Immobilienbewertung

Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie wert ist? Mit unserer online Immobilienbewertung bekommen Sie in wenigen Minuten einen ersten Eindruck über den Marktwert Ihrer Immobilie. Wenn Sie sich zunächst über das Thema Immobilienbewertung und Wertermittlung informieren möchten, finden Sie alle wichtigen Fragen und Antworten in diesem Ratgeber. Außerdem stellen wir Ihnen die verschiedenen Immobilienbewertungsmethoden vor und helfen bei der Auswahl der für Sie geeigneten Wertermittlung.

Was ist eine Immobilienbewertung?

Eine Immobilienbewertung ist die Bewertung einer Immobilie im Rahmen eines Vergleichs oder einer Begutachtung. Ziel ist die Feststellung des aktuellen Verkehrswertes – zum Beispiel im Vorfeld eines geplanten Immobilienkaufs oder zur Ermittlung des Versicherungswertes.

Der Nutzen liegt auf der Hand: Wer den realistisch erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie nicht kennt, läuft Gefahr, zu günstig zu verkaufen oder zu teuer zu kaufen. Auch Vermögensaufteilungen nach Erbschaften oder Scheidungen sind häufig Anlass für eine Bewertung von Immobilienbesitz.

Der Unterschied zwischen Immobilienbewertung und Immobiliengutachten

Sollten Sie einen Gutachter beauftragen, um den Wert eines Hauses oder einer Wohnung einzuschätzen – oder genügt die Ermittlung des Marktwertes mit Hilfe einer Online-Immobilienbewertung oder eines Maklers? Wir stellen Ihnen die Alternativen vor:

Online-Immobilienbewertung

Bei einer Online-Immobilienbewertung ermitteln Sie die relevanten Informationen selbst und geben die Objektdaten eigenständig ein. Der Aufwand ist entsprechend gering: Als Eigentümer haben Sie die wenigen benötigten Angaben (Adresse, Wohnfläche, Ausstattung, Baujahr) schnell zur Hand – das Ergebnis erhalten Sie bereits kurz nachdem Sie die Daten abgeschickt habe.

Wann ist eine Online-Immobilienbewertung empfehlenswert?

  • Wenn Sie eine Einschätzung dazu haben möchten, wieviel Ihre Immobilie aktuell wert ist am Markt
  • Wenn Sie als Interessent einen geforderten Kaufpreis überprüfen oder besser bewerten möchten

Immobiliengutachten

Bei einem Gutachten trägt ein qualifizierter Sachverständiger – häufig ein Ingenieur oder Architekt – die benötigten Angaben mit Ihnen zusammen und besichtigt die Immobilie vor Ort. Aufgrund seiner fachlichen Expertise erkennt er mögliche Mängel oder auch die besonderen Vorzüge einer Immobilie, die er in die Bewertung mit einfließen lässt.

Um ein Gutachten erstellen zu können, benötigt der Sachverständige eine Vielzahl von Unterlagen, die zum Teil bei Ämtern hinterlegt sind. Die Beschaffung kostet Zeit, hinzu kommen etwa zwei, drei Stunden des Gutachters vor Ort zur genauen Besichtigung der Immobilie. Von der Auftragsannahme bis zur Vorlage des finalen Dokuments können mehrere Wochen vergehen.

Wann ist ein Immobiliengutachten für Sie die richtige Wahl?

  • Wenn Ihre Bank oder Versicherung eine aktuelle Vermögensaufstellung fordert, zum Beispiel für die Bestimmung des Versicherungswertes oder zur Kreditsicherheit vor Bewilligung eines Kredits

In Fällen, in denen der Immobilienwert für Ämter und Behörden ermittelt werden soll oder rechtliche Relevanz hat, empfehlen wir ein Immobiliengutachten. Im Rahmen einer Auseinandersetzung vor Gericht ist ein sogenanntes Verkehrswertgutachten sogar zwingend erforderlich.

Beispiele für rechtliche Auseinandersetzung vor Gericht:

  • Wertermittlung im Falle einer Erbschaft, z.B. zur Errechnung von Erbschafts- und Schenkungssteuer
  • Erzwungene Vermögensaufteilung, z.B. bei einer Scheidung
  • Zwangsversteigerung einer Immobilie
  • Wertermittlung für steuerliche Zwecke
  • Wertermittlung für Bilanzierungszwecke

Immobilienbewertung durch einen Makler

Wenn eine Online-Immobilienbewertung nicht ausreicht – weil wertsteigernde oder wertmindernde Faktoren bezüglich Ausstattung, Lage etc. nicht genügend berücksichtigt werden –, ein Immobiliengutachten jedoch zu aufwändig oder kostspielig erscheint, gibt es eine weitere Alternative: Ziehen Sie einen Makler hinzu.

