Wie hoch ist der Wert einer Immobilie? Wofür brauche ich eine Immobilienbewertung?

Sie sind Verkäufer oder potentieller Käufer einer Immobilie und wollen in Erfahrung bringen, welcher Preis für das Objekt angemessen ist? Als erste Orientierung kann hierzu der letzte Verkaufspreis der Immobilie dienen, sollte dieser noch nicht allzu lange zurückliegen. Eine deutlich genauere Einschätzung verschafft Ihnen jedoch eine sachkundige Immobilienbewertung vom Experten. Diese dient der Ermittlung des aktuellen Marktwerts des Hauses beziehungsweise der Wohnung und ist nicht nur bei einem Kauf oder Verkauf ein wichtiger Faktor. Auch im Falle von Erbschaften, Vormundschaften oder Scheidungen wird der exakte Wert einer Immobilie benötigt.

Was ist eine Immobilienbewertung?

Wer über den Immobilienverkauf oder Kauf einer Immobilie nachdenkt, sollte mit etwas Planung und Strategie an das Vorhaben herangehen – schließlich geht es darum, einen guten Preis zu erhalten. Ein entscheidender Punkt ist die frühzeitige Wertermittlung des Objekts, denn wer den realistisch erzielbaren Verkaufspreis der Immobilie nicht kennt, läuft Gefahr, zu günstig zu verkaufen oder zu teuer zu kaufen.

Die Online Immobilienbewertung - ein erster Überblick für Verkäufer

Um den Marktwert einer Liegenschaft – auch Verkehrswert genannt – festzustellen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Ein erstes Gefühl für den potentiell erzielbaren Preis vermittelt eine Online-Immobilienbewertung. Dieser Service ermöglicht Verkäufern eine objektive Einschätzung des Wertniveaus eines Hauses oder einer Wohnung, ohne dass hierbei Kosten entstehen.

Zur Ermittlung des Werts werden die Eckdaten der entsprechenden Immobilie in die Suchmaske eingetragen. Im Anschluss wird sie mit einer Vielzahl an ähnlichen Objekten aus Immobilien-Datenbanken verglichen und anhand dieser Durchschnitts- und Vergleichswerte eingeschätzt.

Zudem gibt es für Sie als Verkäufer die Möglichkeit, unsere unverbindliche Maklerempfehlung zu nutzen. Wir empfehlen Ihnen anhand der Daten Ihrer Verkaufsimmobilie einen für Sie passenden Immobilienmakler, der Ihre Immobilie kostenlos besichtigt und für Sie bewertet. 

Immobilienbewertung / © Fotolia - Robert Kneschke

Neben dem Marktwert gehören ebenfalls wichtige soziodemografische Informationen zum Umfang einer online Hausbewertung, die Ihnen helfen, sich ein Bild von der Umgebung der Immobilie zu machen.

Jetzt Immobilienbewertung starten

Die Immobilienbewertung für Immobilienkäufer

Wenn Sie eine Immobilie kaufen und den aktuellen Kaufpreis prüfen möchten, nutzen Sie unsere Wertauskunft, die auf Basis von Realkaufpreisen den aktuellen Wert Ihrer Wunschimmobilie ermittelt. Mit dem übersichtlichen PDF-Dokument erhalten Sie einen realistischen Anhaltspunkt für die Einschätzung des Angebotspreises der Immobilie und außerdem eine zuverlässige Verhandlungsgrundlage für das Verkaufsgespräch: Jetzt Wertauskunft bestellen

Wie funktioniert eine Immobilienbewertung?

Für eine höhere Ergebnissicherheit kann alternativ eine Immobilienbewertung durch einen unabhängigen, qualifizierten Sachverständigen vor Ort durchgeführt werden. Ein solches professionelles Gutachten umfasst nicht nur die grundlegenden Merkmale einer Immobilie in einem übersichtlichen Besichtigungsprotokoll samt fotografischer Dokumentation, sondern auch eine Beurteilung des Gutachters hinsichtlich Zustand, Ausstattung und Lage des Objekts.

Durch die Unabhängigkeit des Gutachters eignet sich das Ergebnis der vertieften Immobilienbewertung auch als aussagekräftiges und zuverlässiges Dokument für Dritte, Ämter und Behörden.

Welche Verfahren werden hierbei genutzt?

Professionelle Sachverständige beziffern den Marktwert einer Immobilie mittels drei verschiedener Verfahren:

  • dem Vergleichswertverfahren
  • dem Sachwertverfahren
  • dem Ertragswertverfahren

Während die ersten beiden vordergründig bei selbstgenutzten Immobilien zum Einsatz kommen, findet das letzte häufig bei Mietobjekten Anwendung.

