Ein Paar sitzt mit dem Vermieter zusammen und spricht über die Mietkonditionen

Mietkaution: Tipps für Vermieter

© nortonrsx / iStock

Die Kaution dient Vermietern als Sicherheit: Falls Mieter Zahlungen schuldig bleiben oder die Wohnung mit Schäden hinterlassen, dürfen sie das Geld behalten. Dazu gibt es aber strenge Regeln. Hier finden Sie als Vermieter Tipps zur Kautionshöhe, Zahlung und Rückzahlung.

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  • Die Höhe der Kaution ist begrenzt auf maximal 3 Monatsmieten (kalt).
  • Ratenzahlungen sind möglich.
  • Sie müssen die Kaution verzinst anlegen.
  • Sammelkonten und Aktien sind erlaubt.
  • Zinsen stehen den Mieter:innen zu.  
  • Wenn Mieter:innen die Kaution nicht zahlen, dürfen Sie fristlos kündigen.
  • Sie dürfen die Kaution einbehalten bei Schäden in der Wohnung, offenen Mietschulden und einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung.

Diese Seite richtet sich speziell an Vermieter:innen. Sind Sie Mieter:in? Dann finden Sie Tipps in unserem Ratgeber Mietkaution clever anlegen und profitieren.

Wenn im Mietvertrag nichts zur Mietkaution vereinbart wurde, müssen Mieter:innen auch keine Kaution zahlen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (§551 BGB) regelt, was bei der Mietkaution zulässig ist.

Sie dürfen andere Vereinbarungen treffen, solange sie nicht zum Nachteil der Mieter:innen sind – sonst sind sie unwirksam.

  1. Die Höhe der Kaution ist begrenzt: Sie darf maximal drei Kaltmieten betragen. Die Kaltmiete ist der Mietpreis ohne Nebenkosten. 
  2. Mieter dürfen in Raten zahlen: Mieter können die Kautionssumme gleichmäßig auf die ersten drei Monate aufteilen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die zweite Rate folgt mit der Mietzahlung im zweiten Monat, die dritte Rate mit der Mietzahlung im dritten Monat.
  3. Vermieter:innen müssen die Kaution anlegen.

Als Vermieter:in müssen Sie die Geldsumme anlegen

  • bei einem Kreditinstitut
  • mit dreimonatiger Kündigungsfrist
  • zu dem für Spareinlagen üblichen Zinssatz.

Sie dürfen mit den Mieter:innen eine andere Anlageform vereinbaren. Wichtig ist jedoch, dass Sie die Mietkaution getrennt von Ihrem Privatvermögen anlegen – zum Beispiel auf einem Treuhand- oder Kautionskonto. So bleibt das Geld der Mieter:innen auch bei einer Insolvenz oder Kontopfändung unangetastet.

Ausnahmen für Studentenwohnheime

Als Vermieter:in müssen Sie die Kaution mit Verzinsung anlegen. Es gibt aber eine Ausnahme: Wenn Sie Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim vermieten, müssen Sie die Mietsicherheit nicht verzinsen.

Wer bekommt die Zinsen?

Die Zinsen, die die Anlage der Kaution einbringt, stehen den Mieter:innen zu. Diese können das Geld aber erst nach Ende des Mietverhältnisses einfordern. Die Zinsen erhöhen Ihre Sicherheit. Falls Schäden oder Mietschulden die Höhe der Kaution übersteigen, dürfen Sie als Vermieter:in auch die Zinsen behalten. 

Müssen Vermieter:innen die Mietsicherheit versteuern?

Als Vermieter:in müssen Sie die Kaution nicht in der Steuererklärung angeben. Die entstehenden Zinsen werden steuerrechtlich den Mieter:innen zugeordnet. Nur wenn Sie die Kaution am Ende des Mietverhältnisses (teilweise) einbehalten und oder mit ausstehenden Mietzahlungen verrechnen, zählen Kaution und Zinsen als Einnahmen. Sie müssen diese dann zusammen mit Ihren Mieteinnahmen versteuern.

Was passiert, wenn Vermieter die Kaution nicht anlegen?

Wenn Sie die Kaution nicht getrennt von Ihrem sonstigen Vermögen anlegen, machen Sie sich strafbar. Mieter:innen können Schadensersatz fordern. Sie müssen jederzeit nachweisen können, wo und wie Sie das Geld angelegt haben.

Was müssen Vermieter bei der Zahlung der Mietkaution beachten?

Es gibt vor allem drei Wege, wie Sie die Zahlung der Mietkaution entgegennehmen können und dürfen:

  1. Die Mieter:innen können die Kaution selbst anlegen: auf einem Sparbuch, das Sie als Pfand zur Aufbewahrung erhalten. Das Kreditinstitut erstellt bei der Kontoeröffnung eine Pfändungsurkunde aus.
  2. Die Mieter:innen überweisen die Kaution auf Ihr Konto. Sie müssen dieses Geld möglichst zeitnah von Ihrem Privatvermögen getrennt und mit Verzinsung anlegen.
  3. Sie erhalten die Kaution in bar. Auch in diesem Fall müssen Sie die Barkaution möglichst schnell anlegen und den Mieter:innen den Erhalt schriftlich bestätigen. Hier finden Sie eine kostenlose Vorlage für die Quittung:

Welche Möglichkeiten habe ich, wenn Mieter:innen die Kaution nicht zahlen?

