Den Mietvertrag früher auflösen

Frauen finden Nachmieter
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Ein neuer Job in einer anderen Stadt, Pflegebedürftigkeit eines Familienmitglieds oder der Umzug in eine besser gelegene Wohnung – es gibt zahlreiche Gründe, warum Mieter schnell von einem Mietvertrag zurücktreten möchten. Lässt sich der Vertrag nicht auflösen, drohen doppelte Kosten. Doch die gesetzlichen Regelungen lassen für eine frühere Vertragsauflösung wenig Raum. Immonet erklärt, wann Mieter vor der gesetzlichen oder vereinbarten Frist kündigen können.

Gesetzgeber schützt Mieter

In puncto Kündigungsfrist schützt der Gesetzgeber Mieter in der Regel – wer einen unbefristeten Mietvertrag unterschrieben hat, kann diesen stets mit einer Drei-Monats-Frist kündigen. Für Vermieter hingegen gelten oft längere Fristen. Diese Regelung betrifft nicht wenige Haushalte, denn: „Der Großteil der in Deutschland abgeschlossenen Mietverträge sind unbefristet“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Eine Verkürzung dieser Kündigungsfrist ist nur in Extremfällen möglich.

Fristlose Kündigung nur in Extremfällen

Wer die Wohnung vor der Drei-Monats-Frist aufgeben möchte, bracht gute Gründe. „Nur schwerste Vertragsverstöße durch den Vermieter rechtfertigen eine fristlose Kündigung“, sagt Ropertz. Dazu gehöre etwa ein schwerer Schimmelbefall der Wohnung, der die Gesundheit der Bewohner gefährde, und um den sich der Vermieter trotz Abmahnung nicht kümmere. Auch der komplette Ausfall der Heizung mitten im Winter erlaube eine fristlose Kündigung, sofern der Vermieter den Schaden nicht in angemessener Frist beheben lässt. Sollte der Vermieter Gewalt gegenüber seinen Mietern anwenden, ist eine fristlose Kündigung ebenfalls gerechtfertigt.

Tobias Hundeshagen, Geschäftsführer beim Aachener Haus & Grund e.V, weist allerdings darauf hin, dass derlei Fälle vor Gericht immer als Einzelfälle abgewogen werden. „Sind Übergriffe – etwa sexueller, politischer oder religiöser Art – nicht so massiv, dass sie eine fristlose Kündigung erlauben, können sie bei einem Mietvertrag auf Zeit dennoch eine fristgerechte Kündigung nach drei Monaten rechtfertigen.“

Nachmieter selbst suchen

Achtung: Vielfach kursieren Gerüchte, dass ein Mieter auf eigene Faust einen Nachmieter suchen könne, um frühzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Das ist aber falsch. „Das Recht auf eine eigene Nachmietersuche hat ein Mieter nur dann, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten wurde“, stellt Ropertz klar.

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Doch selbst wenn die Nachmieterklausel gilt: „Dem Vermieter steht eine Frist von bis zu drei Monaten zu, zu überlegen, ob der vorgeschlagene Nachmieter für ihn auch passt“, so Ropertz. Wer an die gesetzliche Kündigungsfrist gebunden ist, kann sich folglich mit der eigenen Nachmietersuche nicht automatisch eine kürzere Frist sichern.

Sonderfall: Mietvertrag auf Zeit

Einen Sonderfall stellen qualifizierte Zeitmietverträge dar. Mieter und Vermieter können sich vertraglich auf eine bestimmte Mietzeit einigen, maximal vier Jahre sind erlaubt. „Voraussetzung für einen qualifizierten Zeitmietvertrag ist die Angabe eines Befristungsgrundes und die Nennung des Mietzeitraumes“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Ist eine Gesamtmietzeit von vier Jahren festgeschrieben, muss der Mieter sich in der Regel auch daran halten.

„Recht häufig vereinbaren Mieter und Vermieter auch einen Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum. In diesen Fällen kann ein Sonderkündigungsrecht greifen, wenn ein entsprechender Grund vorliegt“, erklärt Ropertz. Das sei etwa der Fall, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ankündigt. Der Mieter habe dann de facto eine dreimonatige Kündigungsfrist. Ein Sonderkündigungsrecht entsteht auch durch die Ankündigung einer Modernisierung. In solch einem Fall dürfen Mieter nach der Ankündigung den Vertrag bis zum Ablauf des Folgemonats zum Ende des darauffolgenden Monats kündigen. Das bedeutet beispielsweise: Geht die Information im September zu, kann der Mieter zu Ende November kündigen.

Einen weiteren Sonderfall stellt der Tod eines Mieters dar. „Die Erben können dann mit einer dreimonatigen Frist kündigen“, so Ropertz.

Berechtigtes Interesse

Hat ein Mieter einen qualifizierten Zeitmietvertrag oder einen Kündigungsverzicht unterschrieben, kann er auch bei berechtigtem Interesse verlangen, vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden.

Die Regeln hierzu sind jedoch streng. „Anerkannt werden Gründe, die in der Konsequenz dazu führen, dass der Mieter massiv wirtschaftlich belastet wird, wenn der Vermieter ihn bindet“, erklärt Tobias Hundeshagen. Das sei etwa der Fall, wenn ein Arbeitnehmer von seiner Heimatstadt in eine andere Stadt versetzt wird. Ob ein freiwilliger Arbeitsplatzwechsel anerkannt wird, ist rechtlich umstritten.

Wohnung zu klein für familiäre Situation

Eine Veränderung der familiären Situation – etwa Heirat und die Geburt von Kindern –  werden ebenfalls anerkannt, wenn die Wohnung dadurch zu klein wird. Ebenso existiert ein berechtigtes Interesse, wenn ein Ehepartner stirbt und sich der verbleibende Gatte die Wohnung nicht mehr leisten kann beziehungsweise diese zu groß ist.

