Fristlose Kündigung – wann ist sie rechtsgültig?

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Im Gegensatz zum Mieter ist es für den Vermieter schwierig, ein Mietverhältnis zu kündigen. Für eine ordentliche Kündigung muss immer ein berechtigter Grund angegeben werden. Möchte der Vermieter den Vertrag fristlos kündigen, muss dafür sogar ein „wichtiger Grund“ gemäß § 543 BGB vorliegen. Nur dann kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung der üblichen Fristen seitens des Vermieters beendet werden.

Unpünktliche oder ausbleibende Zahlungen

Der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung ist ein Zahlungsverzug. Wenn Sie Ihre Miete an zwei aufeinanderfolgenden Monaten gar nicht oder nur teilweise gezahlt haben, ist eine fristlose Kündigung durch den Vermieter gerechtfertigt. Der Rückstand muss dabei mehr als eine Monatsmiete betragen. Erstreckt sich der Zahlungsverzug auf mehr als zwei aufeinanderfolgende Monate, etwa durch regelmäßige Minderzahlungen, muss der Rückstand zwei Monatsmieten betragen. In diesen Fällen kann eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung erfolgen.

Wenn Sie Ihre Miete zwar regelmäßig, aber immer später als im Mietvertrag vereinbart zahlen, ist eine fristlose Kündigung ebenfalls rechtsgültig. Allerdings nicht ohne vorherige Abmahnung.

Hausfriedensbruch

Ist die Wohnsituation durch eine regelmäßige und nachhaltige Störung des Hausfriedens unzumutbar, kann der Vermieter auch in diesem Fall den Vertrag fristlos kündigen. Eine solche Situation liegt vor, wenn andere Bewohner durch Lärm, Gestank, kriminelle Handlungen oder aggressives Verhalten belästigt werden.

Unangemeldete Untermieter

Lassen Sie weitere Personen in Ihrer Wohnung wohnen oder vermieten diese komplett an Dritte, benötigen Sie dafür die Zustimmung des Vermieters. Ohne Erlaubnis stellt dies eine Vertragsverletzung dar und der Vermieter kann Sie nach erfolgter Abmahnung fristlos kündigen.

Verletzung der Sorgfaltspflicht

Als Mieter sind Sie verpflichtet, Ihrer Sorgfaltspflicht gegenüber der Wohnung nachzukommen und dem Gebäude keinen Schaden zuzufügen. Das beinhaltet beispielsweise, dass Sie die Heizung bei Frostgefahr einschalten oder eigenmächtige Umbaumaßnahmen nur mit zuvor erteilter Genehmigung durchführen. Andernfalls ist eine fristlose Kündigung auch in diesem Fall gerechtfertigt.

So muss die Kündigung aussehen

Eine Kündigung bedarf immer der Schriftform und muss vom Vermieter oder einem Bevollmächtigten unterschrieben werden. Im Schreiben muss der Kündigungsgrund ausführlich beschrieben sein und sich mit einem „wichtigen Grund“ gemäß § 543 BGB decken.

Das können Sie als Mieter tun

Haben Sie eine fristlose Kündigung erhalten, sollten Sie diese erst einmal bezüglich ihrer Wirksamkeit prüfen. Wurde ein Kündigungsgrund angegeben? Nur dann ist sie rechtskräftig. Haben Sie vorab eine Abmahnung erhalten? In den meisten Fällen ist dies notwendig.

Wurde Ihnen aufgrund von Zahlungsverzug gekündigt, haben Sie die Möglichkeit, die offenen Zahlungen innerhalb von zwei Monaten zu begleichen. In diesem Fall wird die Kündigung unwirksam. Diese sogenannte Schonfristzahlung können Mieter aber nur einmal innerhalb von zwei Jahren in Anspruch nehmen. Ist dies bereits die zweite Kündigung innerhalb dieses Zeitraums, kann sie nicht mehr rückgängig gemacht werden. Bei Zahlungsschwierigkeiten kann Ihnen das Sozialamt oder das Jobcenter kurzfristig helfen.

Hat der Vermieter Ihnen aufgrund von Hausfriedensbruch gekündigt, befindet er sich in der Beweispflicht und muss Nachweise für die Störungen erbringen.

Ist die fristlose Kündigung unabwendbar, müssen Sie nicht von heute auf morgen ausziehen. Wenn der Vermieter schriftlich keinen anderen Zeitraum angegeben hat, haben Sie eine Räumungsfrist von 14 Tagen.

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