Welche Unterlagen braucht man für den Hausverkauf?

Unterlagen
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Wer seine Immobilie verkaufen möchte, steht vor einigen Fragen. Eine der wichtigsten: Welche Unterlagen benötigen Immobilienbesitzer für den Hausverkauf? Immonet gibt einen Überblick über die notwendigen Dokumente und wo man sie – falls noch nicht vorhanden – erhält. 

Man will inserieren, die ersten Interessenten melden sich an oder der Gang zum Notar muss vorbereitet werden – viele Schritte auf dem Weg zum Verkauf des Hauses können an fehlenden Unterlagen scheitern oder sich zumindest verzögern. Das ist unnötig und ärgerlich.

Wer meint, man könne auch ohne das eine oder andere Dokument sein Haus zu einem guten Preis verkaufen, sollte sich in die Lage der potenziellen Käufer versetzen: Ein Immobilienerwerb ist Vertrauenssache, denn die neuen Besitzer erstehen Haus oder Wohnung in der Regel ohne Anspruch auf Haftung. Für sie kann die Immobilie schnell zum unkalkulierbaren Kostenfaktor werden.

Daher bieten ihnen entsprechende Unterlagen und Nachweise Sicherheit und erhöhen letztlich das Vertrauen. Davon profitieren auch die Verkäufer, denn je mehr Interessenten da sind und umso weniger Zweifel sie haben, desto höher fällt der erzielbare Preis aus. Nur wer alles sofort vorzeigen kann, überzeugt.

Daher sollten die meisten Unterlagen auch schon vor der Erstellung des Exposés, spätestens allerdings vor der Besichtigung bereit liegen. Ratsam ist es für Immobilienbesitzer, nach Möglichkeit generell alle Dokumente zu archivieren – auch über die Aufbewahrungsfristen hinaus.

Welche Unterlagen brauchen Immobilienverkäufer für die Erstellung des Exposés?

Das Exposé informiert über und wirbt für ein Immobilien-Objekt. Daher sollte es bereits möglichst genau sein. Außerdem gilt: Da man viele Unterlagen früher oder später ohnehin benötigt, schadet es auch nicht, sie möglichst zeitig bereit zu halten.

Grundrisse und Wohnflächenberechnung

Eine Wohnflächenberechnung sollte von einem Architekten oder einem anderen Fachmann vorgenommen werden. Denn hier können leicht Fehler passieren, etwa wenn Flächen von Räumen mit Schrägen oder Balkonen, die nur anteilig eingehen dürfen, falsch berechnet werden.  

Ein genauer Grundriss jeder Etage gehört in jedes gute Exposé, noch besser ist ein Bauplan. Wem in seinen persönlichen Unterlagen solche Pläne fehlen, kann beim Bauamt nachfragen. Dort sind die Dokumente normalerweise archiviert. Pläne, die unbrauchbar oder nicht mehr aktuell sind, sollte man neu zeichnen lassen.

Architekten bieten Wohn- und Nutzflächenberechnung an. Auch Kubaturberechnungen, also der Nachweis des umbauten Raumes beziehungsweise des Brutto-Rauminhalts, werden manchmal benötigt, etwa für Leistungen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau).

Während für Kaufinteressenten zunächst wohl in erster Linie die Wohnflächen interessant sind, müssen spätestens zum Notartermin ohnehin alle Bau- und Statikpläne, Ausführungszeichnungen, Elektro-, Heizungs-, Sanitär- und Entwässerungspläne übergeben werden. Der übliche Maßstab ist 1:100. Frühzeitig alle Unterlagen zusammenzutragen, lohnt sich also.

Wichtig zu wissen, wenn Dokumente fehlen: Es ist zwar vorteilhaft, alle Unterlagen zu archivieren, eine rechtliche Pflicht (in Hinblick auf Steuer- und Gewährleistungrecht) besteht allerdings nur für die ersten zehn Jahre. Im Zweifelsfall und je nach Verhandlungsposition kann man mit dem Käufer individuell verhandeln, wer die Kosten für die Erstellung von Unterlagen trägt, die dem künftigen Besitzer wichtig sind.

Wertgutachten

Für den Verkäufer durchaus lohnenswert kann es sein, ein Wertgutachten erstellen zu lassen. Es dient der Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie, nennt also  einen realistischen Preis. Das erleichtert unerfahrenen Verkäufern die Preisgestaltung, schützt sie vor Verlusten durch einen zu niedrig angesetzten Betrag. Außerdem vereinfacht es die Verhandlungen zwischen Verkäufer und Interessenten, da diese den gleichen Kenntnisstand haben. Das Gutachten belegt den Wert des Hauses und weist zum Beispiel auch auf Mängel und die Beseitigungskosten hin. Damit trägt es zur Transparenz und Verkürzung der Verkaufszeit bei.