Auch gesundheitliche Gründe, die eine Änderung der Wohnsituation erfordern – etwa ein Umzug ins Pflegeheim oder die Notwendigkeit einer barrierefreien Wohnung – gelten als berechtigtes Interesse. „Ein Umzug in eine schönere Wohnung hingegen ist kein Grund“, so Hundeshagen.

Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse, muss er zudem einen Nachmieter stellen, der den Mietvertrag in der bisherigen Form übernimmt und dem Vermieter zuzumuten ist. Dabei spielt die Zahlungsfähigkeit eine große Rolle. Ablehnungen aufgrund der Herkunft des Nachmieters sind jedoch unlauter.

Ausweichmöglichkeit Untermieter

Akzeptiert ein Vermieter die Gründe seines Mieters für eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages nicht, dann habe dieser laut Hundeshagen das Recht, sich einen Untermieter zu nehmen. „Das beendet den Mietvertrag nicht, entlastet den Mieter aber finanziell“, erklärt Hundeshagen.

Der Vermieter kann einer Untervermietung nur widersprechen, wenn triftige Gründe gegen die Person des Untermieters sprechen. Versagt der Vermieter seine Zustimmung, dann hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten.

Hundeshagen empfiehlt: „Egal, ob man von einer Vier-Jahres oder Drei-Monats-Frist betroffen ist, es macht immer Sinn für Mieter, das persönliche Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Man sollte sich an einen Tisch setzen, die eigene Situation erläutern und seine Gründe vollumfänglich darlegen. Dann führt ein gemeinsames Gespräch in der Regel auch zu einer guten und einvernehmlichen Lösung.“

Eigene Nachmietersuche anbieten

Mieter können ihrem Vermieter auch die eigene Nachmietersuche anbieten. Insbesondere auf engen Wohnungsmärkten stehen die Chancen gut, einen passenden Kandidaten zu finden. Hilfreich ist es, den Vermieter frühzeitig zu fragen, welche Kriterien ihm wichtig sind. Weiter sollte geklärt werden, ob eine Mieterhöhung geplant ist. Schließlich müssen sowohl Interessenten als auch Vermieter wissen, ob der Mieter sich die Wohnung leisten kann.

Auch wenn der Vermieter sich damit einverstanden erklärt, dass der Mieter die Suche nach einem Nachmieter übernimmt, muss er sich nicht mit jedem Kandidaten einverstanden erklären. Mieter sind daher gut beraten, nicht jeden beliebigen Interessenten vorzuschlagen, sondern viel Wert auf die Auswahl zu legen.
 
Wichtig ist die finanzielle Situation des Interessenten. Kann er sich die Wohnung dauerhaft leisten? „Der potenzielle Nachmieter sollte auf jeden Fall seine Solvenz durch eine Selbstauskunft nachweisen“, so Hundeshagen. Außerdem sollte der Kandidat in die Hausgemeinschaft und zur Wohnung passen. „Eine junge Familie etwa ist in einem Haus mit lauter Senioren nicht gut aufgehoben“, sagt Hundeshagen. Auch wäre eine 50-Quadratmeter-Wohnung für eine fünfköpfige Familie unpassend.
 
Der Vermieter benötigt alle Unterlagen und Informationen über die Kandidaten schriftlich. Will sich der Mieter nicht darauf verlassen, dass die Kandidaten die Unterlagen direkt beim Vermieter einreichen, kann er sie sammeln und selbst übergeben.

Die Mietaufhebung

Die besten Aussichten auf eine gute Lösung mit dem Vermieter haben Mieter auf engen Wohnungsmärkten mit hoher Nachfrage. Einigen sich Mieter und Vermieter, können sie einen Vertrag über die Mietaufhebung aufsetzen. „Dabei sollte im Vertrag festgehalten werden, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt beendet ist. Alle Parteien, die am Mietvertrag beteiligt sind, sollten benannt werden und den Vertrag auch unterschreiben“, so Hundeshagen. Das bedeutet, dass bei einem Vermieter-Ehepaar oder einer Dreier-WG alle Personen unterzeichnen müssen.

Darüber hinaus können laut Hundeshagen im Vertrag auch Nebenabreden getroffen werden – etwa über Abschlagszahlungen oder Renovierungsarbeiten, die der Mieter im Gegenzug für eine frühere Beendigung des Mietvertrags übernimmt.

Acht Tipps für die Nachmietersuche

  • Fragen Sie den Vermieter nach seinen Vorstellungen vom perfekten Mieter.
  • Suchen Sie einen Nachmieter, dessen Einkommensverhältnisse das Halten der Wohnung – auch bei einer eventuellen Mieterhöhung – erlauben.
  • Lassen Sie sich Nachweise in Form einer Mieterselbstauskunft oder eines Arbeitsvertrags geben.
  • Suchen Sie Personen, die zur Wohnung und zur Hausgemeinschaft passen.
  • Schlagen Sie Ihrem Vermieter mehrere Kandidaten vor.
  • Sie haben den Eindruck, Ihr Vermieter war mit Ihnen als Mieter zufrieden? Dann suchen Sie einen Nachmieter, der Ihnen ähnelt.
  • Fragen Sie auch im Bekanntenkreis nach. Schlagen Sie Nachmieter vor, die Sie ehrlich empfehlen können. Das erhöht die Wahrscheinlichkeit der Zustimmung seitens des Vermieters.
  • Sorgen Sie dafür, dass alle benötigten Unterlagen rechtzeitig beim Vermieter eingereicht werden.

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