Ein erfahrener Makler aus Ihrer Region kann vor Ort eine – oftmals sogar kostenfreie – Immobilienbewertung vornehmen, die auf der Einbeziehung aller relevanten Merkmale sowie seiner Erfahrung mit vergleichbaren Objekten beruht.

Nutzen Sie unsere kostenfreie Maklerempfehlung: Wir empfehlen Ihnen anhand der Daten Ihrer Verkaufsimmobilie einen für Sie geeigneten Immobilienmakler, der Ihre Immobilie kostenlos besichtigt und für Sie den Immobilienwert ermittelt.

Ein schriftliches Gutachten erhalten Sie jedoch nur von einem entsprechend qualifizierten Gutachter, der dafür in jedem Fall Geld verlangt.

Übersicht über verschiedene Möglichkeiten der Immobilienbewertung

Online-Immobilienbewertung

  • Kostenlos direkt bei Immonet
  • Nur wenige Angaben benötigt
  • Ergebnis folgt kurz nach Abschicken
  • Realistische Empfehlung, aber kein rechtssicheres Gutachten

Immobilienbewertung durch einen Makler

  • Meist kostenlos
  • Objektbesichtigung vor Ort ermöglicht Einbeziehung aller relevanter Faktoren
  • Ergebnis erfolgt meist innerhalb weniger Tage
  • Kein rechtssicheres Gutachten

Immobilienbewertung durch einen Gutachter

  • Kostenpflichtig
  • Objektbesichtigung vor Ort unter Einbeziehung sämtlicher individueller Faktoren
  • Ergebnis erfolgt innerhalb weniger Wochen
  • Rechtssicheres Verkehrswertgutachten

    Was ist Ihre Immobilie wert?

    Wie funktioniert eine Online-Immobilienbewertung?

    Eine Online-Immobilienbewertung funktioniert schnell und unkompliziert: Sie werden Schritt für Schritt durch den Prozess geführt und tragen die zur Wertermittlung benötigten Daten in eine Eingabemaske ein. Nach dem Absenden werden Ihre Angaben mit einer Vielzahl ähnlicher Objekte aus Immobilien-Datenbanken verglichen – das Ergebnis ist eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts anhand von Durchschnitts- und Vergleichswerten.

    Folgende Daten des Hauses oder der Wohnung fließen in die Immobilienbewertung mit ein:

    • Adresse und ggf. Grundstücksfläche
    • Wohnfläche und Anzahl der Zimmer
    • Parkmöglichkeiten wie Garage oder Parkplatz
    • Ausstattung (von einfach bis stark gehoben)
    • Baujahr

    Wie funktioniert ein Immobiliengutachten?

    Eine höhere Ergebnissicherheit als eine Online-Immobilienbewertung liefert die Wertermittlung durch einen unabhängigen, qualifizierten Sachverständigen vor Ort.

    Um den Immobilienwert zu ermitteln, benötigen Gutachter nicht nur bautechnische, sondern auch betriebswirtschaftliche und juristische Kenntnisse. Ein professionelles Gutachten umfasst daher nicht nur die grundlegenden Merkmale einer Immobilie in einem übersichtlichen Besichtigungsprotokoll samt fotografischer Dokumentation, sondern auch eine Beurteilung des Gutachters hinsichtlich des Zustands, der Größe, Ausstattung (Art der Heizung, Anzahl der Bäder etc.) und Lage des Objekts.

    Wie ermittelt ein Gutachter den Immobilienwert?

    In Deutschland sind drei Verfahren für die Immobilienbewertung zugelassen:

    • das Vergleichswertverfahren
    • das Sachwertverfahren
    • das Ertragswertverfahren

    Während Vergleichswert- und Sachwertverfahren in erster Linie bei selbstgenutzten Immobilien zum Einsatz kommen, wird das Ertragswertverfahren häufig bei der Wertermittlung von Mietobjekten angewendet.

    Vergleichswertverfahren

    Dem Vergleichswertverfahren liegen Daten bereits bewerteter Objekte zugrunde, die ähnliche Merkmale wie die einzuschätzende Immobilie besitzen. Hierzu zählen Größe, Zustand, Ausstattung und Lage. Je mehr Referenzwerte existieren, desto präziser fallen die Ergebnisse der Immobilienbewertung aus.