 

Vergleichswertverfahren

Bei Vergleichswertverfahren dienen die bereits ermittelten Daten von Objekten als Basis, die ähnliche Merkmale zur einzuschätzenden Immobilie besitzen. Zum Beispiel zählen hierzu Größe, Zustand, Ausstattung und Lage. Je mehr Referenzwerte existieren, desto präziser fallen die Ergebnisse der Immobilienbewertung aus.

 

Sachwertverfahren

Ein Sachwertverfahren ermittelt in einem ersten Schritt, wie viel der Neubau der Immobilie kosten würde. Diese Kosten setzen sich aus dem Bodenwert sowie dem Gebäudesachwert zusammen. Im Anschluss werden etwaige Wertminderungen wie Schäden und notwendige Sanierungsmaßnahmen vom ermittelten Neuwert abgezogen.

Da sich das Sachwertverfahren vornehmlich an der Immobiliensubstanz orientiert und die aktuelle Marktlage eher zweitrangig behandelt, ist es als Immobilienbewertung für einen geplanten Hausverkauf jedoch nur bedingt verlässlich.

 

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt hauptsächlich bei Mietobjekten zum Einsatz. Der Fokus der Wertermittlung liegt hierbei auf der erzielbaren Rendite der Immobilie. Ein Ertragswert wird aus dem Reinertrag, also der marktüblichen Jahresmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten, sowie dem Bodenwert, also dem konkreten Wert des Grundstücks berechnet.

Der Reinertrag wird abschließend vom sogenannten Vervielfältiger ergänzt. Dieser setzt sich aus der Restnutzungsdauer sowie dem Liegenschaftszinssatz (Zinssatz, mit welchem der Marktwert der Immobilie üblicherweise verzinst wird) zusammen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Restnutzungsdauer und je niedriger der Liegenschaftszinssatz, umso höher fällt der Vervielfältiger aus.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Was benötigt man für eine Immobilienbewertung?

Damit die Immobilienbewertung zu einem möglichst präzisen Ergebnis gelangt, muss der Eigentümer einige Unterlagen für den Sachverständigen zusammenstellen. In der nachfolgenden Checkliste finden Sie alle wichtigen Dokumente, die Sie für ein professionelles, unabhängiges Gutachten benötigen:

  • Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
  • Flurkartenauszug (nicht älter als drei Monate)
  • aktuelle Bauzeichnungen des Objekts (Grundrisspläne)
  • Modernisierungsnachweise (beispielsweise Fenster, Dach, Heizungstechnik etc., idealerweise mit Rechnungen)
  • Wohnflächenberechnung
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • gültiger Energieausweis

 

Zusätzliche Unterlagen: 

  • bei Mietobjekten: Mietverträge und Aufstellung der Kaltmieten (netto)
  • bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Abrechnung der Nebenkosten, Protokolle der vergangenen drei Eigentümerversammlungen
  • bei denkmalgeschützten Objekten: Kopie des Denkmalbescheids
  • bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag, Nachweis über aktuellen Erbbauzins 

Wollen Sie Ihr Haus bewerten lassen, verlangt der Gutachter diese Unterlagen in der Regel einige Tage bevor er Ihre Immobilie überprüft. Nach Absprache können einige der Dokumente, wie beispielsweise der Flurkartenauszug, auch eigenständig vom Gutachter besorgt werden.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Die Kosten einer Immobilienbewertung sind im Allgemeinen abhängig vom Wert des zu begutachtenden Objekts sowie dem Schwierigkeitsgrad der Bewertung. Noch bis vor einigen Jahren waren die Sachverständigen hierbei an die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (kurz: HOAI) gebunden. Diese existiert heute jedoch nicht mehr, was es Immobiliengutachtern ermöglicht, die Vergütung für eine Immobilienbewertung frei auszuhandeln.

Für Sie bedeutet das, dass Sie sich bereits im Vorfeld mit dem Sachverständigen über die konkreten Kosten des Gutachtens einigen können. Als Richtwert lagen entsprechend der HOAI die Kosten einer Immobilienbewertung für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit einem Wert von 300.000 Euro etwa zwischen 1.000 und 1.800 Euro – abhängig von der Schwierigkeitsstufe des Gutachtens.

Kosten der Immobilienbewertung / © Fotolia - NOBU

Sie möchten Ihre Immobilie schätzen lassen?

