Erleichterte Kündigung bei einer Einliegerwohnung

Einliegerwohnung
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Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach § 573 a Abs. 1 BGB besteht auch dann, wenn in einem Gebäude Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden. BGH, Urteil vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/07 (www.bundesgerichtshof.de).

Was war geschehen?

Es geht um die Kündigung eines Mietverhältnisses über eine sogenannte „Einliegerwohnung“ in einem Haus, das teils zu Wohn- und teils zu Gewerbezwecken genutzt wird. Das gesamte Erdgeschoss ist mit den Betriebsräumen einer Wäscherei belegt. Oberhalb der Wäscherei im 1. Obergeschoss liegt in der nördlichen Haushälfte die Wohnung der Mieterin. Die Vermieterin, der die Wäscherei gehört, bewohnt die übrigen Räume im 1. Obergeschoss und das gesamte Dachgeschoss. Außerdem gibt es neben der Wohnung der Vermieterin weitere Räume, die früher als Wohnung genutzt wurden. Diese Räume werden jedoch bereits seit Beginn des zwischen Mieterin und Vermieterin bestehenden Mietverhältnisses als Sozialraum und Büro für den Wäschereibetrieb genutzt Im Jahre 2007 kündigt die Vermieterin das Mietverhältnis nach § 573 a Abs. 1 BGB, weil es sich nach ihrer Auffassung um eine Einliegerwohnung handelt, also um eine Wohnung in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine die Vermieterin bewohnt. Ein berechtigtes Kündigungsinteresse (wie zum Beispiel Eigenbedarf) macht die Vermieterin nicht geltend. Landgericht und BGH geben der Vermieterin Recht.

Aus rechtlicher Sicht

ist das Urteil spannend, weil die Fragen der Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Einliegerwohnung eingehend thematisiert werden. Ein Wohnraumvermieter, der eine Kündigung ausspricht, muss gewöhnlich ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“, zum Beispiel Eigenbedarf, an der Kündigung haben. Das kann zuweilen ein großes Hemmnis sein! Ohne Nachweis eines solchen Interesses ist eine Kündigung ausnahmsweise dann möglich, wenn Mieter und Vermieter im selben Haus leben und das Haus nicht mehr als zwei Wohnungen aufweist, § 573 a BGB. Die Mieterin meinte im vorliegenden Fall, § 573 a BGB sei hier nicht anwendbar. Dieser gelte nur für solche Gebäude, in denen sich Mieter und Vermieter regelmäßig begegnen müssten, etwa weil es ein gemeinsames Treppenhaus und einen gemeinsamen Hauseingang gebe. Das hier gegenständliche Gebäude ähnele eher Doppel- oder Reihenhäusern, bei denen § 573 a BGB nicht anwendbar wäre. Außerdem gebe es in dem Haus die (nicht mehr so genutzte) „dritte“ Wohnung, sodass es sich nicht um ein Zwei-Familien-Haus handeln würde. Der BGH sieht das anders.

Gründe des Gerichts

Das Haus sei mit Reihen- und Doppelhäusern weder nach der äußeren Erscheinung noch nach der Bautechnik (Trennung durch Brandschutzmauer) vergleichbar. Außerdem gebe es in dem Gesetz keinen Hinweis darauf, dass die erleichterte Kündigung nur dann gelten solle, wenn sich der Mieter und der Vermieter regelmäßig im Haus begegnen müssten. Auch die ehemals „dritte“ Wohnung hindere die Kündigung nicht. Da diese Räume bereits seit dem Beginn des Mietverhältnisses nicht mehr als Wohnraum genutzt würden, könnten sie bei der Berechnung der Wohnungsanzahl nicht mit angesetzt werden. Letztlich komme es auch nicht darauf an, dass die Vermieterin auf zwei Stockwerke verteilt wohne (1. Obergeschoss und Dachgeschoss).

Im Ergebnis

enthält das Urteil dankenswerterweise zahlreiche Klarstellungen zur Kündigung der Einliegerwohnung. Diese Klarstellungen kommen Mietern und Vermietern gleichermaßen zu Gute, denn es bestand bisher erhebliche Rechtsunsicherheit, wann Wohnungen in Häusern leichter gekündigt werden können, die der Vermieter mit bewohnt.

Übrigens: Nach dem alten Mietrecht bis 2001 hätte dieses Mietverhältnis nicht gemäß § 573 a BGB gekündigt werden können, weil sich in dem Gebäude auch Gewerberäume (Wäscherei) befinden. Es handelt sich hier um ein sogenanntes gemischt genutztes Gebäude. Nach dem jetzt gültigen Recht gilt die erleichterte Kündigung der Einliegerwohnung auch für gemischt genutzte Gebäude!

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Rechtsanwalt Kristian Friedenhagen