    Sind nicht genügend Vergleichsobjekte vorhanden, kann der Gutachter das Sachwert- oder Ertragswertverfahren nutzen, um den Immobilienwert zu ermitteln.

    Sachwertverfahren

    Bei einem Sachwertverfahren wird ermittelt, wie viel der Neubau der Immobilie kosten würde. Die angesetzten Kosten summieren sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert. Im Anschluss werden Wertminderungen wie Schäden und Kosten für notwendige Sanierungsmaßnahmen vom ermittelten Neuwert abgezogen.

    Da sich das Sachwertverfahren vornehmlich an der Immobiliensubstanz orientiert und die aktuelle Marktlage eher zweitrangig behandelt, ist es als Immobilienbewertung für einen geplanten Hausverkauf nur bedingt verlässlich.

    Ertragswertverfahren

    Das Ertragswertverfahren kommt hauptsächlich bei Mietobjekten zum Einsatz, denn der Fokus der Wertermittlung liegt auf der erzielbaren Rendite der Immobilie.

    Der Ertragswert berechnet sich aus dem Reinertrag – der marktüblichen Jahresmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten – sowie dem Bodenwert, also dem konkreten Wert des Grundstücks. Die Summe wird abschließend vom sogenannten Vervielfältiger ergänzt. Dieser setzt sich zusammen aus der Restnutzungsdauer sowie dem Liegenschaftszinssatz – also dem Zinssatz, mit welchem der Marktwert der Immobilie üblicherweise verzinst würde.

    Experten bewerten Ihre Immobilie

    Was wird für ein Immobiliengutachten benötigt?

    Damit die Immobilienbewertung zu einem möglichst präzisen Ergebnis gelangt, muss der Eigentümer einige Unterlagen für den Sachverständigen zusammenstellen. Die folgende Checkliste gibt Ihnen einen Überblick der wichtigen Dokumente, die Sie für ein professionelles unabhängiges Gutachten benötigen:

    • Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
    • Flurkartenauszug (nicht älter als drei Monate)
    • Aktuelle Bauzeichnungen des Objekts (Grundrisspläne)
    • Modernisierungsnachweise (beispielsweise Fenster, Dach, Heizungstechnik etc., idealerweise mit Rechnungen)
    • Wohnflächenberechnung
    • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
    • Gültiger Energieausweis

    Zusätzliche Unterlagen:

    • Bei Mietobjekten: Mietverträge und Aufstellung der Kaltmieten (netto)
    • Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Abrechnung der Nebenkosten, Protokolle der vergangenen drei Eigentümerversammlungen
    • Bei denkmalgeschützten Objekten: Kopie des Denkmalbescheids
    • Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag, Nachweis über aktuellen Erbbauzins 

    Wollen Sie Ihr Haus bewerten lassen, verlangt der Gutachter diese Unterlagen in der Regel einige Tage bevor er Ihre Immobilie überprüft. Nach Absprache können einige der Dokumente, wie beispielsweise der Flurkartenauszug, auch eigenständig vom Gutachter besorgt werden.

    Was kostet eine Immobilienbewertung?

    Eine Online-Immobilienbewertung ist schnell erstellt und sogar mit einem Makler vor Ort oft kostenlos. Die Bewertung durch einen qualifizierten Gutachter ist deutlich umfangreicher und mit höheren Kosten verbunden – abhängig vom Wert des zu begutachtenden Objekts sowie Umfang und Schwierigkeitsgrad der Bewertung.

    Für die Marktpreiseinschätzung einer zu verkaufenden Immobilie kann ein Kurzgutachten von zwei bis drei Seiten bereits ausreichen, das meist innerhalb weniger Tage vorliegt: Der Gutachter beurteilt hierbei die wichtigsten Merkmale wie Lage und Zustand einer Immobilie. Rechnen Sie hierfür mit Kosten um die 100 Euro.

    Wird das Gutachten vor Gericht benötigt, muss diesem eine ausführliche Immobilienwertermittlung vorausgehen – entsprechend umfangreicher (bis zu 30 Seiten) und zeitintensiver (zwei bis vier Wochen) ist diese Verkehrswertermittlung. Die Kosten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit einem Wert von 300.000 Euro liegen dabei zwischen 1.000 und 1.800 Euro – abhängig von der Schwierigkeitsstufe des Gutachtens.

    Hilfreiche Tipps zur Preisfindung

    Überlassen Sie die Bewertung Ihrer Immobilie am besten einem Profi, denn fundierte Sachkenntnisse sind die Voraussetzung für ein zuverlässiges Gutachten. Benötigen Sie kein schriftliches Gutachten, kann auch ein erfahrener Makler aus Ihrer Region eine Immobilienbewertung vornehmen.

