Formelle Anforderungen: Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung
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Zu den an eine Eigenbedarfskündigung zu stellenden formellen Anforderungen / BGH Urteil vom 17.03.2010, Az.: VIII ZR 70/09.

Sachverhalt

Nach dem Erwerb eines Wohnhauses kündigte die neue Vermieterin dem Mieter unter Berufung auf Eigenbedarf für sich und ihre beiden Kinder. Als Begründung gab sie im Kündigungsschreiben an, zurzeit selbst zur Miete zu wohnen und zusätzlich für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet zu haben. Das von dem Mieter bewohnte Haus eigne sich sehr gut, Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zu ermöglichen und dadurch die Miete für die bisherige Wohnung und das Büro einzusparen und sich persönlich um die Betreuung der Kinder zu kümmern. Die Vermieterin erhob Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht, dieses gab der Klage statt.

Das Landgericht als Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen, mit der Begründung, die von der Vermieterin ausgesprochene Kündigung erfülle nicht die Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB und sei deshalb unwirksam. Die Kündigung habe fälschlicherweise den Eindruck erweckt, bei dem bisher bewohnten Objekt lägen Wohnraum und Büro nicht unter einem Dach. Damit habe die Vermieterin ihre bisherige Wohnsituation objektiv unrichtig dargestellt. Die bei einer Kündigung mitgeteilten Tatsachen müssten jedoch der Wahrheit entsprechen und dürften den Bedarf nicht dramatisieren.

Rechtlicher Hintergrund

Gemäß § 573 BGB hat der Vermieter die Möglichkeit das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, dafür benötigt er ein berechtigtes Interesse. Häufigster Fall der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter ist die Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

§ 573 Abs. 3 BGB stellt an eine solche Kündigung jedoch besondere formelle Anforderungen: Danach sind bei einer ordentlichen Kündigung die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Zweck dieser Regelung ist, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

Dafür ausreichend ist laut Bundesgerichtshof in der Regel, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs seien daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend.

Entscheidung

Der BGH hat entgegen dem Landgericht München entschieden, dass die Kündigung den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB genügt.

Die Vermieterin habe in ihrem Kündigungsschreiben hinreichend konkret die Gründe für ihr Interesse an der Wohnung deutlich gemacht und auch angegeben, welche Personen mit ihr dort einziehen sollen. Die Kündigung sei nicht deshalb formell unwirksam, weil sie den unzutreffenden Eindruck erwecke, die bisherige Wohnung und das Büro der Klägerin befänden sich nicht unter einem Dach. Ob dieser Eindruck überhaupt erzeugt worden sei, sei für die formelle Wirksamkeit der Kündigung ohne Bedeutung.

Unrichtige Angaben in der Kündigung könnten zwar dazu führen, dass die Kündigung materiell unwirksam sei, falls nach dem wirklichen Sachverhalt der Eigenbedarf nicht bestehe. In diesem Fall sei jedoch nicht erkennbar, inwieweit es für die Beurteilung des von der Vermieterin geltend gemachten Eigenbedarfs darauf ankommen könne, ob sich auch bei ihrer jetzigen Wohnung ein separates Büro im selben Gebäude befindet.

Der BGH hat folgerichtig die Sache an das zuständige Landgericht zurückverwiesen, damit dieses darüber entscheidet, ob der von der Vermieterin geltend gemachte Eigenbedarf besteht, also ob die Kündigung materiell wirksam ist.