Kündigung ohne Abmahnung (II)

Mieter bei Wohnungskündigung
© Fotolia / W. Heiber Fotostudio

Begründung des Gerichts

Zunächst sind sowohl die fristlose als auch die fristgemäße Kündigung des Vermieters wirksam gewesen. Es entspricht der BGH-Rechtsprechung, dass eine ständig unpünktliche oder unvollständige Mietzahlung eine fristgemäße Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründen kann. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter auf diese Weise mit mehr als zwei Bruttomieten über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug kommt. Diese Voraussetzungen waren hier unstreitig gegeben.

Wegen der erfolgten Nachzahlung von Miete und Betriebskostenvorschüssen (die im Sinne des Gesetzes Mietbestandteil sind) ist die ausgesprochene fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Die daneben ausgesprochene fristgemäße Kündigung führt aber zu dem vom Vermieter beantragten Räumungsurteil gegen den Mieter.

Dass der fristgemäßen Kündigung keine Abmahnung vorausgegangen war, schadet nach Meinung des BGH nicht. Die fristgemäße Kündigung nach § 573 BGB wegen schuldhafter Pflichtverletzung setze - anders als die fristlose Kündigung nach § 543 BGB - keine Abmahnung voraus. Dies entspreche dem Willen des Gesetzgebers, der dies im Rahmen der Mietrechtsreform bewusst so geregelt habe. Außerdem bestehe für eine Abmahnung im Rahmen einer fristgemäßen Kündigung gemäß § 573 BGB auch kein Bedarf. Insbesondere der Gesichtspunkt drohender Obdachlosigkeit greife hier nicht ein, da der Mieter im Rahmen einer fristgemäßen Kündigung mit Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten genügend Zeit habe, sich eine neue Wohnung zu suchen.

Im Ergebnis

müssen Mieter heute stärker als früher aufpassen, nicht in erheblichen Zahlungsrückstand zu geraten. Das hier besprochene BGH-Urteil führt im Ergebnis dazu, dass Vermieter bei erheblichen Mietrückständen von mehr als zwei Monatsmieten ohne weitere Vorwarnung fristlos und hilfsweise fristgemäß kündigen können. Hatte der Mieter früher (zumindest bei vielen Instanzgerichten) jedenfalls noch die Möglichkeit einer nachträglichen "Heilung" seines Mietverzugs, so sieht dies nach der genannten BGH-Rechtsprechung wesentlich schlechter aus.

Rechtsanwalt Kristian Friedenhagen – Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte