Zwangsversteigerung: Chancen und Risiken

Zwangsversteigerung:
Chancen und Risiken

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Des einen Freud – des andern Leid. Treffender als mit diesem alten Sprichwort lässt sich eine Zwangsversteigerung wohl kaum umschreiben. Denn gerät ein Immobilienbesitzer in massive finanzielle Schwierigkeiten und entscheiden Gläubiger sich deshalb, wenigstens einen Teil ihrer Außenstände mit Hilfe einer Zwangsversteigerung einzutreiben, gibt es oft einen lachenden Dritten. Wer nämlich im Zuge einer Zwangsversteigerung sein Eigenheim ersteht, kann unter Umständen äußerst preisgünstig eine Immobilie erwerben.

Stets vorhanden: Ein unabhängiges Gutachten

Ein unabhängiges Gutachten über das Objekt liegt in jedem Fall vor. Denn bevor ein Amtsgericht die Zwangsvollstreckung anberaumt, beauftragt es einen unabhängigen Sachverständigen, den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. In seinem Gutachten liefert dieser eine genaue Objektbeschreibung, inklusive aller Mängel. Aber Achtung: Vollständig ist das Gutachten nur, wenn der Sachverständige das Objekt auch tatsächlich selbst besichtigen konnte.

Schattenseite der Zwangsversteigerung

Trotz der offensichtlichen Vorteile für den Käufer einer Immobilie hat eine Zwangsversteigerung aber auch für ihn ihre Schattenseiten. So ist eine vorherige Besichtigung des Objektes nicht in jedem Fall möglich. Denn der Noch-Besitzer einer Immobilie ist nicht verpflichtet, Einsicht in sein Eigentum zu gewähren. Und auch das Amtsgericht hat keine Handhabe, diese Möglichkeit für Interessenten zu erwirken.

Wer ein Zwangsversteigerungs-Objekt von innen sehen möchte, sollte deshalb Kontakt mit dem Haupt-Gläubiger – in der Regel ist das die Hausbank des Schuldners – aufnehmen. Denn sie kann unter Umständen den Noch-Besitzer von einer Besichtigung überzeugen. Sollte auch einem Gutachter der Zutritt verweigert worden sein, sollten Sie auf jeden Fall die Finger von der Immobilie lassen und sich nach Alternativen umschauen.

Weitere Unwägbarkeiten

Und es gibt weitere Unwägbarkeiten. So können zum Beispiel Rechte des Schuldners das Objekt belasten. Er und seine Familie haben nämlich bis zum Zuschlag noch ein Wohnrecht, und zwar mietfrei. Sollte sich ein Schuldner anschließend weigern auszuziehen, muss der Erwerber der Immobilie die Räumung anstreben. Zwar hat er mit dem Zuschlagsbeschluss einen Räumungstitel in der Hand. Dennoch können zusätzliche Kosten durch die Zwangsräumung anfallen. Den Ärger gibt es in diesem Fall gratis dazu.

Das Verkehrswertgutachten berücksichtigt nicht alle Aspekte. So sind allgemeine rechtliche Probleme wie zum Beispiel unzureichende Baugenehmigungen, fehlender Anschluss an Straße und Kanalisation, Altlasten im Boden oder anderes darin nicht oder nicht ausreichend aufgeführt. Beim Zuschlag kommen auf den neuen Besitzer der Immobilie etwaige weitere Kosten – etwa die noch ausstehende Grundsteuer – zu.

Fehlende Gewährleistung

Zwar wird der neue Besitzer mit Erteilung des Zuschlags sofort Eigentümer der Immobilie. Unter Umständen kann er sie aber nicht unmittelbar nutzen, weil zum Beispiel Mieter das Objekt blockieren.

Die dickste Kröte aber, die der Ersteher im Falle einer Zwangsversteigerung schlucken muss, ist die fehlende Gewährleistung. Denn der Anspruch auf Gewährleistung besteht in diesem Fall nicht. Die Vorschriften über die Mängelhaftung bei dem Kauf nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch sind in der Zwangsversteigerung unanwendbar.

Ein gutes Finanzierungskonzept zählt

Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbieten möchte, braucht ein solides Finanzierungskonzept. Klären Sie deshalb vor dem Versteigerungstermin die Gesamtfinanzierung des Objekts. Sie müssen nach Ihrem ersten Gebot die Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswerts hinterlegen. Das geht per vorheriger Überweisung an die Gerichtskasse, selbstschuldnerischer Bankbürgschaft oder mit einem von Ihrer Bank ausgestellten Verrechnungsscheck. Der volle Kaufpreis ist nach vier bis sechs Wochen fällig.

Fazit: Wer ein Objekt aus einer Zwangsversteigerung erwerben möchte, kann unter Umständen zwar viel Geld sparen. Er sollte aber sowohl über ein finanzielles als auch ein gewisses zeitliches Polster verfügen, um zusätzliche Kosten im Nachgang des Zuschlags oder Verzögerungen in der Abwicklung überbrücken zu können.

Abwicklung per Kaufvertrag möglich

Soll die Immobilie im Zuge eines Insolvenzverfahrens zwangsversteigert werden, ist häufig auch eine Abwicklung per Kaufvertrag möglich. Und zwar dann, wenn ein Interessent dem Insolvenzverwalter ein gutes Angebot unterbreitet und alle Seiten das deutlich langwierigere Zwangsversteigerungsverfahren so in letzter Minute abwenden können.

Anders als in anderen Mietverhältnissen hat der sogenannte Ersteher einer Immobilie bei Zwangsversteigerungen das Recht, Miet- oder Pachtverhältnisse unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zu kündigen. Allerdings muss er ein berechtigtes Interesse vorweisen können.

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