Gehört der E-Check zu den Pflichten eines Vermieters?

Elektrogeräte
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Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass einen E-Check, sprich eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte, in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen. BGH, Urteil vom 15.10.2008 – VIII ZR 321/07

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Was war geschehen?

Dem Vermieter gehört ein mehrstöckiges Wohnhaus mit Ein-Zimmer-Appartements. Diese sind mit einer Einbauküche nebst Dunstabzugshaube ausgestattet. In einer der Wohnungen kommt es im Bereich der Kochnische im Jahr 2006 zu einem Brand. Der Brand zerstört auch Sachen und Einrichtungen, die dem Mieter der daneben liegenden Wohnung gehören. Dieser Mieter behauptet, der Brand sei durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht worden und verlangt vom Vermieter Schadensersatz. Er ist der Ansicht, dass der Vorfall durch einen regelmäßigen E-Check hätte verhindert werden können. Das Amtsgericht gibt ihm Recht, das Landgericht weist seine Klage dagegen ab. Auch die Revision zum BGH bleibt erfolglos.

Aus rechtlicher Sicht

Kernpunkt der Auseinandersetzung ist, ob der Vermieter verpflichtet ist, einen regelmäßigen E-Check durchführen zu lassen. Dazu gehört, Elektroleitungen und elektrische Anlagen auch ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel regelmäßig durch einen Elektrofachmann überprüfen zu lassen. Im Rahmen eines solchen E-Check hätte der vom Mieter behauptete technische Defekt im Bereich der Dunstabzugshaube ggf. entdeckt und der Brand verhindert werden können. Einige Gerichte haben in der Vergangenheit den Vermieter für verpflichtet gehalten, solch einen E-Check – auch ohne Verdachtsmomente – durchzuführen. Andere Gerichte haben danach unterschieden, ob es sich um Geräte oder Installationen in der Wohnung des Mieters handelt oder um Räume, die für den Vermieter frei zugänglich sind. Der BGH schließt sich der letztgenannten Auffassung an.

Gründe des Gerichts

Der BGH sieht keine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch den Vermieter. Nur wenn der Vermieter Grund zu der Annahme habe, dass etwas in der Wohnung des Mieters nicht in Ordnung sein könne, muss er auch eingreifen und gegebenenfalls einen E-Check in Auftrag geben. Eine solche Gefahr sei bei ordnungsgemäß installierten Leitungen und Anlagen in der Mieterwohnung aber nicht ohne weiteres anzunehmen. Deshalb reiche es aus, wenn der Vermieter nur auf konkreten Verdacht hin einen E-Check bzw. eine umfassende Überprüfung der Elektrik veranlasse. Dass elektrische Leitungen in der Regel in der Wand verlegt seien und deshalb für den Mieter nicht zugänglich, ändere an diesem Ergebnis nichts.

Im Ergebnis

steht mit diesem Urteil nun fest, dass der Vermieter keinen regelmäßigen E-Check von Elektroanlagen in der Wohnung des Mieters „auf seine Kosten“ vornehmen muss. Gleichwohl ist nach wie vor Wachsamkeit geboten: Der BGH betont, dass besondere Umstände, wie zum Beispiel ungewohnte oder wiederholte Störungen, insbesondere bei älteren Anlagen, Anlass geben können, einen umfassenden E-Check der gesamten Elektroinstallation durchzuführen. In solchen Fällen muss der Vermieter also nicht nur den konkreten Mangel beheben, sondern ggf. die gesamte Anlage prüfen lassen.