Zur gewerblichen Nutzung einer Wohnung

Gewerbliche Nutzung
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Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. BGH, Urteil vom 14.07.2009 – VIII ZR 165/08.

Was war geschehen?

Die Beklagten haben von der Klägerin eine 2-Zimmer-Wohnung gemietet, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. Gemäß § 1 des Mietvertrages erfolgte die Anmietung "zu Wohnzwecken". Ferner ist in § 11 des Mietvertrages zur Benutzung der Mieträume bestimmt:

"1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen.…"

Der Beklagte ist als selbständiger Immobilienmakler tätig. Da er nicht über eigene Geschäftsräume verfügt, übt er sein Gewerbe in der Mietwohnung aus. Die Klägerin fordert den Beklagten unter Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Nachdem der Beklagte die Wohnung weiterhin gewerblich nutzt, erklärt die Klägerin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und fordert den Beklagten vergeblich zur Herausgabe der Wohnung auf. Das Amtsgericht gibt der Klage statt. In der Berufungsinstanz ändert das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts ab und weist die Räumungsklage ab.

Aus rechtlicher Sicht

Mietwohnungen werden nicht selten auch teil-gewerblich genutzt. Beispielsweise kann ein angestellter Unternehmensjurist, der zugleich Rechtsanwalt ist, den offiziellen Sitz seiner Kanzlei in seiner Wohnung anmelden. Eine nennenswerte gewerbliche Tätigkeit wird dann in dieser Wohnung in der Regel aber nicht stattfinden. Ebenso ist vorstellbar, dass ein Immobilienmakler auf die Anmietung eigener Gewerberäume verzichtet und sein Gewerbe von zuhause ausübt. In diesem Fall kann es durch Kundenbesuch zu Auswirkungen auf die übrigen Mieter kommen. In den Mietverträgen ist deshalb in der Regel vorgesehen, dass eine gewerbliche Nutzung der Zustimmung des Vermieters bedarf. Hier stellt sich dann im Einzelfall die Frage, wann der Vermieter diese Zustimmung erteilen muss.

Gründe des Gerichts

Der BGH, der sich nun mit dem Fall des Immobilienmaklers beschäftigen musste, hat folgendes Kriterium aufgestellt: Es komme darauf an, ob der Mieter mit seiner geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt. Dies kann der Fall sein, wenn er die Wohnung als Geschäftsadresse angibt oder in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt. Die reine Ausübung beruflicher Tätigkeiten, ohne dass dies nach außen in Erscheinung tritt, ist dagegen in aller Regel zulässig. Als Beispiel wird die Telearbeit eines Angestellten oder die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors genann.

Im Ergebnis

müssen die Mietparteien, die mit diesem Mietproblem konfrontiert sind, zunächst erst einmal Ermittlungen darüber anstellen, ob die beabsichtigte gewerbliche Tätigkeit des Mieters auch Außenwirkung hat, also u.a. mit Kundenverkehr zu rechnen ist. Dazu sollten entsprechende Auskünfte vom Mieter eingeholt werden, der verpflichtet ist, wahrheitsgemäß zu antworten.

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FA in Miet-/WE-Recht Ricarda Breiholdt / Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte