Mieter oder Vermieter: Wer zahlt bei einem Wasserschaden?

Mieter oder Vermieter: Wer zahlt bei einem Wasserschaden? Immonet klärt auf.
© Fotolia / Dron

Ein Rohr in der Wand platzt und schon steht die gesamte Wohnung unter Wasser. Ein Wasserschaden ist für jeden ein Albtraum. Und es gibt viele Ursachen, die zu so einem Fall führen können: ein Rückstau in der Toilette, Überschwemmungen durch Unwetter, Rohrbruch oder eine auslaufende Waschmaschine – all dies kann eine Wohnung unter Wasser setzen. In solchen Situationen stellt sich die Frage, wer für den Schaden aufkommt. Immonet hat die Antworten für Mieter und Vermieter.

Sofortmaßnahmen bei Wasserschäden        

Wenn ein Wasserschaden auftritt, gilt es zunächst Ruhe zu bewahren und schnell zu handeln. Als erstes sollten Sie die Wasserzufuhr stoppen, also die Absperrhähne beziehungsweise den Hauptwasserhahn zudrehen. Kommt das Wasser von oben, informieren Sie die Nachbarn beziehungsweise den Hausmeister oder Verwalter, der die entsprechende Wohnung im Notfall betreten darf. Ebenso wichtig: den Strom abstellen. Am schnellsten geht das, indem man die Sicherung herausnimmt. Da Wasser Strom leitet, kann diese Maßnahme Leben retten.

Im zweiten Schritt muss das Wasser beseitigt werden: Eimer, trockene Tücher oder Nasssauger helfen dabei. Handelt es sich um sehr viel Wasser, etwa um einen vollgelaufenen Keller, informieren Sie die Feuerwehr. Mit speziellen Pumpen lässt sich das Wasser effektiv absaugen.

„Den Boden muss man sofort trocknen, damit nicht noch mehr Wasser nach unten laufen und einen größeren Schaden anrichten kann“, erklärt Kathrin Jarosch vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft. „Als Geschädigter sollte man alles tun, um den Schaden gering zu halten.“ Klar: Die Maßnahmen müssen im Rahmen der Möglichkeiten der entsprechenden Person sein. Eine gebrechliche Seniorin kann nicht eimerweise Wasser schöpfen – aber entsprechende Hilfe von Notdiensten einholen.

Wenn irgend möglich, sollte gefährdeter Hausrat aus dem Gefahrenraum gebracht werden. Styroporplatten und Kunststoff eignen sich als Unterlagen für schwere Stücke. Sorgen Sie zudem für offene Fenster und Durchzug, um die Luftfeuchtigkeit hinaus zu leiten.

Dokumentieren Sie den Schaden

Der entstandene Schaden muss – quasi als Beweisaufnahme – für Versicherungen und zur eigenen Sicherheit dokumentiert werden. Dafür sollten Betroffene von der Schadensstelle und von allen beschädigten Gegenständen Fotos von allen Seiten machen. Es wäre ein Fehler, unbrauchbar gewordene oder durchfeuchtete Dinge einfach wegzuschmeißen, betont Jarosch. „Es ist notwendig, mit der Versicherung darüber zu sprechen, welche Gegenstände für eine Begutachtung aufgehoben werden müssen.“

Allerdings sollten feuchte Möbel wegen der Schimmelgefahr auch nicht in der Wohnung bleiben. Wichtig ist nachzuweisen, dass die entsprechenden Gegenstände durchweicht sind. Bei Wasserschäden gelingt dies aber recht leicht“, sagt Jarosch.

Informieren Sie den Vermieter

„Wenn die Wohnung unter Wasser steht oder stand, muss der Mieter schnell handeln und den Vermieter möglichst kurzfristig informieren“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Es gibt keine festen Regelungen zu den Fristen, allerdings gilt die Faustregel: Je größer der Schaden, umso kürzer ist die Frist.“ Der Vermieter sollte bei einem Wasserschaden immer informiert werden, unabhängig davon, wer den Schaden verursacht hat. Grund: Treten Folgeschäden auf – etwa Schimmel – kann der Mieter haftbar gemacht werden; selbst dann, wenn er den Wasseraustritt nicht zu verantworten hat.

Als Vermieter sollte man sich umgekehrt nicht allzu viel Zeit für die Regelung der Angelegenheit lassen. Zum einen drohen weitere Gebäudeschäden, da durchnässte Wände durch Schimmelbildung die Gesundheit der Bewohner schädigen könnten. Diese wären dann, sofern sie den Schaden nicht selbst zu verantworten haben, zu Mietminderungen und vorzeitigem Auszug berechtigt. „Ist die Wohnung etwa nach einem Rohrbruch nicht bewohnbar, kann der Mieter auf Kosten des Vermieters beziehungsweise seiner Versicherung ins Hotel ziehen, bis die Wohnung wieder in ordnungsgemäßem Zustand ist“, erklärt Ropertz.

Jarosch warnt allerdings davor, selbst Trocknungsfirmen oder Handwerker zur Schadenbeseitigung zu engagieren: „Zuerst sollte man mit der Versicherung sprechen und klären, welche Schäden beseitigt werden müssen. Versicherer arbeiten oft mit Handwerksbetrieben zusammen und können so schnell die notwendigen Reparaturen vermitteln.“

Vermieter sollten dann die Versicherung informieren. „Das geht schriftlich, in vielen Fällen auch telefonisch oder per App“, sagt Jarosch. Wer auf Nummer Sicher gehen will, nutzt allerdings die schriftliche Variante oder lässt sich die Schadenmeldung von seiner Versicherung bestätigen. Die Versicherung sollte unverzüglich – also innerhalb von 24 Stunden oder zumindest weniger Tage – informiert werden, so Jarosch weiter.

