Hundehaltung trotz Verbots der Eigentümergemeinschaft?

Hund Mietrecht
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Kann der Wohnungseigentümer seinem Mieter mehr Rechte einräumen, als ihm selbst gegenüber den anderen Wohnungseigentümern zustehen?

Das Problem

Die Rechte der Wohnungseigentümer untereinander bestimmen sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bzw. der Teilungserklärung und den Beschlüssen. Die Rechtslage zwischen dem vermietenden Sondereigentümer und seinem Mieter bestimmen sich aber nach dem Mietrecht bzw. dem Mietvertrag. Sind diese Rechtsverhältnisse nicht deckungsgleich, weil z.B. der Mieter nach seinem Mietvertrag mehr Rechte gegenüber seinem vermietenden Sondereigentümer hat als dieser gegenüber der WEG, kann es zu Konflikten kommen.

Was war geschehen?

Das LG Nürnberg-Fürth hatte sich mit einem solchen Fall zu befassen. In einer Eigentümergemeinschaft war der Beschluss gefasst worden, ab sofort keine Hunde – abgesehen von Blinden- und Behindertenhunden – zu dulden. Der Beschluss wurde bestandskräftig. Später gab es einen Mieter in der Anlage, der einen friedlichen, nicht störenden Hund besaß, was er laut Mietvertrag auch durfte. Die Eigentümergemeinschaft verklagte den Mieter auf Entfernung des Hundes. (LG Nürnberg-Fürth vom 31.07.2009, Az. 19 S 2183/09)

Was sagen die Gerichte?

Das LG Nürnberg-Fürth wies die Klage ab, weil der Hund nicht gefährlich sei und die Tatsache, dass er entgegen der Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft gehalten werde, keinen Anspruch gegen den Mieter begründe. Ein Wohnungseigentümer könne, so das Landgericht, seinem Mieter mehr Rechte im Mietvertrag einräumen, als er selbst gegenüber der WEG habe.

Anders haben dies jedoch das OLG München (ZMR 1992, 639) und das OLG Stuttgart (WuM 1992, 553) gesehen. In den dort entschiedenen Fällen billigten beide Gerichte der Eigentümergemeinschaft einen direkten Anspruch gegen den Mieter wegen Verstoßes gegen die Teilungserklärung bzw. die Beschlusslage zu. In die gleiche Richtung geht auch ein Urteil des Kammergerichts (Az. 4 U 97/05), welches vom BGH (ZMR 2007, 188) bestätigt worden ist.

Hinweis aus der Praxis

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht sind nicht kongruent. Vermietenden Sondereigentümern ist dringend zu empfehlen, die Mietverträge bzw. die Hausordnung – wie auch die Regelungen zur Betriebskostenabrechnung – an die in der Eigentümergemeinschaft geltenden Regeln anzugleichen.

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