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Stuttgart im Detail - Wohnen im "Kessel"

Immobilien in Stuttgart: Gut versorgt im Talkessel

Hohenzollernbrücke in KölnRund 593.000 Einwohner lebten im Februar 2014 in der Landeshauptstadt von Baden-Württemberg. In Stuttgart geht es buchstäblich auf und ab: Die Stadt liegt in Talkesseln und auf Hügeln mit zahlreichen Weinbergen direkt an den Stadtgrenzen mit vielen weiten Grünanlagen in der City. Von den rund 21.000 Hektar Bodenfläche sind 52 Prozent Verkehrs- und Siedlungsfläche, 48 Prozent werden von Wald, Landwirtschaft, Weinbau und Naturschutzgebieten eingenommen. Jedem Stuttgarter stehen 20 m² Erholungsfläche zur Verfügung. Bei der Wohnfläche sind es rund 39 m², durchschnittlich 1,9 Personen belegen eine Wohnung. In Stuttgart beträgt die durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung 75 m². Dieser Wert ist seit 2007 konstant. Ebenfalls konstant ist mit rund 50.000 die Zahl der Umzüge in Stuttgart pro Jahr. Steigende Tendenzen zeigt die Einwohnerzahl. Es gab 48.800 Zuzüge in 2012, im gleichen Zeitraum zogen rund 43.300 Personen fort. Auch der Geburtenüberschuss von rund 300 Kindern pro Jahr sorgt für den Anstieg der Bevölkerung in Stuttgart. In rund 18 Prozent der Haushalte leben Kinder unter 18 Jahren. Knapp 52 Prozent aller Stuttgarter wohnen in Single-Haushalten in den 23 Bezirken der Stadt.

Bezirke und Mietpreise für Immobilien

Die Kernstadt von Stuttgart bilden die Bezirke Mitte, Nord, Ost, Süd und West. An diese Bezirke schließen sich an

  • im Norden: Feuerbach, Zuffenhausen, Stammheim, Münster, Mühlhausen
  • im Osten: Bad Cannstatt, Unter- und Obertürkheim, Wangen, Hedelfingen
  • im Süden: Sillenbuch, Degerloch, Birkach, Plieningen, Möhringen
  • im Westen: Vaihingen, Botnang, Weilimdorf

Die Wohnlagen für Immobilien in Stuttgart teilen sich folgendermaßen auf:

Lagen Bezirke und Viertel Wohnungen zur Miete in Euro pro m²
Toplage Botnang, Bad Cannstatt, Frauenkopf, Mitte, West, Ost, Degerloch, Sillenbuch 12,00 - 19,00
Gute Wohnlage wie oben plus Lederberg, Heumaden, Uhlbach, Luginsland, Büsnau, Zuffenhausen 10,00 – 17,00
Mittlere Wohnlage Alle Bezirke 8,00 – 13,50
Einfache Wohnlage Geherbühl, Bergheim, Wolfbusch, Feuerbach, Wangen, Untertürkheim, Botnang, Mitte, Hedelfingen 6,00 – 10,00

Hohenzollernbrücke in KölnIn Sillenbuch/Riedenberg, West, Bad Cannstatt und Feuerbach steigen die Mieten 2014 bei Neuvermietung gar nicht oder nur um etwa zwei Prozent an. Wer sich für Immobilien zum Mieten, ob Wohnung oder Haus, in den anderen Bezirken interessiert, sollte mit Steigerungen von zwei bis zu fünf Prozent rechnen. Der Anteil von Wohnungen mit sechs und mehr Zimmern wuchs seit 2000 bis 2014 um 9,5 Prozent. Der Anteil der kleinen Wohnungen mit maximal drei Räumen betrug nur 3,4 Prozent. Hier herrscht deutliche Knappheit. Junge Zuzügler wie Studenten für die Universität Stuttgart, Berufseinsteiger und Abiturienten finden in diesem Segment nur sehr schwer eine Wohnung mit günstiger Miete.

Wohnungsbestand und Neubau bei den Immobilien in Stuttgart

Die Stadtväter haben die Problematik der Mieter bei der Suche nach Immobilien erkannt und verschiedene Maßnahmen eingeleitet. So wurden brachliegende Grundstücke in der Innenstadt von Stuttgart für Neubauten freigegeben. Diese mussten einen von der Stadt festgelegten Mindestwohnungsanteil aufweisen. Durch intensiven Kontakt mit Eigentümern von Immobilien wurden Gewerberäume zu Wohnungen ungenutzt. In einer Pressemeldung des Statistischen Amts Baden-Württemberg von Juni 2013 wurde festgestellt:

