Wenn sich Ihre Ansprüche ans Wohnen verändern, wird häufig ein Umbau erforderlich. Wir stellen Ihnen die gängigsten Umbaumaßnahmen für Ihr Eigenheim oder Ihre Mietwohnung vor und geben einen Überblick darüber, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.

Wie viel kostet die Dämmung eines Hauses?

Dachdämmung
Die Kosten hängen vom Material, der Stärke, der Form des Dachs und der Art der Dämmung ab. Teuer, aber effektiv ist die Aufsparrendämmung – gerade wenn auch die Eindeckung erneuert wird. Alternativen sind Zwischen- oder Untersparrendämmung. Hier können geübte Heimwerker die Kosten durch Eigenleistung verringern. Für eine Innendämmung ohne Verkleidung sollten Sie mit 50 Euro pro Quadratmeter rechnen, eine Aufsparrendämmung kostet rund das Vierfache.

Fassadendämmung
Die Außendämmung ist wohl die wirkungsvollste Wärmeschutzmaßnahme an der Fassade. Die gebräuchlichste und in der Regel kostengünstigste Form ist hier ein so genanntes Wärmedämmverbundsystem (WDVS), das unmittelbar auf die Wand geklebt und verputzt bzw. verkleidet wird. Teurer sind Vorhangfassaden mit Dämmung und einer Verkleidung aus Holz, Schiefer oder Metall. Hinzu kommen zumeist noch weitere Kosten für Einrüstung, Anarbeiten von Leibungen, Ecken, Fensteranschlüssen, Dachvorsprüngen oder ­Sockelmauerwerk. Für ein Haus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche aus den 1980er Jahren liegen die Kosten im Durchschnitt zwischen 25.000 und 40.000 Euro.

Neue Heizungsanlage: Wie teuer wird der Umbau?

Der alte Heizkessel wird gegen ein effizientes Brennwertgerät ausgetauscht, eventuell verbunden mit einem Wechsel des Brennstoffs von Öl zu Gas. Wer auf regenerative Energien – zum Beispiel eine Holzpelletheizung oder eine Wärmepumpe –umsteigen will, muss zu Beginn mehr investieren, spart aber langfristig. Je nach Zustand des alten Systems müssen noch die Installation einer neuen Pumpe, die Dämmung der Rohrleitungen und der Austausch von Heizkörpern in die Kalkulation einfließen. Dabei fallen Kosten zwischen 5.000 und 14.000 Euro für die Modernisierung an. Einen neuen Brauchwasserspeicher bekommen Sie ab etwa 2.000 Euro, neue Heizkörper kosten rund 1.800 Euro.

Mit welchen Kosten muss ich bei neuen Fenstern rechnen?

Die Kosten richten sich unter anderem nach der Zahl, Art und Größe der Fenster sowie der Verglasung. Die Preisunterschiede zwischen Holz- und Kunststoffrahmen sind eher gering. Falls die Rahmen noch in Ordnung sind, ist eventuell ein Austausch der Verglasung möglich. Die Preisspanne liegt hier je nach Aufwand zwischen 4.000 und 12.000 Euro. 

Wie teuer ist ein neuer Fußboden?

Ob Holz, Parkett, Laminat, Kork, Teppich, PVC oder Fliesen – ein neuer Bodenbelag verleiht Ihrem Zuhause einen ganz neuen Look. Sollen zum Beispiel neue Bodenfliesen verlegt werden, sind eine gründliche Planung, das richtige Werkzeug und eine eventuelle Vorbereitung des Untergrunds das A und O. Falls Sie diese Arbeiten von einem Fachmann durchführen lassen möchten, fallen für das Verlegen Kosten in Höhe ab rund 30 Euro pro Quadratmeter an. Das Verlegen in Eigenregie kann die Kosten deutlich senken.