Es gibt Komplettgutachten mit einer detaillierten Wertermittlung. Diese kosten etwa 0,5 bis 1 Prozent des ermittelten Wertes. Eine günstigere Variante ist das Kurzgutachten, das lediglich die wichtigsten Faktoren berücksichtigt und zwischen 30 und 700 Euro kostet.

Das Gutachten sollte von einem unabhängigen Sachverständigen oder einem von den Ländern bestellten Gutachterausschuss erstellt werden. Achtung: Da es sich immer auch um Schätzungen handelt, können sich die Gutachten zweier Sachverständiger durchaus unterscheiden.   

Energieausweis

Auf jeden Fall bereits in der Anzeige beziehungsweise im Exposé enthalten sein muss der Energieausweis. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. „Er zeigt, wie es um den Energieverbrauch der Immobilie bestellt ist. Dabei wird beispielsweise bewertet, ob diese eine gute Wärmedämmung bei Wänden oder Fenstern aufweist“, erklärt Andreas Besenböck vom Immobilienverband Deutschland IVD.

Lediglich Eigentümer von unter Denkmalschutz stehenden Objekten müssen keinen Energieausweis haben. Wer ein bis dato selbst genutztes Haus verkaufen möchte, muss den Energieausweis noch nicht mit in die Anzeige aufnehmen. In diesem Fall reicht es, den Energieausweis bei der Besichtigung vorzulegen. Da er dann aber ohnehin vorhanden sein muss, ist es durchaus ratsam – zumindest bei guten Werten – bereits früh damit für sein Objekt zu werben.

Es gibt zwei Formen des energetischen Steckbriefs, der über Energieträger und Effizienzklasse Aufschluss gibt: Zum einen den Bedarfsausweis, der bis zu 1.000 Euro kosten kann und nur von ausgewiesenen Fachleuten erstellt werden darf (Architekten, Energieberater). Er ist für alle Häuser mit bis zu vier Einheiten Pflicht, deren Bauantrag vor November 1977 gestellt wurde und die die damaligen Standards nicht einhielten.

Zum anderen gibt es den Verbrauchsausweis, der den tatsächlichen Energiebedarf der vergangenen drei Jahre ausweist. Er wird von den Versorgern wie Stadtwerken, Energieunternehmen und deren Messdiensten ausgestellt und kostet zwischen 30 und 100 Euro. Wer schon einen Energieausweis hat, zum Beispiel aufgrund einer energetischen Sanierung, kann diesen nutzen. Die Nachweise behalten allerdings nur zehn Jahre ihre Gültigkeit.

Fotos

Für ein Exposé unverzichtbar sind auch Bilder der Immobilie. Diese sollten eine gute Qualität haben. Lichtverhältnisse und Details in der Gestaltung – zum Beispiel zu viel herumliegender Kram – können einen großen Unterschied in der Wirkung machen. Die Bilder sollten die wichtigsten Ansichten des Objekts realistisch, aber vorteilhaft präsentieren. Wer selbst nicht in der Lage ist, hochwertige Aufnahmen zu machen und eine hochpreisige Immobilie anbietet, kann auch einen Fotografen beauftragen. Oft übernehmen aber auch die Makler diese Aufgabe.

Ein Exposé wird durch scheinbar nebensächliche Informationen zur Geschichte des Hauses aufgewertet. Charmante Details – etwa Dreharbeiten im Haus, bekannte Bewohner – sind zwar nicht grundlegend, können aber das Interesse potenzieller Käufer wecken. 

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Welche Unterlagen braucht man vor den Besichtigungen?

Wenn die ersten Besichtigungen anstehen, sollten weitere Unterlagen bereit liegen. Denn die potenziellen Käufer wollen sich natürlich eingehend über das Objekt informieren. Damit sie wissen, dass es sich lohnt in Verhandlungen einzutreten, sollte man ihnen Einsicht in folgende Unterlagen gewähren:

Flurkartenauszug

Eine Liegenschaftskarte gibt Auskunft über die Lage und Grenzen des Grundstücks und die Bebauung und die Flurnummer. Da es sich dabei um den amtlichen Nachweis über die Existenz und Position des Grundstückes – und der Nachbarschaft – handelt, ist es für Käufer ein wichtiges Dokument und sollte als Flurkartenauszug bereit liegen. Den Auszug erhält man beim Katasteramt der zuständigen Gemeinde. Je nach Bundesland kann das Amt auch andere Bezeichnungen tragen.

Sanierungsnachweise

Wer sein Haus sanieren lässt, investiert meist viel Geld. Das erhöht den Wert des Hauses beim Verkauf. Deshalb sollten alle Unterlagen über Sanierungen aufbewahrt und vor der Besichtigung bereitgelegt werden, um die eigenen Investitionen nachweisen zu können. Interessenten wollen schließlich wissen, wann und was genau am Haus gemacht wurde, um die Qualität einzuschätzen. Als Nachweise eignen sich die Handwerkerrechnungen inklusive einer detaillierten Leistungsbeschreibung, zum Beispiel aus dem Vertrag. Solche Unterlagen sind vor allem dann wichtig, wenn kein Wertgutachten vorliegt, sie sind aber natürlich auch bei der Erstellung hilfreich.

Vor dem Notartermin müssen für das Aufsetzen des Vertrages weitere Unterlagen präsent sein beziehungsweise dem Juristen übergeben werden.

Grundbuchauszug

„Die wichtigste Unterlage bei einem Immobilienverkauf ist der Grundbuchauszug. Mit dessen Hilfe können die Eigentumsrechte der Immobilie überprüft werden“, erklärt Andreas Besenböck vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Das heißt, man kann daraus entnehmen, ob Dritte an dem Haus Rechte haben. „Auch mögliche Nutzungs- oder Wohnrechte sind im Grundbuch ersichtlich und ob das Objekt mit etwaigen Darlehen oder Hypotheken belastet ist“, erklärt Besenböck weiter. Auch Wegerechte werden dort festgehalten. Da dies für den Interessenten wichtige Informationen sind, kann man punkten, wenn er bereits bei der Besichtigung Einblick erhält.

Für die Erstellung des Kaufvertrags darf der Grundbuchauszug nicht älter als drei Monate sein. Er kann beim zuständigen Grundbuchamt meist schriftlich oder auch online beantragt werden. Eine beglaubigte Kopie beziehungsweise ein amtlicher Ausdruck kostet etwa 20 Euro.

Der jüngste Grundsteuerbescheid sollte ebenfalls beim Notar eingereicht werden. Er gibt Auskunft über die jährliche Grundsteuer.

Nach dem Verkauf

Ist der Verkauf abgeschlossen, werden dem neuen Besitzer die letzten Unterlagen übergeben. Dazu gehören Gebrauchsanleitungen, zum Beispiel für die Heizung und andere große Geräte, die im Haus eingebaut sind, beziehungsweise dort bleiben. Des Weiteren sind Garantieurkunden und Wartungsverträge für die neuen Besitzer wichtig, auch die Prüfprotokolle für Heizung und Schornstein sollten übergeben werden. Die Police über die Gebäudeversicherung geht an den Käufer, sofern er nicht selbst bereits einer Versicherung abgeschlossen hat.

Mietobjekte und Eigentumswohnungen

Wer eine vermietete Immobilie verkaufen will, benötigt zusätzliche Unterlagen. Dazu zählen die Mietverträge. Rein rechtlich müssen diese erst beim Notartermin übergeben werden. Da Kaufinteressenten aber natürlich wissen wollen, mit welchen Einnahmen sie rechnen können, sollten Mieteinnahmen und Hausgeld bereits im Exposé ausgewiesen werden. Spätestens zur ersten persönlichen Begegnung beziehungsweise zur Besichtigung sollte man Interessenten einen Blick auf die Verträge gewähren.

Teilungserklärung

Der Verkauf einer Eigentumswohnung erfordert zusätzliche Unterlagen, die für die  Interessenten beziehungsweise Käufer bereit gehalten werden müssen. Dazu gehört die Teilungserklärung. Diese regelt die Rechte und Pflichten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Käufer von Eigentumswohnungen müssen bestätigen, dass sie die Teilungserklärung vor der Vertragsunterzeichnung zur Kenntnis genommen haben. Da das Dokument ungerechte Regelungen – zum Beispiel zur Verteilung der Kosten – enthalten kann, ist es für die angehenden Besitzer eine wichtige Informationsquelle. Sondernutzungsrechte etwa müssen sowohl im Kaufvertrag als auch in der Teilungsvereinbarung festgehalten sein, um Gültigkeit zu haben. Daher sollte die Erklärung den Käufern frühzeitig zur Verfügung gestellt werden, allerspätestens aber zum Notartermin.

Wirtschaftsplan und Wohngeldabrechnungen

Der aktuelle Wirtschaftsplan gibt Aufschluss über die zu erwartenden Kosten und Einnahmen sowie die beschlossene Rücklage für Instandhaltungsmaßnahmen. Da er Grundlage für die Höhe des Hausgelds ist, ist er für Käufer ebenfalls ein wichtiger Nachweis. Ebenfalls zur Verfügung gestellt werden sollten den Käufern die letzten drei Wohngeldabrechnungen, also die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Die aktuellste gibt zudem Aufschluss darüber, welche Kosten vom bisherigen und welche vom künftigen Besitzer getragen werden müssen. Sie wird nach dem Verkauf vom Verwalter erstellt.

Wichtig für die Käufer von Wohnungen sind auch die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, weil diese alle wichtigen Entscheidungen in Bezug auf Instandhaltung, Hausordnung oder bauliche Veränderungen dokumentieren. Haben die bisherigen Besitzer diese Unterlagen nicht archiviert, können sie sich in der Regel bei der Hausverwaltung Kopien besorgen. 

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