  • In Stuttgart gab es insgesamt 294.000 Wohnungen.
  • Der Bestand an reinen Wohngebäuden betrug im Mai 2011 ca. 73.800.
  • Fertiggestellt wurden 2012 knapp 1.900 Wohneinheiten in Wohn- und Nichtwohngebäuden, davon gut 1.800 in Neubauten.
  • Der Leerstand belief sich auf 11.400 Wohnungen oder 3,9 Prozent (Mai 2011).
  • Es wurden 2012 fertiggestellt: 72 Mehrfamilienhäuser mit mehr als sieben Wohneinheiten und 941Wohnungen zur Miete mit bis zu drei Zimmern.
  • Die durchschnittliche Wohnfläche betrug 94 m² oder 3,95 Zimmer inklusive Küche und Bad.
  • Die meisten neuen Wohnungen entstanden im Bezirk Nord mit 429, gefolgt von Bad Cannstatt mit 372, Vaihingen (288), Feuerbach (141) und Zuffenhausen (140).

Der Bau von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ging zugunsten des Neubaus von Wohnungen zur Miete zurück. Insbesondere Eigentümer von Mehrfamilienhäusern verhalten sich abwartend beim Verkauf ihrer Immobilien in Stuttgart. Dadurch stieg die Nachfrage, die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser zogen um 3,5 % an. Angebote für Grundstücke zum Bauen gibt es kaum. Die Grenzen zu den umgebenden Städten sind bereits verwischt, nur wenig neues Bauland wird erschlossen. Deshalb legt die Stadt ihren Bauschwerpunkt auf die Innenstadtentwicklung. Mit dem Auffüllen von Baulücken und dem Aufstocken von Gebäuden wird neuer Wohnraum geschaffen. Die Mieter haben in der Innenstadt kurze Wege zu Geschäften, Ämtern und Freizeiteinrichtungen. Die City wird belebt und attraktiv.

Hohenzollernbrücke in Köln

Die Suche nach Immobilien in Stuttgart

Die Suche nach einer Immobilie zur Miete, insbesondere nach Ein- und Zweifamilienhäusern, erfordert Zeit und regelmäßigen Kontakt zu Stuttgarter Maklern. Viele begehrte Objekte in den Hanglagen gelangen gar nicht erst auf den freien Markt. Wer örtlich flexibel ist, entscheidet sich für eine Immobilie in Weil der Stadt, im Remstal, in Esslingen oder in Ludwigsburg, die alle über das S-Bahn-Netz mit der City Stuttgart verbunden sind. Die Immobiliensuche wird dort von weniger starker Nachfrage als in der Landeshauptstadt geprägt. Zudem sind sowohl Immobilien zum Mieten deutlich günstiger.

Hohenzollernbrücke in KölnDie Mieten in Stuttgart liegen etwa 5,5 Prozent über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt. Dafür ist die Lebensqualität sehr hoch. Eine Bürgerumfrage in 2013 ergab, dass die Einwohner von Stuttgart mit einem Anteil von 85 Prozent die Lebensqualität als gut oder sehr gut einschätzen. Insgesamt wurden 29 Aspekte zum Leben und Wohnen in Stuttgart abgefragt. Die Höchstpunktzahl bekamen die Einkaufsmöglichkeiten. Mieter und Pächter von Gewerbeimmobilien zahlen in den 1A-Citylagen, beispielsweise auf der Königstraße, im Einzelhandel ca. 300 €/m² und 20 €/m² für Büroräume.

  • Im Durchschnitt liegen die Gewerbemieten in A-Lagen zwischen 220 € und 280 €/m² (Büros 15 €).
  • Für Gewerbeimmobilien in B-Lagen der City werden zwischen 60 € und 150 € (Büros 12 €) verlangt.
  • In den äußeren Bezirken betrug die Gewerbemiete zwischen 6,50 € und 45 € (Büros 10 €).

Stuttgart ist die 200. Fair-Trade-Stadt in Deutschland. Händler und Kunden unterstützen die nachhaltige, gerechte und soziale Produktion vieler Erzeugnisse in Entwicklungsländern. Gastronomen und kirchliche Einrichtungen, Kindergärten und Schulen sowie Vereine und weitere Unternehmen bieten Fair-Trade-Produkte an oder verwenden sie. Um Fair-Trade-Stadt zu sein, müssen nach Auflage des Vereins TransFair e.V. zwei Drittel der Stuttgarter Stadtbezirke als Fairtrade-Bezirke anerkannt sein. Die Wirtschaft der Landeshauptstadt besteht hauptsächlich aus mittelständischen Unternehmen. Zudem sind Großkonzerne wie Daimler und Porsche, Siemens und Bosch in Stuttgart ansässig und begründen den guten Ruf der Landeshauptstadt in aller Welt.

Fotos: © pixelio.de / Sascha Sambale & © pixelio.de / Pino Madeo & © pixelio.de / Peter von Bechen & © pixelio.de / Christian alex

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