Kündigung ohne Abmahnung

Mietrecht Justizia
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Die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters setzt in der Regel keine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 (www.bundesgerichtshof.de)

Was war geschehen?

Vermieter und Mieter streiten um eine sogenannte Modernisierungsmieterhöhung. Der Voreigentümer hatte Baumaßnahmen an der Wohnung durchgeführt und dann das Mietobjekt an den Vermieter verkauft. Der Vermieter verlangt von den Mietern Zahlung der Mieterhöhung. Die Mieter verweigern die Zahlung, weshalb der Vermieter vor dem Amtsgericht Klage auf Zahlung der erhöhten Miete erhebt und diese auch gewinnt. Dennoch zahlen die Mieter über mehrere Monate hinweg lediglich die alte, niedrigere Miete.

Im gleichen Zeitraum übersendet der Vermieter den Mietern eine Nebenkostenabrechnung, die mit einer Nachzahlung endet. Auf Grundlage dieser Nebenkostenabrechnung erhöht der Vermieter gegenüber den Mietern die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen. Die Mieter widersprechen der Nebenkostenabrechnung und zahlen den Betriebskostenvorschuss lediglich in der alten, niedrigeren Höhe.

Nachdem die Mieter mit einem Betrag in Höhe von mehr 2.000 Euro in Zahlungsverzug geraten sind, kündigt der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß. Die Mieter widersprechen der Kündigung und zahlen die offenen Beträge für die Mieterhöhung und die erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen "unter Vorbehalt" nach. Bei den nächsten monatlichen Mietzahlungen leisten die Mieter dann aber wieder die alten, niedrigeren Beträge, bevor sie auch hierauf eine Nachzahlung leisten.

Der Vermieter reicht die Räumungsklage ein. Das Amtsgericht weist die Räumungsklage ab. Das Landgericht und der Bundesgerichtshof geben dem Vermieter Recht und verurteilen die Mieter zur Räumung!

Aus rechtlicher Sicht

reiht sich dieses Urteil des BGH ein in eine ganze Reihe neuer Entscheidungen, mit denen der BGH klarstellt, dass die Mietzahlungspflicht (außer in berechtigten Ausnahmefällen) beachtet  werden muss.

Gemäß den Regelungen aus den §§ 543, 569 BGB ist ein Mieter berechtigt, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam zu machen, indem er sämtliche Mietrückstände bis spätestens zwei Monate nach Erhebung der Zahlungsklage an den Vermieter zahlt. Diese sogenannte Schonfristregelung ist aber nur einmal alle zwei Jahre anwendbar!

An der hier besprochenen BGH-Entscheidung sind nun zwei Dinge besonders spannend: Erstens stellt der BGH (erneut) fest, dass die Schonfristregelung zwar für die fristlose, nicht aber für die fristgemäße Kündigung binnen einer Kündigungsfrist gilt. Der Mieter kann also die fristgemäße Kündigung auch durch eine vollständige Zahlung in der Regel nicht mehr aus der Welt schaffen! Zweitens hat der BGH auch das (fehlende) Abmahnerfordernis des Vermieters klargestellt: Der Vermieter muss den Mieter zumindest im vorliegenden Fall nicht durch eine ausdrückliche Abmahnung vorwarnen, sondern darf gleich kündigen!