Rechtstipp: Eile kann Schadensersatzansprüche gegen den Notar begründen

Eile kann Schadensersatzansprüche gegen den Notar begründen
© Fotolia / ldprod

Maklern ist meist daran gelegen, einen Kaufvertrag so schnell wie möglich vom Notar beurkunden zu lassen. Nachdem ein Verbraucher den Kaufvertragsentwurf erhalten hat, sollte bei Verbraucherverträgen, bei denen Käufer oder Verkäufer ein Unternehmer ist, jedoch bis zum Beurkundungstermin unbedingt eine Wartefrist eingehalten werden. Denn zu große Eile kann zu Schadensersatzsprüchen und einer Abwicklung des Kaufvertrags führen, wie Immobilienanwältin Ricarda Breiholdt erläutert.

Was war geschehen?

Ein Interessent kauft eine Eigentumswohnung ohne Besichtigung von einem Unternehmen, den Kaufvertragstext erhält er erstmalig anlässlich des Beurkundungstermins. Der Notar weist den Käufer darauf hin, dass der Gesetzgeber für Kaufverträge zwischen Privatpersonen und Unternehmern eine Wartefrist – den sogenannte Übereilungsschutz – vorsieht. Zwischen Erhalt des Kaufvertrages und der Beurkundung sollen mindestens zwei Wochen liegen. Der Erwerber besteht jedoch auf die Beurkundung.

Nachdem der Käufer den Kaufpreis bezahlt hat, wird er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Einige Zeit später erhebt der Käufer jedoch Klage gegen den Notar wegen Amtspflichtverletzung und verlangt die Erstattung des Kaufpreises vom Notar. Im Gegenzug soll diesem das lastenfreie Eigentum übertragen werden.

Die Klage wird in zwei Instanzen vom Landgericht und vom Oberlandesgericht abgewiesen. Der Grund: Der Übereilungsschutz sei durch das vertraglich festgehaltene Rücktrittsrecht gewährleistet gewesen.

Die Entscheidungsgründe:

Der BGH entscheidet anders als die Vorinstanzen und weist den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück. Dieses solle jetzt klären, ob die vom BGH festgestellte Amtspflichtverletzung des Notars kausal für den Schaden war.

Die Begründung des BGH: Ein freies Rücktrittsrecht ersetzt nicht die gesetzliche Pflicht des Notars zur Einhaltung der Regelfrist von zwei Wochen zwischen Erhalt des Kaufvertrages und der Beurkundung. Der Verbraucher soll durch die Frist bei Immobiliengeschäften vor einem übereilten und unüberlegten Handeln geschützt werden. Ein einseitiger Verzicht des Verbrauchers sei nicht zulässig, da es sich bei der Einhaltung der zweiwöchigen Frist um eine Amtspflicht des Notars handele. Die vereinbarte Rücktrittsfrist sei jedenfalls dafür kein angemessener Ersatz.

Zudem gibt der BGH folgenden Hinweis: Ein Schadensersatzanspruch des Käufers in Höhe des Kaufpreises sei nicht berechtigt, wenn der Notar nachweist, dass der Käufer auch bei Einhaltung der Wartefrist gekauft hätte. Das Berufungsgericht soll deshalb nun die Ursächlichkeit für den eingetretenen Schaden prüfen. Sollte der Käufer seinen Kauf schlicht bereuen, reicht das für einen Schadensersatzanspruch nicht aus.

Anmerkung:

Es ist zu begrüßen, dass der BGH den Nachweis der Ursächlichkeit verlangt. Der Notar muss nun darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass der Käufer den Kaufvertrag auch dann geschlossen hätte, wenn er den Übereilungsschutz von zwei Wochen eingehalten hätte. Denn stellt ein Käufer nachträglich fest, dass sein Kauf eine Fehlinvestition war, soll er ihn nicht einfach rückgängig machen können, um seinen Verlust wettzumachen. Dies muss insbesondere dann gelten, wenn der Käufer auf vorzeitiger Beurkundung bestanden hat.

BGH, Urteil vom 25.06.2015, III ZR 292/14

Hinweis: Der Übereilungsschutz greift dann, wenn ein Kaufvertrag  zwischen Privatperson und Unternehmer zustandekommt. Schließen Privatpersonen einen Vertrag über einen Immobilienkauf ab, greift die Regelung nicht, und zwar auch dann nicht, wenn ein Makler den Kauf vermittelt.

Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte

Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB

Büschstraße 12 (Ecke Colonnaden)
20354 Hamburg
info@breiholdt-voscherau.de