Wesentlich einfacher und kostengünstiger ist es, Laminat zu verlegen. Je nach Beschaffenheit ist Laminat ab zehn Euro pro Quadratmeter im Baumarkt zu haben. Ebenfalls zum Selbstmachen eignet sich Teppichboden, der in allen Preisklassen zu haben ist. Teppichboden sich einfach mit einem Spezialkleber auf dem Estrich anzubringen. Etwas teurer, dafür aber langlebiger als Laminat, ist ein Parkett-Fußboden. Parkett gibt es bei einigen Anbietern schon ab rund 15 Euro pro Quadratmeter. Wer hochwertigeres Material verwendet, wird jedoch länger Freude daran haben. Die Kosten liegen dann bei rund 50 bis 60 Euro pro Quadratmeter.

Wie viel kostet der Umbau eines Badezimmers?

Eine aufwendigere Umbaumaßnahme ist die Umgestaltung des Badezimmers. Wenn Sie Rohre und Leitungen sanieren möchten, sollten Sie in jedem Fall einen Fachmann engagieren. Auch der Einbau einer neuen Badewanne oder Dusche sowie die Installation neuer Waschbecken eignet sich nur für echte Heimwerker-Profis.

Von Zeit zu Zeit sind Baumaßnahmen in den eigenen vier Wänden unumgänglich. Manche davon sind relativ schnell abgehakt, andere bedürfen einer detaillierten Planung. Die Erneuerung der Heizung und die Installation einer Solaranlage beispielsweise gehören zur letzteren Kategorie und dienen dem großen Ziel Energiesparen. Wir listen kleinere und größere Baumaßnahmen auf und geben einen groben Überblick der anfallenden Kosten anhand eines Beispielhauses.

Eckdaten des Beispielhauses:

Einfamilienhaus aus den 1980er-Jahren mit Satteldach, rund 80 ­Quadratmeter Grundfläche, eineinhalb Geschosse, 5 Zimmer, etwa 130 Quadratmeter Wohn­fläche. Die Preise verstehen sich inklusive Montage und Mehrwertsteuer, sind aber unverbindliche grobe Schätzungen, die je nach Haus, Region und Ausführung stark differieren können.

Dachdämmung

Die Kosten einer Dachdämmung hängen ganz allgemein vom Material, der Stärke, der Dachform sowie der Dämmungsart ab. Die Preisspanne ist dementsprechend groß, eine seriöse Kostenangabe ist ohne detaillierte Informationen nicht möglich. Wir beziehen uns bei unseren Zahlen daher stets auf das oben beschriebene Beispielhaus.

• Lebensdauer: 20 bis 40 Jahre

• Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: ca. 20/80 Preis/m2 (für U-Wert 0,2): ab ca. 50 Euro für Innendämmung ohne Verkleidung, Aufsparrendämmung bis etwa 200 Euro.

• Kosten Beispielhaus: Aufsparrendämmung ca. 20.000 Euro inkl. Unterkonstruktion

Dacheindeckung

Betondachpfannen, Bitumenschindeln oder Stahlpfannen sind die ­preisgünstigsten Lösungen für eine Neueindeckung. Tonziegel sind teurer, wobei die Preisunterschiede je nach Ziegelform und Deckungsart ebenfalls erheblich differieren können. Regionaltypische Deckungen wie Schiefer- oder Reetdächer sind wesentlich kostenintensiver.

• Lebensdauer: 30 bis 40 Jahre

• Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: ca. 30/70

• Kosten Beispielhaus: 4.000 bis 12.000 Euro

Dachausbau

Je nachdem wie der neue Raum genutzt werden soll und in welchem Zustand sich das Dachgeschoss vor dem Ausbau befindet, sind mindestens Dämmung und Ver­kleidung, Elektro- und Heizungsinstalla­tion sowie neue Fenster nötig. Dachflächen­fenster sind die kostengünstigste Lösung. Gauben sind teurer, schaffen aber mehr Raum mit Stehhöhe. Weitere Kosten entstehen, wenn ein Bad eingebaut werden soll.

• Lebensdauer: 30 bis 40 Jahre

• Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: hängt vom Anteil der einzelnen Gewerke ab

• Preis/m2: bis zu 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche

• Kosten Beispielhaus: 25.000 bis 50.000 Euro und mehr

Fassadendämmung

Die Außendämmung ist wohl die wirkungsvollste Wärmeschutzmaßnahme an der Fassade – allerdings auch eine äußerst kostspielige Angelegenheit.

• Lebensdauer: ca. 40 Jahre

• Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: etwa 20/80, hinzu kommen zudem meist noch weitere Kosten für Einrüstung, Anarbeiten von Leibungen, Ecken, Fensteranschlüssen, Dachvorsprüngen oder ­Sockelmauerwerk

• Kosten Beispielhaus: 25.000 bis 40.000 Euro

Innendämmung der Außenwände

Die Kosten einer Innendämmung sind abhängig vom Material: Mineralwolle und Polyurethan sind günstig, Öko-Dämmstoffe wie Wolle und Flachs sind besonders umweltverträglich, aber teurer. Zur fachgerechten Dämmung gehören Dampfbremse und Verkleidung mit Profil­brettern oder Gipskartonplatten.

• Lebensdauer: 30 Jahre

• Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: ca. 20/80

• Preis/m2: 35 bis 60 Euro

• Kosten Beispielhaus: 5.000 bis 8.000 Euro

Außenanstrich

Kalkfarbe oder Kunststoff-Dispersionsfarbe in Weiß ist am günstigsten, zu empfehlen sind die teureren und widerstandsfähigeren Silikat- oder Siloxanprodukte.

Wichtig: Vor dem Anstrich muss die Fassade überprüft werden. Eventuell lockerer Putz sollte ausgebessert werden, was jedoch zusätzliche Kosten verursacht.

• Lebensdauer: 5 bis 10 Jahre

• Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: ca. 20/80

• Preis/m2: ab ca. 20 Euro

• Kosten Beispielhaus: 3.000 bis 4.000 Euro

Dämmung der Kellerdecke

Die Kosten für diese Maßnahme hängen im Wesentlichen davon ab, welches Material zum Wärmeschutz verwendet wird, wie dick die Dämmschicht sein soll und letztlich auch davon, wie der Keller ­aufgeteilt ist.

• Lebensdauer: keine Angabe

• Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: ca. 20/80

• Preis/m2: ab ca. 30 Euro

• Kosten Beispielhaus: 2.500 bis 4.000 Euro

Neue Heizungsanlage

Wer bei der Heizung auf regenerative Energien setzt und beispielsweise auf eine Holzpelletheizung oder Wärmepumpe umsteigen möchte, investiert zu Beginn mehr, spart aber langfristig.

• Lebensdauer: 15 Jahre

• Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: ca. 50/50

• Kosten Beispielhaus: 5.000 bis 14.000 Euro, neuer Brauchwasserspeicher ab ca. 2.000 Euro, neue Heizkörper ab ca. 1.800 Euro

Einbau einer Solarthermieanlage

Solarkollektoren in Kombination mit einem modernen Heizkessel senken die Ausgaben für Gas, Öl oder einen anderen Energieträger. Die Kosten richten sich nach Art der Kollektoren, Größe der Kollektorfläche, Speichervolumen und Leistungsfähigkeit der Anlage. Essenzielle Frage: Soll die Anlage ausschließlich zur Warmwasserbereitung oder auch zur Heizungsunterstützung eingesetzt werden?

• Lebensdauer: 20 Jahre

• Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: 40/60

• Kollektorfläche: Flachkollektoren ab ca. 700, Röhrenkollektoren ca. 900 Euro

• Kosten Beispielhaus: 4.000 bis 6.000 Euro zur Warmwasserbereitung, 8.500 bis 11.000 Euro mit Heizungsunterstützung

Elektroinstallation

Heutzutage gibt es günstige Fertiginstallationen, die in Fußleisten oder auch in Deckenprofilen verlegt werden. So kann eine aufwendige Neuinstallation umgangen werden.