Was gilt es bei der Immobilienbewertung zu beachten? Hilfreiche Tipps

Überlassen Sie die Bewertung Ihrer Immobilie einem Profi, denn fundierte Sachkenntnisse sind die Voraussetzung für ein zuverlässiges Gutachten. Zudem werden von Behörden, Ämtern und Banken prinzipiell nur Immobilienbewertungen akzeptiert, die von einem unabhängigen Sachverständigen durchgeführt wurden. Nichtsdestotrotz sind ein paar grundlegende Kenntnisse und ein gewisses Hintergrundwissen zur Immobilie hilfreich. Wichtige Anhaltspunkte sind: 

  • das Haus
  • die Lage
  • Angebot und Nachfrage

Diese Faktoren helfen Ihnen einzuschätzen, ob der veranschlagte Preis gerechtfertigt ist. 

 

Das Haus

Das Haus spielt selbstredend eine wichtige Rolle bei der Immobilienbewertung. Entscheidend sind hierbei der Erhaltungszustand, die Größe und Anzahl der Räume, die Nutzungsmöglichkeiten sowie das Baujahr des Objekts. Je besser die Immobilie in Schuss ist, je großzügiger die Raumaufteilung und je vielfältiger ihre Nutzbarkeit, desto mehr trägt dies zur Wertsteigerung bei. 

Neben dem prinzipiellen Zustand des Objekts wirkt sich auch sein Alter auf den geschätzten Wert aus. Eine Faustregel sagt, dass pro vergangenem Jahr seit Erbauung etwa 0,5 bis 1 Prozent Altersentwertung zu berücksichtigen ist. Regelmäßige Renovierungsarbeiten helfen dabei, den Wert einer Immobilie langfristig zu bewahren. Hierbei sind nicht nur äußerliche Aspekte wichtig – auch der Zustand der Bausubstanz sowie die Energieeffizienz des Gebäudes wirken sich auf die Immobilienbewertung aus. 

 

Die Lage

Neben der Immobilie selbst ist auch die ortsgebundene Lage von Bedeutung. Zentrale Aspekte sind die Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten, die infrastrukturelle Anbindung oder auch das kulturelle Angebot der Umgebung. Hierbei wird im Zuge eines Gutachtens zwischen Mikro- und Makrolage unterschieden. 

Die Mikrolage definiert das direkte Umfeld des Hauses, also beispielsweise Nachbarschaft und Verkehrsanbindungen. Die Makrolage stellt wiederum einen Bezug her zu Stadt, Gemeinde und Region, in welcher sich das Objekt befindet. 

 

Situation des Angebots und der Nachfrage

Letzten Endes hängt der potentielle Wert eines Hauses oder einer Wohnung auch immer vom aktuellen Markt ab. Je beliebter eine Stadt oder Region und je geringer das dortige Angebot an Wohnraum ist, umso hochpreisiger werden Immobilien in dieser Lage gehandelt. Sie sollten sich im Vorfeld eines Kaufs oder Verkaufs daher ein Bild über das örtliche Verhältnis von Angebot zu Nachfrage machen. 

Auch geplante Neubautätigkeiten in der Region können in diesem Zusammenhang von Interesse sein. Informieren Sie sich daher über Bauvorhaben in der Nähe – wo viel gebaut wird, kann die Nachfrage stagnieren. Befindet sich das Objekt hingegen in einer Stadt oder Gemeinde mit wenig verfügbarem Baugrund und geringer Bautätigkeit, kann dies aufgrund mangelnder Angebotskonkurrenz zu einem besseren Immobilienpreis führen.

Das Wichtigste in Kürze

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu verkaufen oder zu kaufen, ist gut beraten, sich im Vorfeld über einen realistischen Preis für das Objekt zu informieren. Hierzu können potentielle Käufer und Verkäufer die komfortable Online-Immobilienbewertung nutzen. Nach Eingabe der wichtigsten Daten wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen und anschließend preislich bewertet.

Wesentlich aussagekräftiger und belastbarer ist die professionelle Immobilienschätzung eines Experten vor Ort. Hierbei wird nicht nur die Immobilie per se, sondern ebenfalls ihre Lage und Umgebung präzise beurteilt. Dies sorgt auch bei Behörden, Ämtern und Gerichten für Verlässlichkeit.

Sie interessieren sich für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie? Lassen Sie sich von unseren Experten bei der Immobilienbewertung unterstützen und erzielen Sie den optimalen Preis.

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Tipps zur Immobilienbewertung
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Den Wert einer Immobilie zu kennen ist wichtig, wenn man diese kaufen oder verkaufen will. Der Immobilienwert wird durch viele verschiedene Merkmale und Eigenschaften beeinflusst.

Verkehrswert einer Immobilie ermitteln
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Der Verkehrswert bestimmt den Wert einer Immobilie. Zur Berechnung dienen das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.