„Die Verfassungsbeschwerde gegen das Bestellerprinzip hat Aussicht auf Erfolg“

„Die Verfassungsbeschwerde gegen das Bestellerprinzip hat Aussicht auf Erfolg“
© Breiholdt & Voscherau

Seit Inkrafttreten des Bestellerprinzips sind bereits einige Monate vergangen. Wir haben Immobilienanwältin Ricarda Breiholdt zu rechtlichen Konflikten rund um das neue Gesetz befragt. Im Interview berichtet sie aus ihrem beruflichen Alltag und gibt eine Einschätzung zu den Erfolgsaussichten der aktuell laufenden Verfassungsbeschwerde.

Frau Breiholdt, seit kurzem gilt das Bestellerprinzip – welche Konflikte beschäftigen Sie in Ihrer beruflichen Praxis besonders häufig?

Ich bin derzeit viel damit beschäftigt, Makler bei ihren Provisionsforderungen vor Gericht zu unterstützen. Mit dem Bestellerprinzip heißt es seit dem 1. Juni 2015 zwar: „Wer bestellt, bezahlt“, allerdings greift dies nicht rückwirkend. Wurden Provisionsvereinbarungen zwischen Mietern und Maklern noch davor getroffen, gelten sie natürlich auch weiterhin. Der Anspruch ist also auch berechtigt, wenn der Mietvertrag zum Beispiel erst nach diesem Datum unterschrieben wurde. Hier gibt es aktuell auf beiden Seiten Verunsicherungen, weshalb Immobilienprofis ihre Provision oftmals vor Gericht erstreiten müssen.

Grundsätzlich galt bis zum 1.6.2015: Damit ein Provisionsanspruch gegenüber dem Mieter entsteht, muss ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen sein. Wenn der nicht schriftlich formuliert wurde, braucht es eine Voraussetzung: Der Mieter muss Nachweis- oder Vermittlungsleistungen in Anspruch genommen haben – und zwar in dem Wissen, dass der Makler Provision für diese Leistungen fordert.

Welche rechtlichen Veränderungen haben sich bei der Online-Vermarktung auf Immobilien-Portalen ergeben? Welche Tipps geben Sie den Profis?

Ich rate Immobilienprofis dringend davon ab, bei der Vermarktung auf Portalen mit der Provisionsfreiheit von Wohnungen für Mieter zu werben, etwa im Online-Exposé. Durch die neue Rechtslage ist es eine Selbstverständlichkeit, dass im Falle eines Objektangebots auf einem Portal durch einen Makler keine Provision für Mieter anfällt. Wer dann aber mit dieser Selbstverständlichkeit wirbt, riskiert eine Abmahnung. Außerdem sollten Anbieter vermeiden, die Provisionsfreiheit werblich in der Überschrift der Annonce darzustellen. Einen Hinweis im Fließtext hingegen halte ich für weniger problematisch.

Eine weitere Veränderung betrifft die Widerrufsbelehrung: Durch das Bestellerprinzip schließen Immobilienvermittler im Regelfall keinen vergütungspflichtigen Maklervertrag mehr mit Mietern ab. Daher müssen Suchende nicht mehr über ihr Widerrufsrecht belehrt werden. Anders sieht es beim Vermieter aus: Beauftragt der den Makler mit der Wohnraumvermittlung, muss ihm ein Vertrag in Textform vorgelegt werden. Schließen die Parteien den Maklervertrag nicht in den Geschäftsräumen des Vermittlers ab, ist eine Widerrufsbelehrung notwendig. Denn dann greift zu alledem noch das Fernabsatzgesetz.

Zu Ihren Klienten zählen auch private Vermieter – von welchen Erfahrungen berichten diese mit dem Bestellerprinzip?

Ich habe in den vergangenen Monaten gesehen, dass Grundeigentümer zunächst die Vermietung ihrer Wohnungen selbst übernommen haben. Allerdings höre ich aktuell von vielen meiner Mandanten, dass sie sich davon wieder verabschieden wollen. Nach ihren ersten Erfahrungen hat sich gezeigt, dass die Belastung doch sehr hoch ist – es klingelt ständig das Telefon, die Wochenenden gehen für Besichtigungen drauf, bei denen die Interessenten öfter auch mal gar nicht erst erscheinen und es gibt viel Unsicherheit bei der Wahl des richtigen Mieters.

Einige Mitglieder des IVD klagen vor dem Bundesverfassungsgericht gegen das Bestellerprinzip. Worauf gründet sich die Beschwerde und wie schätzen Sie den Erfolg ein?

Neun Kläger – darunter auch Immobilienprofis, die ausschließlich als Wohnraumvermittler tätig waren – haben eine Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe gegen das Bestellerprinzip eingereicht. Die Beschwerden dieser Makler haben meiner Einschätzung nach auch Aussicht auf Erfolg. Denn durch die neue Gesetzeslage sind sie in ihrer Berufsfreiheit tatsächlich deutlich eingeschränkt. Auf diesen Umstand gründet sich auch die Beschwerde. Bei Vermittlern, die etwa auch durch Verkäufe ihre Provision erhalten, mag dies im Einzelfall anders zu beurteilen sein. Denn bei ihnen könnte man einwenden, dass sie von der Tätigkeit als Wohnraumvermittler nicht wirtschaftlich abhängig sind. In der Ausübung ihrer Berufsfreiheit wären sie deshalb auch nicht in unzumutbarer Weise eingeschränkt.