Muss der Mieter den Anschluss ans Fernwärme-Netz dulden?

Fernwärme Energiekraftwerk
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Der Anschluss einer mit einer Gasheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärme-Netz ist eine Maßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat. BGH, Urteil vom 24.09.2008 – VIII ZR 275/07.

Was war geschehen?

Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses in Berlin schickte seinen Mietern eine Modernisierungsankündigung. Unter anderem sollte das Gebäude bzw. die einzelnen Wohnungen an das Fernwärme-Netz mit zentraler Wasserversorgung angeschlossen werden. Ein Mieter wehrte sich gegen die angekündigten Maßnahmen und teilte dem Vermieter mit, dass er nicht bereit sei, die Maßnahmen in seiner Wohnung zu dulden. Der Vermieter erhob Klage, die hinsichtlich des Anschlusses an das Fernwärme-Netz vom Amtsgericht abgewiesen wurde. Das daraufhin vom Vermieter angerufene Landgericht gab ihm aber Recht, ebenso der BGH.

Aus rechtlicher Sicht

Nach § 554 Abs. 2 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums grundsätzlich zu dulden. Eine Verbesserung der Mietsache lag hier nicht vor, weil die Wohnung bereits über eine Gas-Etagenheizung verfügte und die Wärmeversorgung durch Fernwärme deshalb regelmäßig nicht als Wohnwertverbesserung angesehen wird. Daher musste geklärt werden, ob der Anschluss an das Fernwärme-Netz eine Energieeinsparmaßnahme darstellt. Der Mieter hatte insoweit argumentiert, dass die Maßnahme nicht zu einer Senkung seiner Heizkostenabrechnung führen würde. Das Landgericht hatte dagegen darauf abgestellt, ob durch den Fernwärme-Anschluss eine Einsparung von Primärenergie erreicht würde. Nach Hinzuziehung einer DIN-Vorschrift kam es zu dem Ergebnis, dass bei Fernwärme ein durchschnittlicher Primärenergiefaktor von 0,7 gegeben sei, der bei der Gasetagenheizung aber bei 1,1 liege. Bei seinen weiteren rechtlichen Untersuchungen kam es dann zu dem Ergebnis, dass eine energieeinsparende Maßnahme nach § 554 Abs. 2 BGB auch dann vorliege, wenn Primärenergie eingespart würde, ohne dass dem Mieter dies unmittelbar zugute käme. Dies sei der Wille des Gesetzgebers gewesen. Der BGH bestätigt diese Rechtsauffassung.

Gründe des Gerichts

Der BGH setzt sich sehr eingehend mit der Entstehungsgeschichte von § 554 BGB auseinander, die bis ins Jahr 1978 zurückreicht. Damals wurde durch das Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz (ModEnG) zum ersten Mal eine Verpflichtung des Mieters begründet, einen Anschluss an Kraft-Wärme-Kopplung-Anlagen zu dulden. Ebenso wie in der Gesetzesbegründung zum ModEnG werde auch in der Gesetzesbegründung zur Mietrechtsreform betont, "dass in Zukunft ein sparsamer Umgang mit Energieressourcen immer nötiger wird". Damit sei die Einsparung von Primärenergie durch einen möglichst geringen Verbrauch fossiler Brennstoffe weiterhin gesetzgeberisches Ziel. Diesen volkswirtschaftlichen und umweltpolitischen Interessen stünden keine schützenswerten Interessen des Mieters entgegen. Dementsprechend seien die Interessen des Mieters bei der Auslegung des Begriffs der energieeinsparenden Maßnahmen nicht zu berücksichtigen. Der Mieter sei deshalb gleichwohl nicht schutzlos; im Rahmen der so genannten "Härteklausel" des § 554 BGB müsse ohnehin noch einmal geprüft werden, ob die konkrete Maßnahme für den Mieter unzumutbar sei. Eine solche Härte kann zum Beispiel in der zu erwartenden Mieterhöhung liegen. Darauf hatte der Vermieter im hier entschiedenen Fall allerdings bereits verzichtet.

Im Ergebnis

ist zu sagen, dass vor dem Hintergrund des Klimawandels derzeit intensiv über eine Reform der Vorschriften über die Modernisierung im BGB diskutiert wird. Im Gesetz soll klargestellt werden, dass auch CO²-einsparende Maßnahmen als Energieeinsparung angesehen werden. Mit dem BGH-Urteil ist nun klargestellt, dass die Einsparung von Primärenergie, die regelmäßig auch mit einer CO²-Einsparung verbunden sein dürfte, nach geltendem Recht bereits jetzt als Modernisierung anzusehen ist. Allerdings gilt das Urteil ausdrücklich nur für den Bereich der Wärme- und Wassereinsparung. Es ist deshalb nicht ohne weiteres übertragbar auf beispielsweise die Installation von Anlagen zur Erzeugung von Strom, durch die ebenfalls CO² eingespart werden würde.