Fallen im Mietvertrag

Fallen im Mietvertrag
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Der Mietvertrag regelt sämtliche Rechte und Pflichten zwischen Mieter und Vermieter. Viele fühlen sich dadurch rechtlich auf der sicheren Seite. Doch Vorsicht: In vielen Mietverträgen lauern Fallen. Immonet gibt Tipps, worauf Sie vor der Unterzeichnung achten sollten.

Vertragsparteien und -umfang klar regeln

Bei Mietverträgen gilt: Nur wer unterzeichnet, ist auch Mieter einer Wohnung. Das ist insbesondere wichtig für Wohngemeinschaften. Es haftet nur derjenige für die Miete, der auch unterschrieben hat. Gleiches gilt für die Kündigung. Alle Personen, die den Mietvertrag unterzeichnet haben, müssen auch die Kündigung unterzeichnen. Bei Ehepaaren reicht die Unterschrift eines Partners im Mietvertrag.

Allerdings sollten beide Ehepartner im Vertrag erwähnt sein. Gleiches gilt für den Vermieter. Überzeugen Sie sich davon, dass der Vermieter tatsächlich auch Eigentümer der Immobilie ist.

Achten Sie außerdem darauf, dass im Mietvertrag eindeutig formuliert ist, auf welche Bereiche sich das Mietverhältnis bezieht (zum Beispiel auch auf den Dachboden oder Keller) und welche Bereiche Sie gegebenenfalls mitnutzen dürfen, wie zum Beispiel Garten oder Dachboden.

Staffel- und Zeitmietverträge

In Staffelmietverträgen wird im Voraus festgelegt, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht. Unzulässig ist beispielsweise jedoch eine Vereinbarung über prozentuale Steigerungsraten. Die im Vertrag vereinbarte Steigerung der Miete gilt auch dann, wenn der ortsübliche Mietspiegel deutlich sinkende Mieten für den betreffenden Wohnort aufweist.

Zeitmietverträge sind Mietverträge, die zu einem bestimmten Zeitpunkt automatisch enden. Das bedeutet für Mieter, dass sie zu einem bestimmten Zeitpunkt zum Auszug aus der Immobilie verpflichtet sind. Zeitmietverträge bieten sich für Mieter insbesondere dann an, wenn man zum Beispiel aus beruflichen Gründen für eine begrenzte Zeit in eine andere Stadt ziehen muss. Verständigen sich beide Parteien auf einen Zeitmietvertrag, hat dieser nur Bestand, wenn der Vermieter von Anfang an erklärt, warum die Wohnung nur für einen begrenzten Zeitraum zur Verfügung steht (zum Beispiel Eigenbedarf oder geplante Umbaumaßnahmen).

Angaben zur Wohnungsgröße überprüfen

Nicht selten versuchen Vermieter, bei der Angabe der Wohnungsgröße zu schummeln. Grundsätzlich ist eine Flächenabweichung von bis zu zehn Prozent rechtens. Ist eine Wohnung um mehr als zehn Prozent kleiner als im Vertrag angegeben, kann der Mieter zu viel gezahlte Beiträge zurückfordern. Außerdem hat er die Möglichkeit, die Miete zu kürzen. Wer nicht sicher ist, ob die angegebene Wohnungsgröße stimmt, sollte einen Fachmann zu Rate ziehen.

Tipp: Mit der folgenden Formulierung darf die Wohnungsgröße laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs um mehr als zehn Prozent nach unten abweichen (BGH-Urteil zum Aktenzeichen: VIII ZR 306/09): „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“

Unzulässige Kautionshöhe

Die gesetzlich zulässige Höhe der Kaution darf drei Monatsmieten nicht übersteigen. Bei ihrer Berechnung wird die Nettokaltmiete zu Grunde gelegt. Gut zu wissen: Die Kaution muss nicht zwingend in einem Betrag gezahlt werden, sondern darf in drei gleich hohen Raten geleistet werden.

Nebenkosten genau prüfen

Der Vermieter darf grundsätzlich nur die Nebenkosten von seinen Mietern verlangen, die im Mietvertrag aufgeführt sind. Laut Betriebskostenverordnung gibt es derzeit 17 verschiedene Nebenkostenarten.

Wichtig: Die Abrechnung von Nebenkosten für die Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklagen, Mietausfallversicherung, Kontoführungsgebühren sowie Kreditzinsen sind immer ungültig, auch wenn sie vertraglich vereinbart wurden.

Kündigungsverzicht

Ein Kündigungsverzicht darf gemäß Bundesgerichtshof maximal für vier Jahre vereinbart werden (BGH VIII ZR 27/04). Das bedeutet, dass in einem unbefristeten Mietverhältnis im Mietvertrag geregelt wird, dass Mieter und Vermieter für bis zu vier Jahre auf eine ordentliche Kündigung verzichten. Damit gibt der Mieter sein Recht auf, jederzeit mit einer Drei-Monats-Frist kündigen zu können. Der Deutsche Mieterbund empfiehlt hier eine Rechtsberatung beim örtlichen Mieterverein.

Kleintierhaltung in der Wohnung erlaubt

Ein Mietvertrag darf die Haltung von Tieren nicht kategorisch ausschließen. Kleintiere wie Meerschweinchen, Hamster oder Fische dürfen grundsätzlich in jeder Wohnung gehalten werden.

Vermieter müssen nach dem aktuellsten BGH-Urteil (Az.: VIII ZR 168/12) künftig sachliche Argumente vorbringen, um Katzen- oder Hundehaltung zu untersagen. Dabei betont der BGH ausdrücklich, dass ein im Mietvertrag vorformuliertes Verbot von Katzen- und Hundehaltung beziehungsweise der Tierhaltung insgesamt – also auch unter Berücksichtigung der Kleintiere – nicht zulässig ist.

Vielmehr ist eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der Hausbewohner und Nachbarn erforderlich. Pauschale Erwägungen und Lebenserfahrung genügen nicht als Begründung, der Vermieter muss die konkreten Störfaktoren, die gegen eine Katzen- oder Hundehaltung sprechen (etwa eine Tierhaarallergie), darlegen und begründen.

Tipp: Enthält ein Mietvertrag ungültige Klauseln, müssen diese nicht ausdrücklich aus dem Schriftstück gestrichen werden. Sie sind per se unwirksam. In Zweifelsfällen sollten Sie sich an den Deutschen Mieterbund oder einen Fachmann wenden.

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