Erfolg Ihrer Investition, aber wenn Sie diese Kriterien im Vorfeld einer Anlage berücksichtigen, sorgen Sie für eine verlässliche Basis, die böse Überraschungen vermeidet.

Das Wichtigste zur Anlage in Pflegeimmobilien auf einen Blick

Ein Investment in Pflegeimmobilien kann durchaus sinnvoll sein und bietet beeindruckende Möglichkeiten. Gerade für Investoren, die mit einem langfristigen Horizont anlegen möchten, können die Spezialimmobilien interessant und lukrativ sein. Sowohl der geographische Wandel als auch die aktuelle Lage des Marktes machen deutlich, dass Pflegeeinrichtungen in den kommenden Jahren gefragt sein werden wie nie zuvor. Zwar bergen auch Pflegeimmobilien einige wenige Risiken für Investitionen, diese fallen im Vergleich zu anderen Immobilienarten allerdings äußerst gering aus.

Wer sich im Vorfeld entsprechend informiert, kann diese Faktoren auf ein Minimum reduzieren. Um ein verlässliches Anlageobjekt ausfindig zu machen, bedarf es vordergründig zweier Dinge: Einer ausgiebigen Recherche sowie professioneller Unterstützung. Dann wird auch eine Kaptalanlage in Pflegeimmobilien zur kalkulierbaren, verlässlichen Unternehmung.

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage