Verflechtung zwischen Makler und Vermieter – Provisionsanspruch verwirkt?

Verflechtung zwischen Makler und Vermieter – Provisionsanspruch verwirkt?
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Zwischen dem Makler und dem Vermieter besteht ein verwandtschaftliches Verhältnis. Dadurch könnte ein institutionalisierter Interessenkonflikt entstehen, argumentiert die Klägerin. Dieser berge die Gefahr, dass sich der Makler im Streitfall auf die Seite seines Verwandten, des Vermieters, stelle und die vom Kunden übertragenen Interessen nicht ausreichend wahrnehme. Immobilienanwältin Ricarda Breiholdt erläutert das Urteil.

Der Fall:

Auf der Suche nach neuen Büroräumen wird eine Geschäftsfrau auf ein Gewerbeobjekt in der Entstehungsphase aufmerksam. Sie nimmt Kontakt zum Makler auf – die Kontaktdaten bezieht sie vom Bauschild –, und dieser bietet ihr die Vermittlung der Geschäftsräume an. Während der Korrespondenz macht der Makler schriftlich sein Provisionsverlangen von 2,5 Monatsnettomieten deutlich.
Das Geschäft läuft zunächst scheinbar reibungslos ab und mündet in einen Vertrag zwischen Interessentin und Vermieter über die Miete der Gewerberäume. Daraufhin zahlte die neue Mieterin dem Makler eine Provision von 13.533,25 Euro.

Die gezahlte Courtage fordert sie jedoch einige Zeit nach Bezug der Räume wieder zurück. Ihr Argument: Zwischen dem Makler und dem Vermieter bestünden verwandtschaftliche Verhältnisse, so dass sich ein institutionalisierter Interessenkonflikt ergebe. Dieser berge die Gefahr, dass sich der Makler im Streitfall auf die Seite seines Verwandten, des Vermieters, stelle und die vom Kunden übertragenen Interessen nicht ausreichend wahrnehme. Die Zahlung des Maklerlohns sieht die Mieterin deshalb als nicht gerechtfertigt an.

Und in der Tat handelte es sich bei dem Makler um den Vater des Vermieters – ein Umstand, der während der Korrespondenz zwischen Mieterin und Makler nicht genannt worden war. Vielmehr hatte der Makler auf Nachfrage eines Mitarbeiters der Mieterin ein Verwandtschaftsverhältnis ausdrücklich verneint.

Die Mieterin klagt deshalb auf Rückzahlung der Courtage, der Makler lehnt dies jedoch ab. Der Streit wird in zweiter Instanz vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf verhandelt.

Das Urteil:

Zunächst stellt das Gericht fest, dass zwischen den Parteien ein Maklervertrag gemäß § 652 BGB zustande gekommen ist. Er existiert zwar nicht in schriftlicher Form, die Parteien haben sich aber konkludent – also durch ihre Handlungen –  über den Abschluss eines Maklervertrags geeinigt. Auch ist die Maklerin nachweisend tätig geworden.

Dem vorgebrachten Einwand der Klägerin bezüglich der Verflechtung von Makler und Vermieter folgt das Gericht jedoch zunächst nicht: Der Anspruch auf Maklerlohn des Beklagten sei nicht grundsätzlich durch das Verwandtschaftsverhältnis ausgehebelt.
Denn eine echte Verflechtung, also eine rechtliche bzw. wirtschaftliche Verbindung zwischen Vater und Sohn, liege nicht vor. Und auch eine unechte Verflechtung ist nach Auffassung des Gerichts nicht gegeben: Voraussetzung dafür wäre, dass durch die Beziehung ein sogenannter institutionalisierter Interessenkonflikt zwischen Makler und Auftraggeber  – hier die Mieterin – besteht. Gemeint ist damit ein Interessenkonflikt, der den Makler zur sachgerechten Wahrnehmung der Interessen des Kunden ungeeignet erscheinen lässt. Eine Verwandtschaft wie im vorliegenden Fall stelle jedoch nicht automatisch einen solchen Interessenkonflikt dar und führe deshalb auch nicht zum Provisionsausschluss.

Allerdings hat der Makler nach Auffassung des Gerichts in diesem besonderen Fall eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung begangen: Grundsätzlich schuldet der Makler seinem Auftraggeber die Mitteilung und Aufklärung aller für den Abschluss des Hauptvertrages relevanten Umstände. Durch die Verleugnung der verwandtschaftlichen Beziehung auf ausdrückliche Nachfrage der Klägerseite habe er seinen Provisions-Anspruch verwirkt – und sich durch seine aktive Täuschung des Vertragspartners als seines Lohnes „unwürdig“ erwiesen.
Das Gericht gibt deshalb der Klägerin Recht und verurteilt den Makler auf Rückzahlung der Provision.

Kommentar von Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt:

Voraussetzung für eine Verwirkung des Provisionsanspruchs im Sinne des § 654 BGB ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Makler seine Treuepflicht vorsätzlich oder sogar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz grob leichtfertigen Weise verletzt. Dabei setzt die Verwirkung keinen Schaden des Auftraggebers voraus; vielmehr soll der Makler zu vertragstreuem Verhalten angehalten werden. Er hat dabei stets die Interessen seines Auftraggebers zu wahren.
Sagt der Makler die Unwahrheit, kann er, wie der vorliegende Fall deutlich aufzeigt, seine Provision verlieren.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25. September 2015 – I-7 U 48/14

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