Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Wohngeld-Zahlung

Recht: Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Wohngeld-Zahlung
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Ein BGH-Urteil hat klargestellt: Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngeldes nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der WEG, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.

Der Sachverhalt

Der klagende Wohnungseigentümer verlangt von einem weiteren Miteigentümer Schadensersatz. Der beklagte Wohnungseigentümer hatte die beschlossenen Wohngelder nicht bezahlt. Diese betrugen für zwei Jahre rund 14.000 Euro. Der Verwalter hatte – weil seine Vergütung nicht gezahlt war – zuvor sein Amt niedergelegt. Das Wasserversorgungsunternehmen stellte wegen Zahlungsrückständen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Versorgung ein. Der Kläger verlangt vom Beklagten 1.300 Euro Schadensersatz, weil ihm wegen der Sperrung der Wasserversorgung Mieteinnahmen in dieser Höhe entgangen seien.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof (BGH) weist die Zahlungsklage ab. Der BGH führt aus, dass der Anspruch auf Wohngeldzahlung nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern nur der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusteht. Der einzelne Wohnungseigentümer ist auch nicht zur Geltendmachung der Wohngelder im eigenen Namen befugt.

Prinzipiell besteht unter den Wohnungseigentümern ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem die Pflicht erwächst, an einer ordnungsgemäßen Verwaltung der Gemeinschaft mitzuwirken. Zu den Treuepflichten, die zwischen den Wohnungseigentümern bestehen, gehört unter anderem, Beschlüsse zu fassen, die dem Verband die finanzielle Grundlage zur Zahlung der laufenden Verpflichtungen verschaffen. Da in diesem Fall wirksam beschlossene Wirtschaftspläne vorlagen, hätte der Verband deshalb – vertreten durch den Verwalter – durch alle übrigen Wohnungseigentümer oder einzelne Wohnungseigentümer für die Einziehung der Wohngelder Sorge tragen müssen.

Diese Kompetenzverteilung erlaubt es nicht, die Pflicht zur Zahlung des Wohngeldes als Bestandteil der gegenseitigen Treuepflicht der Wohnungseigentümer – sei es als Haupt- oder als Nebenpflicht – zu qualifizieren. Die Folge: Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Wohngeldzahlungsverpflichtung nicht, kommen gegen ihn von vornherein nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber des einzelnen Wohnungseigentümers in Betracht.

Erleidet ein Wohnungseigentümer aufgrund einer Versorgungssperre einen Schaden und beruht dieser auf der unterbliebenen oder verspäteten Durchsetzung des beschlossenen Wohngeldes, können dem Wohnungseigentümer zwar Schadensersatzansprüche gegen den Verband, nicht aber gegen den säumigen Wohnungseigentümer zustehen.

Das Fazit

Zahlungsunfähige beziehungsweise -unwillige Wohnungseigentümer stellen für die übrigen Miteigentümer ein erhebliches Risiko dar. Der Verband kann bei mangelnder Liquidität seine Zahlungsverpflichtung gegenüber Versorgern nicht vollständig erfüllen, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten können nicht in Auftrag gegeben werden. Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht es deshalb, bei Zahlungssäumnis einzelner Wohnungseigentümer die rückständigen Beträge möglichst umgehend rechtshängig zu machen und bei Vorliegen des Titels gegen den säumigen Wohnungseigentümer die Vollstreckung zu betreiben. 

BGH, Urteil vom 10.02.2017; V ZR 166/16

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