Rechtstipp: Objektadresse mitgeteilt – Maklernachweis erbracht?

Rechtstipp: Objektadresse mitgeteilt – Maklernachweis erbracht?
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Ein Urteil des Oberlandesgerichts Bremen bringt die bisher einhellige Rechtsprechung zur Nachweisprovision ins Wanken. Eine der strittigen Fragen: Hat eine Maklerin den für den Provisionsanspruch notwendigen Nachweis erbracht, indem sie ihrer Kundin die vollständige Objektadresse, nicht aber den Namen des Eigentümers nennt? In vergleichbaren Fällen hatten mehrere Gerichte diese Frage bejaht. Das OLG Bremen ist jedoch anderer Meinung und weist die Klage ab. Das Urteil erläutert Immobilienanwältin Ricarda Breiholdt.

Was war geschehen?

Eine Maklerin verklagt ihre Kundin auf Zahlung einer Provision in Höhe von rund 46.000 Euro für die Vermittlung eines Grundstücks. Sie begründet den Anspruch damit, dass sie den Maklernachweis erbracht habe, indem sie die Kundin schriftlich auf das später erworbene Gewerbegrundstück hinwies. Die Maklerin nennt in ihrem Schreiben die genaue Objektadresse, nicht aber den Namen des Eigentümers. Jedoch weist sie darauf hin, dass das Grundstück derzeit noch vom Eigentümer genutzt wird. Zudem klärt sie über die bei einem Verkauf fällige Provision von fünf Prozent auf.

Die Kundin erwirbt später das Grundstück für rund 775.000 Euro, weigert sich jedoch, die Courtage zu zahlen. Sie argumentiert auch damit, dass die Maklerin einen Nachweis im Rechtssinne nicht erbracht habe. Dafür hätte sie den Namen des Eigentümers explizit nennen müssen. Es reiche nicht aus, dass die Maklerin auf die Nutzung des Grundstücks durch den Eigentümer hingewiesen habe. Die Maklerin ist anderer Ansicht und klagt – jedoch bleibt ihr Bemühen in zwei Instanzen erfolglos.

Die Entscheidungsgründe:

Die Bremer Richter begründen ihre Entscheidung u.a. auch damit, dass ein ausreichender Maklernachweis nur dann vorliegt, wenn dieser den Kunden in die Lage versetzt, konkret über den jeweiligen Hauptvertrag zu verhandeln. Und dafür muss nach Meinung der Bremer Richter eben auch die konkrete Person angegeben werden, die zu substanziellen Verhandlungen über einen Vertragsabschluss berechtigt ist. Es reiche nicht aus, dass die Kundin durch die Informationen der Maklerin unschwer auf den Grundstückeigentümer hätte schließen können. Entgegen der Rechtsprechung des BGH (vgl. u.a. IMR 2006, Seite 89) sei die „Namhaftmachung“ – also die Nennung des Namens des Eigentümers – nicht entbehrlich. Auch dann nicht, wenn die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks wie im entschiedenen Fall übereinstimme. „Die konkrete Benennung des Verkäufers wird nicht durch die Ermittelbarkeit des Verkäufers durch den Kunden obsolet“, heißt es im Berufungsurteil.

Anmerkung:

Das OLG Bremen weicht von der bisher einhelligen Rechtsprechung ab. So hatten Gerichte bislang entschieden, dass ein ausreichender Maklernachweis auch dann gegeben sein kann, wenn ein Makler den Namen des Vertragspartners noch nicht mitgeteilt hatte. Das war zum Beispiel der Fall, wenn der Eigentümer unschwer für den Kunden zu identifizieren war, etwa, weil er die Immobilie noch selbst bewohnte. Allein durch die Kenntnis der Objektdaten waren die Interessenten in der Lage, den Namen des Eigentümers mühelos selbst zu ermitteln. Obwohl eine weitere Klärung dieser Rechtsfrage notwendig erscheint, ist das OLG-Urteil zutreffend, da das Gericht die Klage der Maklerin aus anderen Gründen abweist. Grund ist, dass die Leistungen der Klägerin mit dem später abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag nicht identisch waren.

OLG Bremen, Urteil vom 05.12.2014, Az. 2 U 86/14

Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte

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