Wie funktioniert ein Immobilienkredit?

Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden oder möchten ein Haus bauen, stellt sich recht schnell die Frage nach der Finanzierung. Ein Immobilienkredit ist für die meisten Menschen das Mittel der Wahl, um die Kauf- oder Bausumme aufzubringen. Solch ein Darlehen wird von Banken vergeben. In einem Kreditvertrag legen Kreditgeber und Sie als Kreditnehmer fest, welche Darlehenssumme benötigt wird und zu welchen Konditionen Sie sich das Geld leihen. Zu diesen Rahmenbedingungen gehören etwa die Laufzeit des Immobilienkredits und der Sollzins.

Haben Sie sich mit der Bank auf die Konditionen geeinigt und sind alle Formalitäten geregelt, zahlt die Bank die Darlehenssumme aus – beim Immobilienkauf auf einen Schlag, bei Bauvorhaben in der Regel in Teilschritten, die sich nach dem jeweiligen Baufortschritt richten. Im Gegenzug dafür wird die Bank als Gläubiger in das Grundbuch eingetragen.

Anschließend beginnen Sie, den Kredit zurückzuzahlen. Normalerweise werden dafür monatliche Raten vereinbart, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen. Manche Geldinstitute bieten zu Beginn eine tilgungsfreie Zeit an, in der Sie lediglich die monatlich anfallenden Zinsen begleichen müssen.

Haben Sie die Darlehenssumme am Ende der Laufzeit nicht komplett zurückgezahlt, benötigen Sie in der Regel eine Anschlussfinanzierung. Sie schließen dann über die Restschuld einen neuen Darlehensvertrag mit neuen Konditionen ab. Für diese Anschlussfinanzierung können Sie sich theoretisch auch eine andere Bank suchen, den Vertrag müssen Sie nicht zwangsläufig mit dem bisherigen Kreditgeber schließen.

Was kann über einen Immobilienkredit finanziert werden?

Im Gegensatz zum Konsumentenkredit ist ein Immobilienkredit stets zweckgebunden. Das bedeutet, Sie können über das Immobiliendarlehen nicht frei verfügen. Kreditinstitute bieten diese Art der Finanzierung in der Regel nur für den Kauf oder den Bau einer Immobilie an. Möglich ist mit einem Immobilienkredit aber auch, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu sanieren oder energieeffizient beziehungsweise altersgerecht umzubauen. Manche Banken erlauben zudem die Verwendung einer günstigen Immobilienfinanzierung auch für gewerbliche Objekte.

Bei einem Immobilienkredit gibt es neben der Höhe der Darlehenssumme einige Faktoren, die maßgeblich darüber entscheiden, wie lange und in welchem Maß Sie ein Immobilienkauf finanziell belastet. Wir geben Ihnen einen Überblick der wichtigsten Vertragskonditionen.

• Zinsen: Das ist der Anteil am Gesamtdarlehen, den Sie an die Bank für die Bereitstellung des Geldes entrichten. Die Höhe des auch Sollzins oder Nominalzins genannten Anteils lässt sich von Ihnen nur geringfügig beeinflussen. Er hängt z.B. vom Niveau der allgemeinen Kapitalmarktzinsen, Ihrer Bonität und der Höhe des Eigenkapitals ab, das Sie in die Baufinanzierung einbringen. Bei Immobilienkrediten wird der Zinssatz meist für einen gewissen Zeitraum festgeschrieben (Sollzinsbindung). Üblich sind zehn oder 15 Jahre, manche Banken bieten aber auch eine 30-jährige Sollzinsbindung an. Die wichtigere Bezugsgröße zur Ermittlung der jährlichen Zinskosten ist allerdings der effektive Jahreszins. Er ist etwas höher als der Nominalzins und beinhaltet alle zusätzlich anfallenden Kosten, die der Bank für Ihren Immobilienkredit entstehen.
• Laufzeit: Die Laufzeit bezeichnet den Zeitraum zwischen der Auszahlung und der vollständigen Rückzahlung des Darlehens. Wie lange das ist, hängt von der Tilgungsrate und dem Zinssatz ab. Je weniger Sie monatlich zurückzahlen und je niedriger der Sollzins ist, desto länger brauchen Sie dafür. Experten empfehlen, die Laufzeit eines Immobiliendarlehens so zu wählen, dass er spätestens bis zum Renteneintritt getilgt ist.
• Tilgungssatz: Er gibt an, welchen Prozentanteil der Darlehenssumme Sie jährlich zurückzahlen wollen. Je höher der Tilgungssatz, desto höher fällt die monatliche Belastung aus – aber desto schneller ist der Kredit auch getilgt. Haben Sie sich im Kreditvertrag das Recht auf eine Sondertilgung zusichern lassen, können Sie – meist zu vorher festgelegten Zeitpunkten im Jahr – eine höhere Einmalzahlung als Tilgung leisten.
• Eigenkapital: Je höher der Eigenkapitalanteil, den Sie zur Immobilienfinanzierung beisteuern, desto geringer fällt die Darlehenssumme aus, die Sie benötigen. Experten zufolge sollten Sie im Idealfall (mindestens) 20 Prozent des Kauf- oder Baupreises aus eigener Tasche zahlen können – die Bank belohnt das in der Regel mit einem niedrigeren Sollzins.

