Notarkosten für Vertragsentwurf – Auftragslage klarstellen

Notarkosten für Vertragsentwurf – Auftragslage klarstellen!
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Immobilienmakler sollten dem Notar mitteilen, wer im Falle eines Scheiterns eines Vertragsentwurfs der Kostenschuldner sein soll. Die große Überraschung folgt andernfalls meist auf dem Fuße, nämlich wenn eine Rechnung kommt. Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Fachanwältin für Miet- und Wohnrecht in Hamburg, erläutert das Urteil.

OLG Frankfurt, Beschluss vom 4.7.2013, Az. 20 W 273/12

Der Fall:

Der Makler bat einen Notar um die Zusendung eines Kaufvertragsentwurfs für eine Grundstückstransaktion. Nach diversen Gesprächen mit dem Makler, der Verkäuferseite und dem Notar scheiterte jedoch der bereits vom Notar entworfene Kaufvertrag. Der Notar verlangte im Nachgang vom Makler rund 18.000 Euro Gebühren für seine Tätigkeit.  

Die Entscheidung:

Auch in zweiter Instanz scheiterte der Notar vor dem Oberlandesgericht Frankfurt. Zwar sei es unstreitig, das der Notar den Entwurf des Kaufvertrages gefertigt hätte. Allerdings hafte der Makler hierfür weder als Auftraggeber noch als Veranlasser im Sinne der Kostenordnung.

„Der Notar, der weiß, dass der Dritte den – beabsichtigten – Vertrag nur vermitteln soll, kann nicht erwarten, dass der Dritte für die Notarkosten haften will“, so die Begründung des Gerichts. „Aus Sicht eines verständig denkenden Notars läge es fern, dass der Makler die den Vertragsschluss vorbereitende Tätigkeit mit einem von vornherein erkennbaren erheblichen Kostenaufwand im eigenen Namen veranlassen wolle.“

Hierfür hätte eine besondere Rechtfertigung vorliegen müssen. Beispielsweise wenn der Notar annehmen konnte, dass der Makler den Entwurf der Vertragsurkunde ausnahmsweise für sich selbst verlangt. Hierfür gab es aber im entschiedenen Fall keinerlei Anhaltspunkte.  

Ein Notar, der weiß, dass der Makler den beabsichtigten Vertrag nur vermitteln solle, könne laut Gericht nicht erwarten, dass dieser für die Notarkosten auch die Haftung übernehmen wolle. Es sei vielmehr Aufgabe des Notars, die erforderliche Aufklärung über die Auftragslage vorzunehmen. So oblag ihm die Feststellungslast, dass der Makler den Entwurf erbeten hatte.

Und: Ein verständig denkender Notar könne nicht davon ausgehen, dass ein Makler die den Vertragsschluss vorbereitende Tätigkeit des Notars im eigenen Namen in Auftrag gibt. „Denn anderenfalls liefe er Gefahr, dem Notar stets in der Kostenpflicht zu sein“.

Ausnahmen hiervon seien zwar denkbar, ein Ausnahmetatbestand müsse jedoch mit einer besonderen Rechtfertigung begründet sein, zum Beispiel wenn der Notar annehmen dürfe, dass der Makler die Beurkundung oder den Entwurf eines Vertragsentwurfs ausnahmsweise für sich selbst verlangt.    

Der Praxishinweis:

Besteht lediglich ein Vertragsentwurf, bleibt grundsätzlich die Frage bestehen, wer für die Notarkosten haftet. Dabei liegt es nahe, dass der Notar, der mit der Anfertigung eines Vertragsentwurfs beauftragt wird, von vornherein die Kostentragungspflicht regelt und vereinbart. So ist denkbar, dass der Notar dem beauftragenden Makler gegenüber deutlich macht, dass, sofern nicht der Auftraggeber des Maklers Kostenschuldner sein soll, er – der Notar – den Makler in Anspruch nehmen wird.  

Trotz der Rechtsauffassung des OLG Frankfurt sollten Immobilienmakler einem zu beauftragenden Notar von vornherein möglichst schriftlich mitteilen, wer im Falle des Scheiterns des Vertragsentwurfs der Kostenschuldner sein soll.    

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