• Lebensdauer: etwa 30 Jahre

• Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: ca. 20/80

• Preis/m2 Wohnfläche: durchschnittlich 100 bis 130 Euro inklusive Montage von Schaltern und Steckern

Neue Fenster

Die Kosten sind in erster Linie abhängig von der Anzahl, Art und Größe der Fenster sowie der Verglasung. Dadurch ergibt sich eine große Preisspanne beim Neueinbau von Fenstern. Die Preisunterschiede zwischen Holz- und Kunststoffrahmen sind eher gering. Sparen können Sie, wenn die Rahmen noch in Ordnung sind – in diesem Fall ist eventuell nur ein Austausch der Verglasung nötig.

• Lebensdauer: 30 bis 40 Jahre

• Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: ca. 30/70

• Kosten Beispielhaus: 4.000 bis 12.000 Euro

Neue Türen

Die Kosten für Innentüren ergeben sich aus dem verwendeten Material und der Verarbeitung. Falls Sie Ihre Haustür austauschen möchten, spielen zusätzlich die Faktoren Wärmedämmung und Einbruchsicherheit eine Rolle.

• Lebensdauer: etwa 30 Jahre

• Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: ca. 40/60

• Preis Innentür mit Zarge: ab ca. 200 Euro

• Kosten Beispielhaus: Innentüren 2.000 bis 5.000 Euro, Außentür 1.500 bis 5.000 Euro

Neues Bad

Standard oder Luxus? Günstigste Variante: Modernisierung mit ­neuen Fliesen, Sanitärmöbeln, neuer Dusche beziehungsweise ­Badewanne und kleine­ren Umbauten. Teuerste Variante: Komplettsanierung mit hochwertigen Marken­produkten und individueller Gestaltung. Daraus ergibt sich eine große Preisspanne bei den möglichen Gesamtkosten.

• Lebensdauer: 15 bis 25 Jahre

• Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: ca. 40/60

• Kosten Beispielhaus: 9.000 bis 30.000 Euro

Bodenbeläge

Neben dem gewünschten Material spielen auch der Untergrund sowie der eventuell zu entfernende Altbelag eine wesentliche Rolle. Ohne detailliertere Informationen sind die Kosten daher nicht seriös einzuschätzen.

• Lebensdauer: 15 bis 30 Jahre

• Verhältnis Material/Arbeitskosten in Prozent: variiert je nach Material

• Preis/m2: Verlegekosten ohne Material ab ca. 11 Euro, Fußleisten aus Holz ca. 5,50 Euro je Meter

• Kosten Beispielhaus: nur individuell zu ermitteln, da in der Regel unterschiedliche Beläge in verschiedenen Räumen verlegt werden

Ein gängiger Weg, um weniger Geld für die Modernisierung zahlen zu müssen, ist die Eigenleistung, auch Muskelhypothek genannt. Darunter versteht man Arbeiten, die der Bauherr oder die Bauherrin auch ohne vertiefte Handwerkerkenntnisse selbst erledigen kann. Dazu zählen in der Regel Aufgaben im Innenausbau wie das Anstreichen von Wänden, Tapezieren und das Verlegen von Laminat oder Teppichboden oder die Arbeiten im Garten. Fachleuten zufolge lassen sich durch Eigenleistungen möglicherweise einige tausend Euro sparen – allerdings trifft das nicht auf jede Modernisierungsmaßnahme zu.

