So sparen Sie mit Immobilien Steuern

Steuern sparen – Tipps von Immonet
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Das deutsche Steuerrecht ist komplex. Wer sich auskennt, findet eine Reihe von Möglichkeiten, den Kauf, die Finanzierung oder den Unterhalt von Immobilien geltend zu machen. Um alle Möglichkeiten optimal zu nutzen ist die fachkundige Hilfe eines Steuerberaters unumgänglich. Der prüft, ob und welche der folgenden Optionen zum Steuernsparen in Frage kommen – und welche Ausnahmeregelungen oder Spezialfälle darüber hinaus greifen. 

Die Immobilie als Kapitalanlage

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage-Objekt besitzt, also nicht selbst darin wohnt, hat die attraktivsten Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Etliche Kosten können abgesetzt werden: der Kauf eines Grundstücks, das Bauen in Eigenregie oder mithilfe eines Bauträgers, aber auch der Erwerb eines Neubaus oder einer älteren Bestandsimmobilie.

Das gilt vor allem für vermietete Objekte, bei denen auch weitere Investitionskosten absetzungsfähig sind: Abstandszahlungen für die Einrichtung oder das Mobiliar, nötige Reparaturen oder Arbeiten im Garten. Geltend gemacht werden können auch die nicht unerheblichen Nebenkosten, die beim Kauf anfallen, sowie Werbungskosten. Diese können für die Müllabfuhr, die Heizungswartung oder die Hausmeisterentlohnung anfallen, und dazu kann sogar die Verpflegung der Handwerker beim Richtfest gehören.

Auch nach der Anschaffung bleibt eine Immobilie als Kapitalanlage steuerlich interessant. So sind Kreditzinsen prinzipiell absetzungsfähig. Jährlich akzeptiert der Staat außerdem eine Abschreibung. Dabei wird davon ausgegangen, dass die Immobilie an Wert verliert. Im Steuerrecht heißt dieser Posten „Absetzung für Abnutzung“ (AfA).

Steuerlich geltend machen können Eigenheimbesitzer für vermietete Immobilien auch Tilgungskosten für ein Darlehen und sogenannte haushaltsnahe Handwerkerleistungen für nötige Reparaturen.

Steuern sparen mit dem Eigenheim

Auch eine Immobilie, in der der Besitzer selbst wohnt, verliert theoretisch an Wert. Jedoch akzeptiert der Fiskus bei selbstgenutztem Wohneigentum keine jährliche Abschreibung. Sie gilt nur für vermietete Immobilien.

Wohneigentum ist vor allem als Teil der Altersvorsorge interessant. Das weiß der Staat und unterstützt es finanziell. Bekannt ist diese Regelung als „Wohn-Riester“ und festgeschrieben im so genannten Eigenheimrentengesetz. Dazu gehört ein monatlicher finanzieller Zuschuss, aber auch die Möglichkeit, gefördertes Altersvorsorgekapital, wenn man bereits welches hat, in den Bau oder Kauf einer Immobilie zu stecken.

Sparchance Denkmalschutz und Sanierung

Ob als Kapitalanlage oder Eigenheim: Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude kauft und herrichtet, hat weitere Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Der Staat will so einen Teil zum Aufwand beitragen, den Besitzer bei der Pflege und dem Erhalt historischer Bausubstanz im Vergleich zu neueren Bauten zusätzlich haben.

Teile der Anschaffungs- und Instandsetzungskosten können geltend gemacht werden. Das gilt auch für Immobilien, die in Sanierungsgebieten liegen. Das sind Bezirke, die ein Programm zur Quartiersförderung aufgenommen wurden und aufgewertet werden soll. Wer hier kauft, saniert oder baut, kann Kosten dafür mitunter absetzen.

Beratung zum Steuersparen mit Immobilien

Ein auf diesem Gebiet erfahrener Steuerberater ist der beste Ansprechpartner, um die Möglichkeiten, mit Immobilien Steuern zu sparen, optimal auszunutzen. Er muss sich mit den Vermögensverhältnissen und der Immobilie gut auskennen.

Tipps: Wer eine Immobilie als Anlageobjekt kauft und sie günstig an Freunde oder Familie vermietet, muss aufpassen. Natürlich darf jeder im gesetzlich zulässigen Rahmen selbst bestimmen, wie viel Miete er für sein Haus oder seine Wohnung verlangt. Das Finanzamt schaut bei solchen „Freundschaftspreisen“ allerdings genau hin. Beträgt die Miethöhe weniger als zwei Drittel der ortsüblichen Miete, kann auch nur ein Teil der Kosten abgesetzt werden.

Leicht zu merken: Vermieter, die ihre Immobile steuerlich geltend machen möchten, müssen sich bei der Steuererklärung mit der Anlage V vertraut machen. Sie umfasst die Abschreibungen, aber auch Werbungskosten.

Beim Kauf einer Immobilie kann man sparen, wenn man vorher die Standorte vergleicht. Die Grunderwerbsteuer, die dabei fällig wird, ist in den Bundesländern verschieden. Sie liegt zwischen 5,0 Prozent (zum Beispiel in Bremen) und 6,5 Prozent (Schleswig-Holstein). Wer in der Nähe einer Landesgrenze bauen oder kaufen will, sollte sich darüber informieren und spart womöglich mit einem wenige Kilometer entfernten Objekt. Ähnliches gilt für die Grundsteuer.

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