Sparen bei der Maklerprovision? Nicht beim Immobilien-Zubehör!

Sparen bei der Maklerprovision? Nicht beim Immobilien-Zubehör!
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Um Steuern zu sparen, weisen Käufer und Verkäufer Zubehör einer Immobilie, wie etwa eine Einbauküche, häufig nicht im Kaufvertrag aus. Für die Bemessung der Grunderwerbsteuer wird dann nur der Kaufpreis der Immobilie ohne mitverkauftes Interieur herangezogen. Ein legitimes Mittel – aber reduziert sich dadurch auch die Maklerprovision? Nein, erläutert Immobilienanwältin Ricarda Breiholdt. Außer, dies wurde explizit im Maklervertrag festgehalten.

Was war geschehen?

Das Bestreben eines Immobilienkäufers, Kosten bei der Grunderwerbsteuer und Maklerprovision zu sparen, führte jüngst zu einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Charlottenburg: Im Rahmen einer Immobilientransaktion zahlte der Käufer dem Makler statt der vereinbarten Provision von rund 31.000 Euro nur 29.773,80 Euro. Seine Begründung: Ein Teilbetrag des Gesamt-Kaufpreises von 18.000 Euro sei für Zubehör angefallen. Dieser Betrag dürfe deshalb nicht für die Berechnung der Provision herangezogen werden, sondern nur der um 18.000 Euro reduzierte Kaufpreis. Der Makler klagte den Restbetrag seiner Provision von rund 1.300 Euro ein – mit Erfolg.

Die Entscheidung:

Bei Verkäufen betrachtet der Gesetzgeber die „Hauptsache“ – in diesem Falle die Immobilie und das Zubehör – als wirtschaftliche Einheit. Hintergrund hierzu ist unter anderem die Regelung in § 311c BGB: Danach erstreckt sich „die Verpflichtung zur Veräußerung einer Sache im Zweifel auch auf deren Zubehör“. Zudem regelt § 926 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass dies nur dann nicht gilt, wenn die Vertragsparteien das Zubehör ausdrücklich davon ausgenommen haben. Im vorliegenden Fall hatten die Vertragsparteien das Grundstück jedoch in seiner Gesamtheit als „Kaufobjekt“ bezeichnet und dafür auch einen einheitlichen Kaufpreis vorgesehen. Die Übereignung des Grundstücks erstreckte sich ausdrücklich auch auf das Zubehör. Deshalb war die Bemessungsgrundlage für den Provisionsanspruch des Maklers auch der gesamte Kaufpreis, also inklusive Zubehör.

Fazit:

Wer bei einem Immobilienkauf Steuern sparen will, kann das Zubehör im Kaufvertrag extra regeln und den Kaufpreis in Unterpositionen aufteilen. Will der Käufer jedoch außerdem die Makler-Provision reduzieren, muss er dies im Maklervertrag unmissverständlich zum Ausdruck bringen, indem er beispielsweise das Zubehör explizit vom Provisionsanspruch ausnimmt oder aber definiert, was er unter „Kaufpreis“ versteht.

Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 02.07.2014; Az. 231 C 51/14

Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte

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