Wenn Mieter:innen die Kaution nicht zum vereinbarten Zeitpunkt zahlen, dürfen Sie fristlos kündigen (§ 569 Abs. 2a BGB). Voraussetzung ist, dass sie eine Kaution in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten schuldig sind. Zahlen sie das Geld, ist die Kündigung hinfällig.

Lassen Sie sich nicht zu lange Zeit, die Kaution einzufordern. Nach 3 Jahren verjährt der Anspruch von Vermieter:innen auf die Kautionszahlung. 

Sie haben verschiedene Möglichkeiten, die Kautionszahlung Ihrer Mieter:innen anzulegen:

  1. Sparbuch: Das Mietkautionssparbuch ist zwar der Klassiker, bringt aber auch die geringsten Zinsen. Sie liegen meist weit unter der Inflationsrate, wodurch das Geld vor allem bei einer langen Mietdauer an Wert verliert.
  2. Tagesgeldkonto: Hier sind die Zinsen etwas höher als beim Sparbuch, aber immer noch sehr niedrig. Ein Tagesgeldkonto ist jederzeit kündbar. Die Kaution kann von einem Tag auf den anderen ausbezahlt werden.
  3. Festgeldkonto: Der Festgeld-Zinssatz kratzt zumindest an der 1-Prozent-Marke. Der Nachteil: Das Geld muss für eine bestimmte Zeit fest angelegt werden. Bei der frühzeitigen Auflösung drohen Gebühren. Ein Anlagehorizont von drei Monaten ist kein Problem, da auch die meisten Mietverträge diese Kündigungsfrist vorsehen.
  4. Wertpapiere: Sie können auch ein Depot eröffnen und die Kaution in Aktien, Fonds oder ETFs anlegen. Die Rendite ist meist wesentlich höher, das Risiko aber auch. Wenn der Kurs bei Mietende im Keller ist, ist ein Teil der Kaution weg. Daher sollten sich beide Parteien diese Anlageform ausdrücklich wünschen. Nehmen Sie am besten auch im Mietvertrag mit auf, dass beiden Parteien das Risiko eines Wertverlusts bewusst ist.

Welche Anforderungen muss ein Mietkautionskonto erfüllen?

Ob Sparbuch, Depot, Fest- oder Tagesgeldkonto: Bei einem Kautionskonto muss es sich um ein Treuhandkonto handeln. Es läuft zwar auf Ihren Namen, aber Sie sind nur Verwalter:in. Das Geld gehört den Mieter:innen. Wenn Sie mehrere Wohnungen oder Häuser vermieten, dürfen Sie die jeweiligen Kautionszahlungen auf ein Sammelkonto einzahlen. 

Für Vermieter:innen ist entscheidend, dass jemand für einen Schaden oder offene Nebenkosten- bzw. Mietschulden aufkommt. Wer dafür einspringt, spielt keine Rolle. Daher können Sie sich auch auf Alternativen zur Mietkaution einlassen. Diese Möglichkeiten gibt es: 

  1. Bank- oder Mietbürgschaft: Bei der Mietkautionsbürgschaft stehen dritte Personen (oft die Eltern von jungen Mieter:innen) für die finanziellen Verpflichtungen der Mieter:innen ein.  
  2. Mietkautionsversicherung: Hier bürgt eine Versicherung für etwaige Mietschulden. Für Mieter:innen hat sie den Vorteil, dass mehr Geld für Umzug und Einrichtung bleibt oder in renditestärkere Anlagen investiert werden kann. Dafür erheben die Versicherer allerdings eine jährliche Gebühr.

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Muss ich als Vermieter:in eine Bürgschaft akzeptieren?

Nein, Sie können auf die klassische Kautionszahlung bestehen. Wichtig zu wissen: Sie dürfen nur entweder eine Kaution oder eine Mietbürgschaft verlangen – aber nicht beides.  

Die Rückzahlung ist fällig, wenn alle Forderungen beglichen sind. Wie lange Sie dafür Zeit haben, ist nicht gesetzlich geregelt. Schäden müssen Sie allerdings innerhalb einer Frist von 6 Monaten nach dem Auszug reklamieren. Danach verfällt Ihr Anspruch.

Liegt die Betriebskostenabrechnung für das aktuelle Jahr noch nicht vor, dürfen Sie einen Teil der Kaution sogar bis zu zwei Jahre einbehalten. Erlaubt sind 3 bis 4 monatliche Nebenkostenvorauszahlungen.

In diesen Fällen dürfen Vermieter:innen die Kaution vollständig oder zum Teil zurückhalten:

  1. Mietschulden: Sind Mieter:innen nach Ende des Mietverhältnisses mit der Miete im Rückstand, dürfen Sie die noch offene Mietschuld mit der Kaution verrechnen.
  2. Nebenkostenabrechnung: Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, dürfen Sie die Kaution ebenfalls zurückhalten. Das gilt so lange, bis die Abrechnung erstellt und die Mieter:innen etwaige Nachzahlungen geleistet haben. 
  3. Schäden in der Wohnung: Bei diesem Thema entscheiden Gerichte oft von Fall zu Fall. Nicht immer sind Vermieter:innen im Recht, wenn sie die Kaution wegen Mängeln einbehalten. So müssen Sie zum Beispiel Abnutzungserscheinungen hinnehmen. Leichte Gebrauchsspuren auf dem Fußboden oder Rückstände am Backofen sind kein Grund, die Kaution zurückzuhalten. Anders sieht es aus bei groben Beschädigungen, die Mieter:innen durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung verursacht haben.

Mehr dazu lesen Sie auch in unserem Ratgeber Wann dürfen Vermieter die Mietkaution einbehalten?

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