Was versteht man unter Grundschuldbestellung?

Immonet erläutert das Prinzip der Grundschuldbestellung
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Durch die Grundschuldbestellung gibt der Eigentümer eines Grundstückes sein Einverständnis zum Eintrag einer Grundschuld in Form eines Grundpfandrechtes in das Grundbuch. Dem Kreditgeber dient die Grundschuldbestellung als Sicherheit für ein bewilligtes Darlehen, das der Kreditnehmer zur Baufinanzierung benötigt. Kann der Kreditnehmer nicht mehr zahlen, kann die Bank die Grundschuld verwerten und erhält so die geliehenen Geldmittel zurück.

Gesamtausgaben richtig planen

Der erste Blick sollte immer den Gesamtausgaben gelten, die für eine solche Anschaffung anfallen, und damit der benötigte Kreditrahmen. „Viele Menschen finanzieren ihre Immobilie zu knapp, weil ihnen nicht klar ist, welche Kosten auf sie zukommen“, berichtet Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherren. Vor allem wer ein schlüsselfertiges Haus kaufen wolle, sitze schnell dem Trugschluss auf, dass er ein Gesamtpaket, also eine bezugsfertige Immobilie, erstehe. „In der Realität kommen aber häufig noch Kosten für die Baustelleneinrichtung, Anschlüsse oder aufwendigere Maßnahmen am Keller hinzu. Zusätzliche Ausgaben, die sich läppern und schnell die Höhe des Kaufpreises eines Neuwagens erreichen“, warnt Postina eindringlich.

Kredite und Banken vergleichen

Wer einen Kredit aufnehmen möchte, sollte nicht nur bei der Hausbank anfragen, sondern möglichst viele Angebote einholen und diese vergleichen. „Dafür sollte man nicht nur im Internet recherchieren, sondern Klinken putzen, also zu den Banken gehen und sich konkrete Angebote vorlegen lassen“, sagt Reinhold-Postina. Für den Vergleich ist nicht allein die Zinshöhe entscheidend. Auch Faktoren wie Laufzeit, Sondertilgungsmöglichkeiten und Bereitstellungszinsen müssen berücksichtigt werden, da sie am Ende einen großen Einfluss auf die Höhe der tatsächlich gezahlten Summe haben.

Der Zahlungsplan

Eine wichtige Grundlage für die Finanzierung ist der Zahlungsplan. Dieser legt fest, welche Teilbeträge nach Erreichen welches Bautenstands an die Baufirma entrichtet werden müssen. Schließlich wird der Preis für ein neu gebautes Haus in der Regel nicht in einer Summe geleistet, sondern in mehreren Schritten. Die Handwerker werden nach Erreichen einer Bauetappe in Form von Abschlägen bezahlt, da sie nicht komplett in Vorleistung gehen können.

Die Höhe der Teilzahlungen und der Bautenstand, also der entsprechende Baufortschritt, sollten möglichst exakt im Zahlungsplan festgehalten werden. Dieser wiederum ist Teil des Bauvertrages. Feste Regeln gibt es für die Gestaltung eines Zahlungsplanes nicht. Je nach Bauart und Bauträger können die Struktur der Zahlungspläne und die Zahl der Abschläge stark variieren. Deshalb lauern für Häuslebauer in den Zahlungsplänen auch einige Fallstricke. „Für Laien sind diese Pläne meist nicht zu verstehen oder kontrollierbar“, so Reinhold-Postina. 

Das Problem: „Die Zahlungspläne werden normalerweise von den Bauträgern vorgelegt. Sie setzen für die Abschläge oft viel zu hohe Summen an, die nicht den erbrachten Leistungen  entsprechen. Unterschreiben Bauherren solche Verträge, dann verpflichten sie sich, in Vorkasse zu gehen. Das sollte man unbedingt vermeiden“, erklärt Reinhold-Postina und gibt ein Beispiel: Kostet ein Gesamtbau 300.000 Euro und werden bei Vertragsabschluss bereits 30.000 Euro fällig, hat die Baufirma zu dem Zeitpunkt noch keine entsprechenden Gegenleistungen erbracht.

Problematisch wird das vor allem bei einer Pleite des Bauträgers. Der Bauherr bekommt sein Geld nicht zurück, gleichzeitig fehlt der entsprechende Gegenwert auf seinem Grundstück. Kurz: Er macht Verluste – Geld, das dann für die weitere Finanzierung fehlt und sie gefährdet.

Unterstützung durch unabhängige Experten

„Deshalb ist es wichtig, einen unabhängigen Experten ins Boot zu holen. Der muss zwar extra bezahlt werden, steht aber auf der Seite des Bauherren und hilft so, viel Geld zu sparen.“ Ein Architekt prüft den Zahlungsplan und weiß, welche Raten angemessen sind. Für Laien sind Bauverträge oft nicht nachvollziehbar, der Experte erklärt sie und weist auf Fallstricke hin. Unterstützung gibt es auch bei Bauherren-Verbänden und Verbraucherzentralen.