Mieter oder Vermieter: Wer muss zahlen?

Wasserschäden gehören zu den häufigsten Versicherungsfällen in Deutschland. Allein 2014 haben Wohngebäudeversicherer 2,34 Milliarden Euro für Wasserschäden zahlen müssen. Die Fälle sind aufgrund der unterschiedlichen Variablen vielseitig, daher lässt sich die Frage, wer zahlt was, nicht immer eindeutig beantworten. Sie ist abhängig davon, wie der Schaden entstanden ist und wer den Schaden zu verantworten hat. Und davon, wer und was geschädigt wurde und wie die Besitzverhältnisse sind.

Es gilt die Grundregel: „Bezahlen muss, wer den Schaden verursacht hat“, so Jarosch. Immonet hat dazu einige praktische Beispiele aus der Rechtsprechung zusammengestellt.

Unaufmerksame Mieter müssen selbst zahlen

Ein Mieter lässt seine Badewanne überlaufen. Oder er verletzt seine Aufsichtspflicht und die Waschmaschine läuft in seiner Abwesenheit aus. In diesem Fall muss er für die Schäden am Gebäude und in den betroffenen Nachbarwohnungen aufkommen. Der Mieter sollte unbedingt seine Haftpflichtversicherung hinzuziehen. Diese ersetzt allerdings nur Fremdschäden. Die eigenen Möbel sind im besten Fall von der Hausratversicherung gedeckt.

Wer zahlt bei Rohrbruch?

Ein Rohr platzt, Wohnungen werden unter Wasser gesetzt. Hier gibt es keinen eindeutigen Verursacher. So kann der Rohrbruch sowohl durch äußere Umstände als auch durch Nachlässigkeit der Vermieters entstehen. Der Eigentümer des Gebäudes ist aber verpflichtet, für die Instandsetzung des Schadens und die Bewohnbarkeit des Hauses zu sorgen. Schadensersatz erhält er von der Gebäudeversicherung. Wird sein eigener Hausrat in Mitleidenschaft gezogen, zahlt die Hausratversicherung.

Handelt es sich um ein Haus mit Eigentumswohnungen, die verschiedenen Eigentümern gehören, muss der Eigentümer, von dessen Wohnung die Schadensursache ausgegangen ist, auch den Schaden an den Nachbarwohnungen ausgleichen. Das gilt unabhängig von der Schuldfrage. In besonderen Fällen kann auch der Mieter der Wohnung für den Schadenausgleich herangezogen werden.

Für Beeinträchtigungen am Hausrat eines Mieters ist der Vermieter allerdings nicht zuständig. Der Mieter meldet den Fall seiner Hausratversicherung. Diese prüft, wen sie für den Schaden in Regress nehmen kann. Hat der Mieter keine Versicherung und ist davon überzeugt, dass der Vermieter den Schaden hätte vermeiden können oder ein anderer Mieter ihn zu verantworten hat, kann er versuchen, Schadensersatz zu verlangen. In der Regel wird die Haftpflichtversicherung der betroffenen Person einspringen, sofern die Schuld tatsächlich feststellbar ist.

Der Vermieter ist im Übrigen in jedem Fall dazu verpflichtet, das beschädigte Gebäude instand zu setzen – unabhängig davon, wer die Schuld trägt oder ob er vom schuldhaften Mieter Ersatz erhält.

Wetterbedingte Wasserschäden

Die Gebäudeversicherung deckt in den meisten Fällen nur den Austritt von Leitungswasser. Aufsteigendes Grundwasser, ein undichtes Dach und Schäden durch eindringenden Regen sind in der Regel nicht versichert. Glück hat, wer eine Elementarschadenversicherung abgeschlossen hat.

Welche Versicherung zahlt?

Für Wasserschäden kommen zumeist die Hausrat-, die Haftpflicht- und die Gebäudehaftpflichtversicherung für Immobilieneigentümer in Frage.

Grundsätzlich gilt: Jede Versicherungspolice hat andere Konditionen, nicht jeder Schadensfall ist auch gedeckt. Prüfen Sie daher die Police und lassen Sie sich beraten. Insbesondere Hausbesitzer sollten auf einen umfassenden Versicherungsschutz Wert legen. Wer allerdings in Überschwemmungsgebieten wohnt, hat es schwer, einen Schutz gegen das entsprechende Risiko zu finden.

Geschädigte, deren Einrichtung betroffen ist, sollten wissen: „Die Hausratversicherung kommt für Ersatz auf und erstattet den Wiederbeschaffungspreis. Der kann höher oder niedriger als der einstige Kaufpreis ausfallen. Ermöglicht werden soll der Kauf eines gleichwertigen Gegenstandes zum heutigen Preis“, so Jarosch.

Bei wem liegt die Beweislast?

Grundsätzlich muss zwar derjenige, der Ansprüche hat, die Beweislast tragen. Im Mietrecht ist es jedoch genau umgekehrt: Hier muss der Mieter nachweisen, dass ihn keine Schuld trifft. Das gilt, so lange keine dritten Personen wie vom Vermieter beauftragte Handwerker den Schaden verursacht haben könnten. In diesem Fall liegt die Beweislast wieder beim Vermieter.

Viele Fälle – etwa eine übergelaufene Wanne – scheinen eindeutig zu sein, doch um die Schuldfrage ergeben sich immer wieder Streitigkeiten. In solch einem Fall ist es sinnvoll, dass ein Mieter sich nicht auf den Sachverständigen des Vermieters verlässt, sondern einen unabhängigen Sachverständigen beauftragt. Im Zweifelsfall springen hier auch die Versicherungen ein. Beim Mieterverein gibt es ebenfalls Rat. 

Weiterlesen:

Diese Versicherungen sollten Sie abschließen