Die oben genannten Faktoren hängen miteinander zusammen und beeinflussen sich gegenseitig. Tipp: Rechnen Sie schon frühzeitig unterschiedliche Szenarien eines Immobilienkredits durch, um abschätzen zu können wie Ihre Baufinanzierung idealerweise verlaufen könnte. Dazu können Sie unseren Baufinanzierungsrechner verwenden. Mit Hilfe des Rechner lassen sich alle oben genannten Bestandteile Ihres Immobilienkredits flexibel verändern, damit Sie als Käufer eine bessere Verhandlungsposition gegenüber Kreditinstituten einnehmen können.

Bevor Sie das Angebot einer Bank annehmen, sollten Sie sich unbedingt bei verschiedenen Anbietern über deren Konditionen informieren. Die Banken stehen derzeit in einem harten Wettbewerb zueinander – ein Vergleich ermöglicht Ihnen, etwa durch günstigere Zinsen eines Konkurrenzangebotes bares Geld zu sparen.

Bevor ein Vertrag über ein Immobiliendarlehen unterschriftsreif ist, benötigt die finanzierende Bank eine ganze Reihe von Unterlagen vom künftigen Kreditnehmer. Auf dieser Grundlage wird dessen Kreditwürdigkeit geprüft und auch, ob das Kauf- oder Bauvorhaben die Kreditsumme rechtfertigt. Welche Dokumente und Nachweise Sie genau vorlegen müssen, hängt von der Bank ab. Die folgenden Unterlagen benötigen Kreditnehmer aber in jedem Fall:

• Personalausweis oder Reisepass.
• Einkommensnachweise: Angestellten müssen die Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate und den aktuellen Steuerbescheid vorlegen. Bei Selbstständigen werden die Einkommenssteuerbescheide der letzten beiden Jahre sowie eine aktuelle Gewinn- und Verlustrechnung beziehungsweise Bilanzen verlangt.
• SCHUFA-Selbstauskunft: Bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung, kurz SCHUFA, werden Angaben über Ihre Bonität gespeichert. Eine Selbstauskunft gibt darüber Auskunft, wie wahrscheinlich es ist, dass Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen vertragsgemäß nachkommen.
• Nachweise über weitere, laufende Kredite.
• Nachweis über vorhandenes Eigenkapital: Das können Kontoauszüge über Bankguthaben, Bausparverträge oder Nachweise über andere Geldanlagen sein.
• Unterlagen zur Immobilie: Kreditnehmer benötigen einen Entwurf des Kaufvertrages und einen nicht beglaubigten Grundbuchauszug, der nicht älter als drei Monate ist. Bei Eigentumswohnungen benötigen Interessenten zusätzlich die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft sowie eine Kopie der Gebäudeversicherungs-Police.
• Aktuelle Fotos von der Immobilie.
• Bei Bauvorhaben: Kreditinteressenten benötigen den Bauplan beziehungsweise Grundrissplan, einen Lage- und Bebauungsplan, die Wohnflächenberechnung, die Baukostenschätzung und die Baugenehmigung. Diese Unterlagen erhalten Sie von Ihrem Bauträger oder Architekten. 

Neben Immobilienkrediten privater Kreditinstitute können Sie unter Umständen auch die Angebote der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch nehmen. So fördert die KfW mit ihrem Wohneigentumsprogramm (Förderung Nr.124) den Kauf oder den Bau einer Immobilie mit einem zinsgünstigen Darlehen in Höhe von bis zu 100.000 Euro. Der Vorteil hierbei: Sie dürfen auch die Kaufnebenkosten mit diesem Kredit finanzieren.

Wer beabsichtigt, ein KfW-Effizienzhaus zu kaufen oder zu bauen, kann ebenfalls einen günstigen Kredit erhalten (Förderung Nr.261/262 und 461). Bei diesem Darlehen gewährt die Staatsbank ebenfalls bis zu 150.000 Euro und zusätzlich einen Tilgungszuschuss von maximal 37.500 Euro. Darüber hinaus können Sie einen Zuschuss zur Baubegleitung beim energieeffizienten Bauen in Höhe von bis zu 20.000 Euro beantragen. Hier finden Sie weitere KfW-Fördermittel im Überblick. 

Im Durchschnitt sind Immobilienkäufer beim ersten Hauserwerb etwa 40 Jahre alt. Weil die Menschen in Deutschland jedoch immer älter werden, spielt das Thema Kreditfähigkeit im Alter seit Jahren eine wichtige Rolle, so Mathias Breitkopf, Leiter Privatkundengeschäft beim Finanzierungsvermittler Interhyp.

„Bei uns werden rund 15 Prozent aller Finanzierungen von Menschen ab 55 Jahren abgeschlossen. Dieses Verhältnis hat sich in den vergangenen fünf Jahren kaum verändert.“ Unter denen, die eine Erstfinanzierung eingehen, seien rund zehn Prozent der Kunden 55 Jahre und älter. Unter den Kunden mit Anschlussfinanzierung zählten etwa 20 Prozent zu dieser Altersgruppe.