Sehr hilfreich sind unabhängige Experten auch bei der Planung. Denn oft sind die Bauherren für bestimmte Arbeitsschritte selbst verantwortlich. Etwa die Baustelleneinrichtung. „Bauherren denken oft, das macht die Firma. Aber wenn das nicht im Vertrag steht, müssen die Bauherren sich selbst kümmern. Das muss zeitlich und finanziell eingeplant werden“, erklärt Reinhold-Postina.

Teilzahlung nicht ungeprüft leisten

Sie warnt auch davor, die Teilzahlungen bei Fälligkeit ungeprüft vorzunehmen. „Das kann richtig teuer werden.“ Schließlich könne ein Laie nur schwer erkennen, ob die vereinbarten Leistungen auch wirklich erbracht worden sind. Deshalb rät sie dringend, jeden Bauabschnitt von einem unabhängigen Fachmann prüfen zu lassen. Damit genug Zeit für eine Prüfung bleibt, sollte im Vertrag eine angemessene Zahlungsfrist vereinbart werden.

Zahlen sollten Bauherren erst dann, wenn technisch alles in Ordnung sei. „Nur so haben sie ein wirksames Druckmittel in der Hand, um die Firma dazu zu bringen, notwendige Nachbesserungen schnell durchzuführen.“ Private Bauherren haben bei Baumängeln ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Dreifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten. Aus diesem Grund sollte die Abschlussrate auch mindestens fünf Prozent der Gesamtsumme betragen.

Der Auszahlungsplan

Ein wichtiger Faktor für eine gelungene Finanzierung ist der Auszahlungsplan des Kredits. Er ist eng an den Zahlungsplan gekoppelt. Schließlich sollen die benötigten Beträge rechtzeitig zur Verfügung stehen. Daher ist es wichtig, einzuschätzen, zu welchem Zeitpunkt welcher Betrag benötigt wird und die Termine für den Abruf der Raten möglichst realistisch zu planen. Berücksichtigt werden sollte dabei das Eigenkapital, das in der Regel vor einer Kreditauszahlung verbraucht werden muss. Zudem Leistungen, die nicht im Bauvertrag enthalten sind, die aber Kosten verursachen.

Kostenfaktor Bereitstellungszinsen

Eine realitätsnahe Planung hilft, Bereitstellungszinsen zu vermeiden. Diese kann die Bank geltend machen, wenn die vereinbarten Teilbeträge des Kredits nicht zum festgelegten Termin abgerufen werden. Kreditnehmer sollten diesen Faktor nicht unterschätzen. „Bereitstellungszinsen liegen in der Regel bei 0,25 Prozent im Monat, also drei Prozent im Jahr“, erklärt Thomas Hentschel, Referent für Finanzdienstleistungen bei der Verbraucherzentrale NRW. Er rechnet vor: „Bei einem nicht rechtzeitig abgerufenen Betrag von 100.000 Euro macht das im Monat 250 Euro, die zusätzlich aufgebracht werden müssen. Das ist Verbrauchern oft nicht bewusst und sie tun die zusätzlichen Kosten als Kleckerbeträge ab“, beobachtet Hentschel.

Nichtsdestotrotz: Bauvorhaben lassen sich nicht minutiös planen. Verzögerungen sind nicht ungewöhnlich. Daher sollten Häuslebauer vor Abschluss des Kreditvertrages die Konditionen für Bereitstellungszinsen prüfen und verhandeln. Im Vertrag wird nämlich auch festgelegt, wie lange die bereitstellungsfreie Zeit ist. Also, wie lange Häuslebauer das Geld liegen lassen können, bevor Bereitstellungszinsen anfallen.

Zugegeben: Die Banken wurden in den vergangenen Jahren beim Thema bereitstellungsfreie Zeit immer kulanter. „Sechs Monate sind keine Seltenheit, ich habe auch schon von wesentlich längeren Perioden gehört“, berichtet Hentschel.

Wichtig zu wissen ist aber: Viele Banken gewähren längere bereitstellungsfreie Zeiten nur gegen einen Aufschlag auf den eigentlichen Sollzins. Hier gilt es, die Angebote durchzurechnen und zu vergleichen. Das ist nicht immer ganz einfach, lohnt sich aber. Je nach Fall, persönlichen Umständen und Kredithöhe kann es für Häuslebauer nämlich auch günstiger sein, in den sauren Apfel zu beißen und Bereitstellungszinsen in Kauf zu nehmen. Welche Dauer für die bereitstellungsfreie Zeit am Ende tatsächlich vereinbart wird, hängt von vielen Faktoren ab, nicht zuletzt aber auch vom Verhandlungsgeschick der Kunden.  

Daher gilt auch hier: informieren, Angebote einholen, rechnen und vergleichen. Dann klappt es auch mit einer günstigen Finanzierung.

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