Sparen durch Eigenleistung nicht immer möglich

Ist aber zum Beispiel der Einbau von neuen Fenstern vorgesehen oder soll das Haus energetisch aufgewertet werden, stoßen die meisten Eigentümer:innen an ihre Grenzen. „Energetische Modernisierungen greifen häufig in die Bauphysik eines Gebäudes ein“, erklärt Peter Reinwald, Leiter des Marburger Regionalbüros des Verbandes Privater Bauherren (VPB). An dieser Stelle brauche es eine qualifizierte Begleitung durch Fachleute, so der Diplom-Ingenieur. Vor allem die Wärmedämmung von Dach oder Fassade ist anspruchsvoll und sollte laut Reinwald unbedingt Profis überlassen werden. „Denn wird hier nicht exakt, fachmännisch und bauphysikalisch korrekt gearbeitet, drohen im schlimmsten Falle Folgeschäden, wie zum Beispiel Schimmel.“

Kosten sparen mit staatlicher Förderung

Eine weitere Möglichkeit, bei der Modernisierung teils erheblich zu sparen, sind staatliche Förderungen. Vor allem die energetische Modernisierung von Wohnraum ist politisch gewollt und wird daher mit Zuschüssen und zinsgünstigen Darlehen unterstützt. Insbesondere die staatseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW vergibt solche Förderungen. „Aber es empfiehlt sich auch, bei der eigenen Gemeinde oder dem Landkreis nachzufragen, ob lokale Förderprogramme existieren, zum Beispiel für die Errichtung einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach“, rät Reinwald.

Bei KfW-Programmen wie der neuen „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ winken je nach Maßnahme und erreichtem Energieeffizienzniveau zinsgünstige Darlehen bis zu 150.000 Euro und Tilgungszuschüsse in Höhe von bis zu 50 Prozent. Wer über genügend Eigenkapital verfügt und keinen Kredit benötigt, kann für die geplante Modernisierungsmaßnahme einen Zuschuss von bis zu 75.000 Euro erhalten. Voraussetzungen sind stets eine qualifizierte Planung des Projektes und eine professionelle Baubegleitung, deren Kosten man sich wiederum fördern lassen kann. „Ganz wichtig: Die Mittel müssen zwingend vor Beginn der Bauphase von einem durch die KfW anerkannten Experten für Energieeffizienz beantragt werden“, ergänzt Reinwald. 

Welche Modernisierungsmaßnahmen sind verzichtbar?

Viele Modernisierungsmaßnahmen sind recht kostspielig. Wer nicht genug Geld zur Verfügung hat, um sich alle Träume vom neuen Wohnen zu erfüllen, muss Abstriche machen. Das funktioniert bei kleineren Modernisierungsprojekten wie dem neuen Fußboden oder dem neuen Badezimmer vor allem über die preisbewusste Auswahl des Materials.

Bei der energetischen Modernisierung sollten Sie vorher genau überlegen, worauf Sie zur Not verzichten könnten. Für eine gute Entscheidung benötigen Sie genügend Detailwissen: „Man sollte vor einer geplanten Modernisierung ein wenig Geld in eine Beratung investieren“, sagt Peter Reinwald vom VPB, „damit man am Ende gesicherte Zahlen hat.“ 

Jedes Gebäude müsse individuell und in seiner Gesamtheit hinsichtlich Schwachstellen betrachtet werden. „Nach der Bestandsaufnahme folgt die Kosten-Nutzen-Abwägung, was eine geplante Maßnahme wirklich einbringt. Daraus entwickelt ein unabhängiger Energieberater einen Fahrplan, der auf das Gebäude und den Geldbeutel seiner Eigentümer zugeschnitten ist.“ Auf dieser Grundlage kann man anschließend entscheiden, welche Einzelmaßnahme sofort angegangen werden soll und welche aufgeschoben werden kann.

