Schutz vor Provisionsverlust: Warum Makler es mit dem Hinweis auf ihr Provisionsverlangen ganz genau nehmen sollten

Warum Makler es mit dem Hinweis auf ihr Provisionsverlangen ganz genau nehmen sollten
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Dass Makler ihre Kunden in Immobilien-Anzeigen und Webseiten auf ihr Provisionsverlangen hinzuweisen haben, ist bekannt. Sie tun jedoch gut dran tun, diesen Hinweis zusätzlich auf anderem Wege zu kommunizieren – andernfalls kann es zum Verlust der Provision kommen. Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt kommentiert, wie sich das mit einfachen Mitteln vermeiden lässt.

Das war geschehen:

Nachdem eine Maklerin eine Anzeige auf einem Immobilienportal geschaltet hatte, meldete sich ein Interessent bei ihr. Bei einem kurz darauf stattfindenden Besichtigungstermin ist neben Interessent und Makler auch der Eigentümer anwesend. Im Folgenden kauft der Interessent die Immobilie, die Maklerprovision will er jedoch nicht zahlen. Die Maklerin klagt daraufhin den Betrag in Höhe von rund 9.000 Euro ein.

Die Entscheidungdes Gerichts

Das Oberlandesgericht Aachen bestätigt das Urteil der Vorinstanz und weist die Provisions-Klage der Maklerin ab. Die Begründung: Es sei kein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen, mit dem sich der neue Immobilieneigentümer verpflichtet habe, die Käuferprovision zu zahlen. Für einen konkludenten Maklervertrag – also einen, der ohne ausdrückliche Erklärung, sondern durch schlüssiges Verhalten zustande kommt – müssen einige Anforderungen erfüllt sein: Es reicht nach einhelliger Ansicht nicht aus, dass sich ein Interessent bei dem Makler melde – etwa, indem er sich telefonisch nach der Adresse des Objekts erkundige – und daraufhin eine Besichtigung stattfinde. Voraussetzung für einen konkludenten Maklervertrag ist außerdem, dass der Kunde in Kenntnis der Provisionsforderung den Makler um weitere Tätigkeiten bittet. Das ist auch dann der Fall, wenn in der Internetanzeige des Maklers die Käuferprovision deutlich aufgeführt ist und der Interessent sich daraufhin beim Makler meldet und die Immobilie besichtigen möchte.

Bei stillschweigenden Provisionsabredengelten gelten hohe Anforderungen

Doch warum ist im verhandelten Fall keine stillschweigende Provisionsvereinbarung zustande gekommen?
An eine stillschweigende Provisionsabrede sind sehr strenge Anforderungen zu stellen – und diese sind nach Meinung der Richter im vorliegenden Fall nicht erfüllt. So habe die Maklerin nicht überzeugend beweisen können, dass auf ihrer Internetseite ein Provisionshinweis vorhanden war.
Zwar habe die Mitarbeiterin der Maklerin glaubhaft als Zeugin belegt, dass sie den Provisionshinweis als Teil des Exposés in ein Computerprogramm eingegeben habe. Jedoch konnte sich das Gericht auch nach Anhörung eines Sachverständigen nicht davon überzeugen, dass auch die Datenübertragung fehlerfrei funktioniert habe und die Informationen vollständig in dem Online-Inserat erschienen waren.

Folglich konnte die Maklerin nicht nachweisen, dass der frisch gebackene Immobilienbesitzer vor dem Kauf von ihrem Provisionsverlangen wusste – das OLG Köln weist ihre Klage ab.

Kommentar von Ricarda Breiholdt: Wie Makler sich schützen können

"Sich auf die fehlerfreie Datenübertragung im Internet zu verlassen, ist zwar nicht der falsche Weg. Er ist jedoch ratsam, wie das angeführte Beispiel zeigt, dass sich Makler zusätzlich absichern. Um sich vor dem Provisionsverlust zu schützen, sollte man sich seiner Beweislast bewusst sein: Der Makler hat darauf zu achten, dass er dem Interessenten nachweislich das Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages unterbreitet, d.h. ihn zumindest auf sein Provisionsverlangen aufmerksam macht und der Interessent ihn daraufhin zum Tätigwerden beauftragt. Ausreichend ist dafür beispielsweise ein kurzer Hinweis per E-Mail, welchen man sich durch Antwort bestätigen lassen sollte. Vor Gericht stellt dieser dann gegebenenfalls ein einfaches Beweismittel dar."

Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte

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