Banken schauen bei Menschen ab 55+ genauer hin

Ob die Bank älteren Menschen einen Immobilienkredit gewährt, hängt nicht vom Alter ab, sondern von der gesamten finanziellen Situation. Die Kreditinstitute orientieren sich hierbei an einer seit 2018 geltenden Richtlinie mit dem sperrigen Titel Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung. Demnach fließen etwa die Zeit für die Rückzahlung des Darlehens und die Sicherheit, die der Immobilienwert bietet, in die Beurteilung der individuellen Finanzlage ein. 

Kurz gesagt: Die Banken prüfen, ob die Kreditnehmenden ihren Verpflichtungen nachkommen können. „Wenn das Darlehen nicht bis zum Renteneintritt zurückbezahlt werden kann, verlangen Kreditinstitute in der Regel eine Rentenvorausberechnung oder Rentennachweise“, sagt Mathias Breitkopf von Interhyp.

Ältere Kreditnehmende: Mehr Eigenkapital und höhere Tilgung

Durch die vermutlich kürzere Kreditlaufzeit sind die Anforderungen an ältere Menschen etwas anspruchsvoller: Sie müssen laut Mathias Breitkopf in der Regel schneller zurückzahlen, also höher tilgen. So verlangen etliche Kreditinstitute ab einem bestimmten Alter eine jährliche Mindesttilgung von beispielsweise drei Prozent der Gesamtdarlehenssumme.

„Die höhere Tilgung ist aber auch ein Vorteil hinsichtlich der Konditionen, da sich der Zinssatz für ein Darlehen unter anderem an der Tilgungshöhe und am Beleihungsauslauf orientiert“, erläutert Breitkopf. Der Beleihungsauslauf, das heißt der Anteil des Objektwertes, der mittels Darlehen beliehen wird, sollte dem Interhyp-Finanzierungsexperten zufolge zwischen 70 und maximal 90 Prozent liegen. Das bedeutet, ältere Menschen müssen mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Dann sei es allerdings durchaus möglich, dass ältere Menschen beim Erstkredit sehr gute Konditionen erhalten, so Breitkopf.

In vielen Fällen werden Banken bei Senioren eine höhere Eigenkapitalquote verlangen, meinen Verbraucherschützer. Das wird bei den derzeit immer noch hohen Immobilienpreisen vor allem in den Großstädten zum Problem. „In Hamburg kann eine 80-Quadratmeter-Wohnung problemlos 600.000 Euro kosten“, sagt etwa Dirk Cordes von der Verbraucherzentrale Hamburg. „Wenn Sie hier nicht mindestens 200.000 Euro Eigenkapital mitbringen, wird das nichts werden.“ 

Grundsätzlich sollten auch solvente ältere Menschen, die eine Immobilienfinanzierung planen, darauf achten, dass die monatlichen Belastungen zum Einkommen passen. „Alles, was bis zur Höhe der Miete einer durchschnittlichen Wohnung reicht, kann verkraftbar sein“, meint Cordes. Dennoch sollte man sich bewusst sein, dass die finanzielle Leistungsfähigkeit mit dem Renteneintritt eher abnimmt.

Im Zweifel sichern die Erben die Chance auf ein Darlehen

Wer nicht hoch tilgen oder nicht ausreichend eigenes Geld zur Finanzierung beisteuern kann, muss der Bank eine andere Sicherheit bieten. Manchmal lassen sich Finanzinstitute dadurch überzeugen, dass die Nachkommen in den Darlehensvertrag aufgenommen werden. Laut Verbraucherschützer Cordes ist diese Vorgehensweise kein Einzelfall.

„Die Mithaftung der Erben, wenn diese den Kreditvertrag mitunterschreiben, hilft“, sagt Mathias Breitkopf. „Denn mit dem Einkommensnachweis der Jüngeren gewinnt die Bank die Sicherheit, dass sie die Immobilie nicht verwerten muss.“ Manchen Kreditgebern reicht aber auch ein Nachweis über das Einkommen der Erben, ohne dass diese gleich in den Kreditvertrag aufgenommen werden müssen.

Kann sich eine späte Immobilienfinanzierung lohnen?

Auch wenn jüngere Menschen mehr Spielraum bei der Immobilienfinanzierung haben: Mit dem Haus- oder Wohnungskauf zu warten, kann in bestimmten Fällen sogar sinnvoll sein. Wer zum Beispiel häufig im Ausland arbeitet oder regelmäßig versetzt wird, muss sich nicht schon in jungen Jahren eine Immobilie ans Bein binden, findet Dirk Cordes von der Verbraucherzentrale. Mathias Breitkopf sieht gerade im fortgeschrittenen Alter gute Voraussetzungen für einen Hauskauf: „Die meisten Menschen haben im Alter bereits etwas an Eigenkapital angespart, sie haben ein höheres Einkommen, sie wissen, wo sie Wurzeln schlagen wollen – und das Thema Kinderbetreuung und Elternzeit spielt auch keine Rolle mehr.“