Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Was ist das?

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Was ist das?
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Viele Vermieter wollen auf Nummer sicher gehen und fordern vor Abschluss des Mietvertrages einen Nachweis darüber, dass der Mieter keine Mietschulden aus dem vergangenen Mietverhältnis hinterlassen hat. Der BGH hat jedoch entschieden, dass Mieter kein Anrecht auf eine so genannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung seitens des ehemaligen Vermieters haben. Immonet verrät, was Sie tun können, wenn der Vermieter sich weigert, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen oder für den Nachweis Geld verlangt.

Gesetzliches: Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Durch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung soll gewährleistet sein, dass der künftige Mieter in der Vergangenheit immer pünktlich die Miete gezahlt hat und dass es sich bei ihm nicht um einen der berüchtigten Mietnomaden handelt. Ein positiver Nebeneffekt aus Vermietersicht: Potenziell kritische Mieter, die unzulässige Betriebskostennachforderungen verweigert oder die Miete wegen Mängeln gemindert haben, können so von vornherein herausgefiltert werden.

Die Gerichte sind jedoch der Auffassung, dass die Bescheinigungen keine verlässliche Auskunft über die Zuverlässigkeit eines Mieters geben. Denn aus der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung geht weder hervor, für welchen Zeitraum sie gilt, noch, ob auch sonstige Rückstände wie beispielsweise Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen darin enthalten sind.

Es sei nicht wünschenswert, dass Vermieter verstärkt dazu übergehen, die Vermietung einer Wohnung von der Vorlage einer solchen Bescheinigung abhängig zu machen (Amtsgericht Tiergarten, 27. November 2007 – 6 C 427/07). Die Bescheinigung könnte zudem nachteilig für den ehemaligen Vermieter sein, da die bescheinigte Mietschuldenfreiheit den Eindruck erwecken könnte, der Vermieter verzichte auf Betriebskostennachzahlungen, die noch aus dem alten Mietverhältnis bestehen.

Weiterhin würde die Bescheinigung den Vermieter zwingen, mögliche Nachzahlungen aus dem Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung geltend zu machen. Am 30. September 2009 hat der Bundesgerichtshof daher einheitlich entschieden, dass ehemalige Vermieter ihrem Mieter keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen müssen (BGH VIII ZR 238/08).

Darf die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung etwas kosten?

Ganz grundsätzlich – ja. Da der Vermieter Aufwand und Materialkosten hat, darf er sich dafür vom Mieter entschädigen lassen. Welche Höhe diese Kosten haben dürfen, ist leider noch nicht gesetzlich festgeschrieben. In Gegenden, in denen häufig Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen gefordert werden, lassen sich Vermieter teilweise bis zu 50 € und mehr für eine Bescheinigung bezahlen.

Eine Handhabe dagegen haben Mieter derzeit noch nicht. Es besteht aber die Möglichkeit, schon bei der Unterzeichnung des Mietvertrags die Kosten für eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung festzulegen. So kann man sicherstellen, dass der Vermieter bei Auszug nicht unerwartet hohe Forderungen stellt

Was tun, wenn der ehemalige Vermieter keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen will?

Der Mieter kann in diesem Fall Quittungen über geleistete Mietzahlungen vom ehemaligen Vermieter verlangen und diese dem neuen Vermieter vorlegen. Damit ist der Mieter dann in der Lage, zu beweisen, dass er den Mietforderungen in der Vergangenheit nachgekommen ist ohne den ehemaligen Vermieter in eine missliche Lage zu bringen.

Rechtsanwälte raten, auf das Urteil des BGH vom September 2009 zu verweisen, wenn ein Vermieter auf die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung besteht. Auch das freiwillige Vorlegen einer Schufa-Bonitätsauskunft kann helfen.

Wer sich dennoch auf die Bescheinigung einlässt, findet ein Formular zum Download unter www.iv-hoffmann.de

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Vorsicht bei Einzugsermächtigungen

Einige Vermieter schützen sich vor ausbleibenden Mietzahlungen, indem sie sich vom Mieter eine Einzugsermächtigung unterschreiben lassen. Für den Mieter kann sich die Einzugsermächtigung jedoch als nachteilig erweisen, wenn dieser beispielsweise eine Mietminderung anstrebt. Es ist auch möglich, dass strittige Betriebskostennachforderungen vom Vermieter kurzerhand abgebucht werden. Wenn der Mieter dennoch eine Einzugsermächtigung erteilt, sollte darin eine Klausel zum Widerruf enthalten sein. Wie dies aussieht, sehen Sie hier: www.kieler-mieterverein.de.

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