Welche Maßnahmen zählen überhaupt zum Bereich Modernisierung? Einige Anforderungen regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) im § 555b. „Eine Modernisierung muss stets den Wohn- und Nutzwert einer Wohnung oder einer Wohnanlage steigern“, erläutert Erik Uwe Amaya, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland Westfalen. „Das kann zum Beispiel eine energetische Sanierung, eine Solarthermieanlage, die Umstellung auf eine Gasetagenheizung sein oder der Einbau eines Aufzuges oder eines Balkons.“

Demgegenüber steht die Instandhaltung: Darunter fallen alle Maßnahmen, mit denen der dem Mietvertrag zugrunde liegende Zustand einer Wohnung erhalten wird (§ 555a BGB). „Die hierbei entstehenden Kosten muss der Vermieter aus den regulären Mieteinnahmen begleichen“, sagt Amaya. „Deshalb ist es entscheidend, Modernisierungs- von Erhaltungsmaßnahmen klar abzugrenzen.“

Eigentümer:innen einer selbstgenutzten Wohnimmobilie müssen die Kosten einer Modernisierung selbst tragen. Vermieter:innen können die Aufwendungen als sogenannte Modernisierungsumlage – auch Mieterhöhung nach Modernisierung genannt – an ihre Mieter:innen weitergeben. Dafür gelten einige Regeln, die es zu beachten gilt, damit eine solche Umlage korrekt ermittelt und rechtswirksam erhoben werden kann.

Die Höhe der Modernisierungsumlage

Vermieter:innen dürfen die neue Miete aufgrund einer durchgeführten Modernisierung nicht eigenwillig festsetzen. Sie dürfen die Jahresmiete um höchstens acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten anheben (§ 559 Abs. 1 BGB). Zusätzlich hat der Gesetzgeber zum 1. Januar 2019 eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung eingeführt: Demnach darf die Miete modernisierter Wohnungen um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen. Betrug die Miete vor der Maßnahme weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, sind sogar nur maximal zwei Euro pro Quadratmeter Erhöhung erlaubt (§ 559 Abs. 3a BGB).

Außerdem ist die Modernisierungsumlage befristet: Sie darf maximal sechs Jahre lang erhoben werden. Nach Ablauf dieses Zeitraumes gilt zunächst wieder die vor der Modernisierung vereinbarte Miete.

Modernisierungsumlage: Was Vermietende und Mietende wissen sollten

• Umlagefähige Kosten sind zum Beispiel Lohnkosten für Handwerker, Baumaterial, Baunebenkosten, Architektenhonorare und Planungskosten. Zuschüsse und Fördermittel aus öffentlichen Töpfen sowie Finanzierungskosten dürfen nicht auf die Mieter:innen umgelegt werden (§ 559a BGB).
• Die Vermieterin oder der Vermieter hat die Modernisierung spätestens drei Monate vor Baubeginn dem Mieter schriftlich anzukündigen (§ 555c BGB). In der Ankündigung enthalten sein müssen Art und Umfang der Modernisierung, der voraussichtliche Beginn und die Dauer sowie der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern die Vermieter:innen eine solche beabsichtigen. „Je mehr Informationen man geben kann, desto besser für die Akzeptanz der Maßnahmen“, sagt Erik Uwe Amaya vom Eigentümerverband Haus & Grund Rheinland Westfalen.
• Abgesehen von Härtefallregelungen müssen Mieter:innen eine Modernisierung dulden (§ 555c BGB), können aber in bestimmten Fällen während der Bauphase die Miete mindern. Energetische Sanierungen sind von diesem Recht ausgenommen – es sei denn, sie dauern länger als drei Monate. In jedem Fall haben Mieter:innen aufgrund einer angekündigten Modernisierung ein Sonderkündigungsrecht.
• Die Mieterhöhung ist den Mietenden nach Abschluss der Arbeiten schriftlich zu erklären. Sie ist ab Beginn des dritten Monats nach Ende der Modernisierung zu zahlen (§ 559b BGB). Haben die Vermieter:innen die Erhöhung nicht wirksam angekündigt, also etwa die Modernisierungsankündigung zu spät verschickt, verlängert sich die Frist um sechs Monate und kann erst zu Beginn des neunten Monats nach Modernisierung erhoben werden (§ 559b Abs. 2 Nr.1 BGB).