    Für welche Art der Immobilienbewertung Sie sich auch entscheiden – die Bewertung erfolgt immer vor dem Hintergrund konkreter Kenntnisse zur Immobilie und ihrem Umfeld.

    Wichtige Anhaltspunkte sind:

    • Das Haus bzw. die Wohnung
    • Die Lage
    • Angebot und Nachfrage

    Das Haus bzw. die Wohnung

    Die Immobilie spielt selbstredend eine wichtige Rolle bei der Immobilienbewertung. Entscheidend sind hierbei der Erhaltungszustand, die Größe und Anzahl der Räume, die Nutzungsmöglichkeiten sowie das Baujahr des Objekts. Je besser die Immobilie in Schuss ist, je großzügiger die Raumaufteilung und je vielfältiger ihre Nutzbarkeit, desto mehr trägt dies zur Wertsteigerung bei.

    Neben dem Zustand des Objekts wirkt sich auch sein Alter auf den geschätzten Wert aus. Eine Faustregel sagt, dass pro vergangenes Jahr seit Erbauung etwa 0,5 bis 1 Prozent Altersentwertung zu berücksichtigen ist. Regelmäßige Renovierungsarbeiten helfen dabei, den Wert einer Immobilie langfristig zu bewahren. Hierbei sind nicht nur äußerliche Aspekte wichtig – auch der Zustand der Bausubstanz sowie die Energieeffizienz des Gebäudes wirken sich auf den Immobilienwert aus.

    Die Lage

    Neben der Immobilie selbst ist auch die Lage von großer Bedeutung. Zentrale Aspekte sind die Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten, die infrastrukturelle Anbindung oder auch das kulturelle Angebot der Umgebung. Hierbei wird im Zuge eines Gutachtens zwischen Mikro- und Makrolage unterschieden:

    • Die Mikrolage definiert das direkte Umfeld des Hauses, also beispielsweise Nachbarschaft und Verkehrsanbindungen.
    • Die Makrolage stellt einen Bezug her zu Stadt, Gemeinde und Region, in welcher sich das Objekt befindet.

    Situation von Angebot und Nachfrage

    Letzten Endes hängt der potentielle Wert eines Hauses oder einer Wohnung auch immer vom aktuellen Markt ab. Je beliebter eine Stadt oder Region und je geringer das dortige Angebot an Wohnraum ist, umso hochpreisiger werden Immobilien in dieser Lage gehandelt. Sie sollten sich im Vorfeld eines Kaufs oder Verkaufs daher ein Bild über das örtliche Verhältnis von Angebot zu Nachfrage machen.

    Auch geplante Neubautätigkeiten in der Region können in diesem Zusammenhang von Interesse sein. Informieren Sie sich daher über Bauvorhaben in der Nähe – wo viel gebaut wird, kann die Nachfrage stagnieren. Befindet sich das Objekt hingegen in einer Stadt oder Gemeinde mit wenig verfügbarem Baugrund und geringer Bautätigkeit, kann dies aufgrund mangelnder Angebotskonkurrenz zu einem besseren Immobilienpreis führen.

    Das Wichtigste in Kürze

    Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu verkaufen oder zu kaufen, ist gut beraten, sich im Vorfeld über einen realistischen Preis für das Objekt zu informieren.
    Auch bei der Vermögensermittlung hilft eine Immobilienbewertung – auf schnellstem und einfachstem Weg online, wobei die Immobilie nach Eingabe der wichtigsten Daten mit ähnlichen Objekten verglichen und preislich bewertet wird.

    Wesentlich aussagekräftiger und belastbarer ist die professionelle Immobilienschätzung eines Experten vor Ort. Hierbei wird nicht nur die Immobilie an sich, sondern auch ihre Lage und die Umgebung präzise beurteilt und bei der Bewertung einbezogen.

    Immobilienmakler bieten oftmals eine kostenlose Immobilienbewertung an, ein belastbares Gutachten erstellen jedoch nur qualifizierte Gutachter. Das kostet Geld, sorgt jedoch bei Behörden, Ämtern und Gerichten für Verlässlichkeit.

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    Den Wert einer Immobilie zu kennen ist wichtig, wenn man diese kaufen oder verkaufen will. Der Immobilienwert wird durch viele verschiedene Merkmale und Eigenschaften beeinflusst.

    Verkehrswert einer Immobilie ermitteln
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    Der Verkehrswert bestimmt den Wert einer Immobilie. Zur Berechnung dienen das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.