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Gehört der E-Check zu den Pflichten eines Vermieters?

Gehört der E-Check zu
den Pflichten eines Vermieters?

© vitranc / iStock

Der sogenannte E-Check ist die gesetzlich anerkannte Prüfung aller elektrischen Anlagen und Geräte. Zum Schutz vor Schäden und Haftungsansprüchen ist der E-Check für Firmen verpflichtend. Nach der Prüfung wird der einwandfreie Zustand durch eine Prüfplakette bestätigt und in einem detaillierten Prüfprotokoll dokumentiert. In diesem Protokoll werden auch zu behebende Mängel aufgezeichnet. Ob der E-Check auch für Vermieter verpflichtend ist, musste vom Bundesgerichtshof geklärt werden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nach einem Brandunfall 2008 in einer Mietwohnung ein Grundsatzurteil (Az: VIII ZR 321/07) zum Thema E-Check-Pflicht von Vermietern gefällt. In dem Fall gehörte dem Vermieter ein mehrstöckiges Wohnhaus mit Ein-Zimmer-Appartements. Die Appartements waren mit einer Einbauküche und einer Dunstabzugshaube ausgestattet. In einer der Wohnungen ist im Bereich der Kochnische ein Brand ausgebrochen. Durch die Brandbekämpfung sind auch Löschwasserschäden an Wert- und Einrichtungsgegenständen des Mieters nebenan enstanden.

Dem Mieter zufolge war der Brand durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht worden, der ebenfalls betroffene Nachbar verlangte daraufhin Schadenersatz vom Vermieter. Nach Ansicht des Anwalts des Klägers hätte der Unfall durch einen regelmäßigen E-Check verhindert werden können. Das Amtsgericht entschied zugunsten des Mieters, das Landgericht hingegen wies die Klage ab, nachdem der Vermieter in Berufung gegangen war. Der Anwalt des Mieters legte daraufhin Revision beim BGH ein, sodass ein Grundsatzurteil gefällt werden musste.

E-Check-Pflicht aus rechtlicher Sicht

Sind Vermieter dazu verpflichtet, einen regelmäßigen E-Check durchführen zu lassen? Diese Frage stand im Mittelpunkt des Rechtsstreits von 2008. Zu dieser Pflicht gehört es, Elektroleitungen und elektrische Anlagen auch ohne konkreten Anlass oder Hinweise auf Mängel regelmäßig durch einen Elektrofachmann überprüfen zu lassen. Im Rahmen eines solchen E-Checks hätte der vom Mieter behauptete technische Defekt im Bereich der Dunstabzugshaube eventuell zurvor entdeckt und der Brand somit verhindert werden können.

Einige Gerichte haben in der Vergangenheit zugunsten der Mieter entschieden und die Vermieter dazu verpflichtet, zukünftig einen E-Check – auch ohne Verdachtsmomente – in einem bestimmten Zeitraum durchführen zu lassen. Andere Gerichte haben in ihrem Urteil danach unterschieden, ob es sich um Geräte in der Wohnung der Mieter handelte oder um Räume, die für den Vermieter frei zugänglich waren – die Richter des Bundesgerichtshofs haben sich dieser Auffassung angeschlossen.

BGH: Für Vermieter besteht keine E-Check-Pflicht

Die Richter des BGH sahen bei dem geschilderten Fall von 2008 keine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch den Vermieter gegeben. Ihrer Meinung nach müssen Vermieter nur dann eingreifen und einen E-Check in Auftrag geben, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass etwas in der Wohnung des Mieters nicht in Ordnung sein könnte. Eine solche Gefahr sei bei ordnungsgemäß installierten Leitungen und Anlagen in der Mieterwohnung aber nicht ohne einen entsprechenden Hinweis anzunehmen. Deshalb genüge es, wenn der Vermieter nur bei einem konkreten Verdacht einen E-Check beziehungsweise eine umfassende Überprüfung der Elektrik veranlasse.

E-Check: Was bedeutet das BGH-Urteil für Mieter und Vermieter?

Durch das Urteil haben die BGH-Richter entschieden, dass Vermieter keinen regelmäßigen E-Check von Elektroanlagen in der Wohnung der Mieter vornehmen lassen müssen. Mieter haben umgekehrt keinen Anspruch auf einen E-Check, dessen Kosten vom Vermieter übernommen werden. 

Dennoch haben die Richter in ihrem Urteil betont, dass besondere Umstände – beispielsweise ungewohnte oder wiederholte Störungen, insbesondere bei älteren Anlagen – Anlass dazu geben können, einen umfassenden E-Check der gesamten Elektroinstallation durchzuführen. In solchen Fällen muss der Vermieter also nicht nur den konkreten Mangel beheben, sondern eventuell die gesamte Anlage prüfen lassen.

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