Schönheitsreparaturen: Rechtsexpertin gibt Tipps

Streichen
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Eine Klausel zur Schönheitsreparatur steht in fast jedem Mietvertrag und sorgt immer wieder für Ärger. Zu welchen Arbeiten Mieter tatsächlich verpflichtet sind, erklärt Rechtsexpertin Ricarda Breiholdt im Interview mit Immonet.

Immonet: Was zählt im juristischen Sinn zu Schönheitsreparaturen?

Ricarda Breiholdt: Das sind alle malermäßigen Arbeiten, die erforderlich sind, um die Mieträume in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen. Was sich beim normalen Wohnen abgenutzt hat und sich mit Gips, Farbe und Tapete erneuern lässt, kann man als Schönheitsreparaturen bezeichnen, also das Streichen und Tapezieren der Wände und Decken, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. So sieht es jedenfalls der Bundesgerichtshof. Übrigens gehören zu den Schönheitsreparaturen auch die Beseitigung von Untergrundschäden und kleineren Einrissen an Holz, Putz oder Mauerwerk, kurzum, übliche und kleinere Vorarbeiten vor dem Anstreichen oder Tapezieren.

Muss ich auch den Keller oder den Balkon renovieren?

Breiholdt: Nein. Das Streichen der Terrasse und des Balkons gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, grundsätzlich auch nicht die Renovierung des mitgemieteten Kellerraums, jedenfalls nicht ohne besondere Vereinbarung im Mietvertrag. Dies gilt auch für andere mitvermietete Nebenräume, hier gibt es keine üblichen Renovierungsfristen.

Wann muss die Wohnung renoviert werden und wie ist die Rechtslage, wenn sich die Mietvertragsparteien darauf nicht einigen können?

Breiholdt: Grundsätzlich gilt, dass der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen muss, als er selbst abgewohnt hat. Zu beachten ist, dass der Mieter zur Renovierung der Wohnung nur dann verpflichtet ist, wenn der Mietvertrag eine entsprechende – rechtswirksame – Klausel enthält, die den Mieter nicht entgegen Treu und Glauben unangemessen belasten darf. Mit der Klausel darf dem Mieter also nicht zu viel an Schönheitsreparaturen auferlegt werden, sonst ist sie unwirksam und die Renovierungsverpflichtung verbleibt beim Vermieter.

Ist die Regelung hingegen wirksam und können sich die Parteien im Renovierungsstreit nicht einigen, muss der Vermieter dem Mieter unter Darlegung der einzelnen Mängel schriftlich eine Frist zu deren Beseitigung setzen. Erst nach Ablauf der Frist wandelt sich der Anspruch auf Beseitigung der Mängel in einen Schadensersatzanspruch für den Vermieter um, den er gegebenenfalls gerichtlich geltend machen kann. Die Verjährungsfrist hierfür beträgt lediglich sechs Monate und beginnt, wenn der Vermieter den Zugang zu den Räumen erhält, also die Übergabe der Wohnung erfolgt ist.

Wer berät mich, wenn ich mir nicht sicher bin, ob die Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag rechtens sind?

Breiholdt: Bei Rechtsanwälten sowie bei jedem oder jeder Fachanwalt/in für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und natürlich bei Mieter- oder Grundeigentümervereinen, wenn man dort Mitglied ist.

Sollte ich jeden Mietvertrag vorher von einem Fachanwalt gegenchecken lassen?

Breiholdt: Soweit es sich um aktuelle Formularverträge – z. B. vom Hamburger Grundeigentümerverband – handelt, ist die Einschaltung eines Fachanwalts wohl nur dann geboten, wenn von einer Partei oder von beiden Parteien zusätzlich Klauseln aufgenommen werden. Hier ist erfahrungsgemäß höchste Vorsicht geboten, denn regelmäßig entsprechen die meisten aktuellen Formularverträge Gesetz und Rechtsprechung und bedürfen nur in Ausnahmefällen zusätzlicher Vereinbarungen.

Allerdings befindet sich das Mietrecht wie kaum ein anderes Rechtsgebiet in ständiger Überprüfung durch den Bundesgerichtshof und in einer daran orientierten Entwicklung.

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