Alles Wichtige rund um den Mietvertrag

Mietvertrag Unterlagen
© iStock/Pixsooz

Muss ich meine Wohnung beim Auszug streichen? Darf der Vermieter die Miete erhöhen? Bei Themen wie Schönheitsreparaturen, Mieterhöhung oder Kündigung kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Grundsätzlich regelt der Mietvertrag, welche Rechte und Pflichten beide haben. Häufig sind jedoch nicht alle darin aufgeführten Klauseln rechtens.

PDF Download - Vorlage Mietvertrag

Lesen Sie weitere spannede Artikel aus dem Bereich Mietrecht

Zentrale Bestandteile eines Mietvertrags

Unbefristete Mietverträge unterliegen grundsätzlich den allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 535–548 BGB). Für befristete Mietverträge und Untermietverträge gelten jedoch Sonderbestimmungen. Im Mietvertrag über Wohnraum wird die zeitweise Überlassung der Mietsache gegen einen vereinbarten Mietzins festgelegt. Als Sicherheit dient dem Vermieter eine Mietkaution, die maximal drei Kaltmieten betragen darf und zum üblichen Zinssatz angelegt werden muss. Zur Mietsache können neben unbeweglichen Gegenständen auch bewegliche Dinge zählen, für die allgemeine Vorschriften gelten – also Gegenstände, die nicht fest mit dem Erdboden verbunden sind, wie ein Pkw oder ein Sportgerät.

Staffel- und Indexmiete

Bei Vertragsschluss kann bereits eine Mieterhöhung in Form einer Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden. Staffelmietverträgen wird nicht nur die Anfangsmiete festgelegt, sondern auch die Mietsteigerungen für die folgenden Jahre. Dem Mieter steht nach Ablauf des vierten Jahres ein Sonderkündigungsrecht zu, der Vermieter darf während der Vertragslaufzeit jedoch nicht kündigen. In sogenannten Indexmietverträgen legen Mieter und Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages die zukünftigen Mieten fest. In den meisten Fällen wird die Miete an den Index der Lebenshaltungskosten gekoppelt, der vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Diese müssen schriftlich begründet werden. Gründe können nach dem BGB (§ 558 BGB) die Anpassung an ortsübliche Vergleichsmieten sein. Die Vergleichsmiete gibt an, wie viel Wohnungen gleicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in der gleichen Stadt kosten. Zusätzlich dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20% erhöht werden. Bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen dürfen nach dem BGB (§ 559 BGB) maximal 11% der für die Mietsache angefallenen Kosten auf die jährlichen Mietkosten umgelegt werden.

Befristete Mietverträge

Wird der Wohnraum nur für eine befristete Zeit vermietet, muss nach dem BGB (§ 575 Abs. 1 BGB) ein qualifizierter Zeitmietvertrag in schriftlicher Form geschlossen werden. Darin müssen seit dem 1.9.2001 der exakte Zeitraum der Vermietung sowie die Gründe für das Ende des Mietverhältnisses, wie z.B. Eigenbedarf, festgelegt sein.

Schönheitsreparaturen zur Endrenovierung

Eine formularmäßige, d. h. nicht individuell vereinbarte Pflicht zur Endrenovierung durch den Mieter ist unwirksam. Sollte im Mietvertrag eine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung während der Mietzeit und zusätzlich auch beim Auszug festgelegt sein, sind die gesamten Regelungen zu Schönheitsreparaturen unwirksam. Auch hier gilt jedoch: Nachträglich ausgehandelte Regelungen zur Endrenovierung sind zulässig und wirksam, wenn sie im individuellen Übergabeprotokoll festgehalten werden.

Wohnung untervermieten

Einem Mieter kann nach § 540 und § 553 BGB nicht grundsätzlich verwehrt werden, die gemietete Wohnung seinerseits unterzuvermieten. Das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter bleibt davon unberührt und der Mieter ist auch weiterhin für die Entrichtung des Mietzinses verantwortlich. Es ist jedoch ratsam, vor einer Untervermietung die schriftliche Erlaubnis des Vermieters einzuholen, da sonst eine Kündigung erfolgen kann. Wird die Erlaubnis verwehrt, müssen dem Vermieter dafür gute Gründe vorliegen, zum Beispiel wenn die Wohnung durch die Untervermietung übermäßig belegt werden würde.

Kündigung

Mit der Mietrechtreform vom 1.9.2001 hat der Gesetzgeber entschieden, dass die Kündigungsfrist für Mieter auf drei Monate zum Monatsende beschränkt werden, es sei denn beide Parteien verzichten für zwei Jahre auf die Kündigung des Mietvertrags oder es wird ein Zeitpunkt festgehalten, ab dem die dreimonatige Kündigungsfrist gültig ist. Für Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach fünf Jahren auf sechs Monate. Nach acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist für Vermieter nach dem BGB (§ 573c BGB) neun Monate. Bei befristeten Verträgen und Untermietverträgen gelten Sonderbestimmungen. Wird die Miete jedoch nicht gezahlt, kann der Vermieter fristlos kündigen. Der Mieter kann seinerseits fristlos kündigen, wenn sich beispielsweise Schadstoffe in der Wohnung befinden. In der Kündigung müssen alle Personen unterschreiben, die im Mietvertrag aufgeführt sind. Kündigungen sollten grundsätzlich als Einwurf-Einschreiben auf dem Postweg verschickt werden.

Tipp: Der Grundeigentümer-Verband Hamburg stellt einen bundesweit einsetzbaren Mietvertrag zum Download bereit, der laufend an die Rechtsentwicklung angepasst wird.